모기지 계약에 서명할 때 지불해야 하는 수수료, 세금 및 기타 비용인 마감 비용은 주택 구입, 재융자 또는 주택 담보 대출에서 비용이 많이 드는 요소가 될 수 있습니다. 부동산 데이터 회사 ClosingCorp에 따르면 2021년 상반기 미국 단독 주택 구매의 평균 마감 비용은 세금을 포함하여 6,837달러, 세금을 제외하면 3,836달러였습니다. 주택 재융자를 위한 평균 마감 비용은 $2,398였습니다.

다음은 마감 비용의 작동 방식에 대한 개요와 비용을 낮추고 비용을 절감할 수 있는 방법에 대한 몇 가지 제안입니다.

마감 비용이란 무엇입니까?

클로징 비용은 일반적으로 주택 구매 가격의 2%에서 5% 사이이며 주택 구매와 이를 가능하게 하는 융자가 완료되는 날 선불로 지불하는 것이 관례입니다. 여기에는 아래와 같은 여러 범주의 요금이 포함됩니다.

모기지 대출 기관에 지불하는 수수료

초기화 수수료 모기지론 발행 비용의 일부로 대출 기관이 청구합니다. 이들은 일반적으로 "포인트"로 표현되며 각 포인트는 구매 가격의 1%를 나타냅니다. 이 수수료의 규모는 다양하지만 일반적으로 대출 금액의 0.5~1.5% 정도입니다.

할인 수수료 , 포인트로도 표현되며, 모기지론에 부과되는 이자율을 낮추는 대가로 마감 시 지불할 수 있는 선택적 지불입니다. 가격은 대출 기관 및 대출 기간에 따라 다를 수 있지만 마감 시 1포인트(구매 가격의 1%)를 지불하면 대출 금리가 0.25% 낮아질 수 있습니다. 일반적인 30년 모기지에서는 금리를 조금만 낮추어도 대출 기간 동안 수천 달러를 절약할 수 있습니다.

대출에 사용할 수 있는 할인 옵션에 대해 대출 기관과 논의하고 대출을 상환할지 여부와 비용을 결정하기 전에 마감 시 서명하는 문서에 해당 조건이 반영되도록 해야 합니다.

일반적으로 모기지 보험을 지불해야 합니다. 주택 구입 가격의 20% 미만으로 계약금을 지불하는 경우. 기존 대출의 경우 대출 기관은 귀하가 대출을 상환하지 못할 경우 재정적 손실을 방지하기 위해 개인 모기지 보험(PMI)에 가입하도록 요구할 것입니다. 연방 주택 당국을 통한 대출도 마찬가지로 모기지 보험료가 필요할 수 있습니다.

제3자 서비스 제공자에 대한 지불

일반적인 주택 판매에는 여러 전문가의 서비스가 필요하며 서비스 비용은 마감 시 지불하는 경우가 많습니다.

여기에는 다음이 포함될 수 있습니다.

• 홈 인스펙션 수수료: 주택 인스펙터는 부동산 판매 가격에 영향을 미치는 물질적 결함이나 구조적 문제를 식별하기 위해 급여를 받습니다.
• 평가 수수료: 대출 기관은 일반적으로 주택의 공정한 시장 가치를 결정하기 위해 선택한 감정인을 요구합니다. 이는 부동산 조사와 해당 지역의 유사한 주택이 판매된 가격 검토를 통해 이루어집니다.
• 제목 검색 서비스: 소유권 검색은 부동산을 구매자에게 양도할 수 있는 판매자의 법적 권리를 확인하고 판매가 완료되기 전에 청산해야 할 수 있는 유치권에 플래그를 지정합니다.
• 권리 보험료: 판매자는 일반적으로 소유권 검색에서 부동산에 대한 유치권 또는 기타 청구가 발견될 경우 발생하는 법원 또는 행정 비용으로부터 대출 기관을 보호하기 위해 보험(일반적으로 약 $1,000의 비용)에 가입해야 합니다. 판매자는 또한 소유권을 매각하기 위해 법적 조치가 필요한 경우 자신의 비용을 충당하기 위해 소유권 보험에 가입할 수 있습니다.
• 부동산 변호사 비용: 주택 매매가 완료되기 전에 매매 계약을 검토할 변호사를 매수인과 매도인 모두에게 고용하는 것이 관례적이고 바람직합니다(일부 관할 지역에서는 의무적임). 더 복잡한 판매에서, 예를 들어 판매 당시 세입자가 주택을 점유하고 있거나 판매가 판매자가 특정 수리 또는 개선을 완료하는 것을 조건으로 하는 경우 변호사는 보호를 위한 계약 조항을 작성하여 보다 적극적인 역할을 할 수 있습니다. 고객의 이익.
• 대리점 판매 수수료: 구매자와 판매자를 대표하는 부동산 중개인은 일반적으로 판매 가격의 5~6%를 수수료로 나눕니다.

에스크로우 계정

융자 기관은 모기지 융자와 함께 일반적으로 연간 재산세 청구서의 1/12 및 각 월 청구서에 주택 소유자 보험 보험료의 1/12를 징수합니다. 대출 기관이 세금 및 보험을 납부하기 위해 징수하는 자금은 에스크로 계정으로 알려진 특별 저축 계좌에 넣어지며, 이 계좌에서 대출 기관(또는 모기지 서비스 제공자)이 귀하를 대신하여 세금 및 보험 청구서를 지불합니다. 연방법에 따라 대출 기관은 귀하가 다음과 같은 경우 대출 기관에 재량을 제공하기 위해 최대 2개월치 모기지 지불액(해당되는 경우 PMI 보험료 포함)과 함께 마감 시 첫 해의 세금 및 보험료를 에스크로에 예치하도록 요구할 수 있습니다. 월납입금 연체.

마감 시 필요한 에스크로 지불 금액은 지역 재산세 및 보험료에 따라 크게 다를 수 있습니다. 홍수, 지진 또는 토네이도와 같은 자연 재해가 발생하기 쉬운 지역에서 주택을 구입하는 경우 대출 기관은 이러한 사건에 대해서도 특별 보험을 요구할 수 있으며 이에 대한 첫해 보험료도 에스크로에 포함됩니다.

총 마감 비용 예상

주택 구입에 대해 생각할 때 집에 담을 수 있는 계약금 금액과 그 계약금을 기준으로 빌릴 수 있는 금액에 초점을 맞추기 쉽습니다. 판매를 완료하는 날 계약금 이상의 수표를 작성하고 그에 따라 자금을 할당했는지 확인하는 것이 중요합니다.

다음은 마감 시 얼마가 필요할지 예상하는 몇 가지 방법입니다.

• 학자금 대출 견적 주택에 입찰할 준비가 되면 여러 대출 기관에 모기지를 신청하고 대출 조건을 비교하여 얻을 수 있는 가장 좋은 거래를 찾는 것이 좋습니다. 귀하의 신청서를 받은 후 3일 이내에 귀하의 신청서를 승인하는 각 대출 기관은 예상 세금 및 대출 기관 수수료를 포함하여 예상 마감 비용을 자세히 설명하는 섹션이 포함된 표준화된 대출 견적 문서를 귀하에게 보내야 합니다. 이를 사용하여 마감일에 계약금 외에 얼마가 필요한지 알 수 있습니다.
• 종료 공개를 연구합니다. 모기지론 제안을 수락하고 주택 폐쇄에 대한 최종 승인을 받으면 대출 기관은 대출 견적에 나열된 예상 마감 비용을 확정하는 마감 공개 문서를 마감 최소 72시간 전에 발행합니다. 대출 기관의 대출 견적과 최종 마감 공개 사이에 약간의 불일치가 있는 것이 일반적이므로 두 문서를 주의 깊게 비교하여 변경되었을 수 있는 사항과 총 마감 비용에 미치는 영향을 확인하는 것이 중요합니다. 변경 사항이 마음에 들지 않으면 닫기 전에 언제든지 대출(및 판매)을 취소할 수 있습니다.

마감 비용은 누가 지불합니까?

위에 나열된 대부분의 마감 비용은 다음을 제외하고 일반적으로 주택 구매자가 지불합니다.

• 이전세: 많은 커뮤니티에서 부과하는 이 수수료는 부동산 소유자가 다른 사람에게 소유권을 양도할 수 있도록 하는 데 필요합니다.
• 부동산 판매 수수료: 구매자와 판매자를 대표하는 부동산 중개인은 일반적으로 판매 금액에서 판매자가 지불하는 구매 가격의 약 6%를 수수료로 나눕니다. (커미션은 판매가 완료된 후 구매자가 판매자에게 지불하는 돈에서 차감하므로 수수료는 집 가격의 일부로 간주될 수 있습니다.)

구매자가 전통적으로 지불하는 마감 비용은 다음과 같습니다.

• 홈 인스펙션 수수료
• 감정 수수료
• 제목 검색 수수료
• 판매에서 그들을 대리하는 변호사에 대한 변호사 비용

마감 비용은 협상 가능한가요?

세금 비용은 현지 규정에 따라 결정되지만 다른 많은 마감 비용은 협상 가능합니다. 대출 기관, 판매자 및 부동산 중개인과 협력하여 비용을 절감하는 일부 비용 조정을 할 수 있습니다.

매우 의욕적인 판매자가 감정 및 주택 조사 수수료와 같은 일부 마감 비용과 시작 지점과 같은 대출 기관 수수료와 같이 구매자가 전통적으로 부담하는 일부 마감 비용을 지불하도록 설득할 수 있습니다. 판매자는 또한 부동산 중개인과 수수료 금액을 협상하거나 할인된 수수료를 위해 일할 의향에 따라 중개인을 선택할 수도 있습니다.

이러한 문제에 대한 유연성은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 대출 기관과 판매자는 판매 환경이 좋지 않거나 부동산이 장기간 판매 목록에 있거나 고려 중인 다른 진지한 구매 제안이 없는 경우 양보를 허용하는 경향이 더 커질 것입니다. 수수료 및 이자율 협상은 지난 몇 년 동안 미국에서 볼 수 있었던 것과 같이 경쟁이 치열한 부동산 시장에서 더 어렵습니다.

변호사와 부동산 중개인은 더 나은 조건을 협상할 수 있는 가장 좋은 기회가 어디에 있는지 조언할 수 있습니다. 그들은 대출 기관 및 판매자의 대리인과 협력하여 세부 사항을 확인해야 합니다. 마감을 위해 준비된 대출 계약 및 구매 계약은 최종 조건을 반영해야 합니다. 마감일은 협상의 시간이 아닙니다.

마무리 비용을 줄이려면 어떻게 해야 합니까?

모든 마감 비용(예:세금은 불가피)을 피할 수는 없지만 마감일에 써야 하는 수표 금액을 줄이기 위해 취할 수 있는 몇 가지 접근 방식이 있습니다.

• 자신의 전문가를 고용하십시오. 부동산 중개인 및 대출 기관은 일반적으로 감정사, 소유권 검색 제공업체 및 주택 조사관과 같은 짧은 목록의 전문가와 협력하며 이러한 선호 공급업체는 직접 고용할 수 있는 다른 공급업체보다 비쌀 수 있습니다. 더 저렴한 서비스를 찾기 위해 노력을 기울일 의향이 있다면 일부 서비스를 직접 고용하여 비용을 절약할 수 있습니다. 그 길을 간다면 고용한 사람을 주의 깊게 살펴보십시오.
• 충성도 인센티브에 대해 물어보세요. 당좌 예금 또는 저축 예금 계좌가 있는 은행이나 신용 조합은 모기지를 신청하는 기존 고객에게 리베이트 또는 기타 인센티브를 제공할 수 있습니다. 이러한 내부 충성도 인센티브는 마감일에 몇 백 달러만 절약할 수 있으므로 대출 제안이 귀하가 신청한 다른 대출 기관과 경쟁력이 있지만 마감일에 작은 도움이 되는 경우에만 가치가 있습니다.
• 종료 비용이 없는 대출을 고려하십시오. 새로운 모기지를 찾고 있거나 기존 주택 융자를 재융자하려는 경우 마감 비용이 들지 않는 융자 및 융자 거래에 대해 듣게 될 것입니다. 이러한 조치는 세금을 포함하지 않지만 마감 시 작성해야 하는 수표의 크기를 크게 줄일 수 있습니다. 그들은 일반적으로 수수료를 선불로 지불했을 때보다 더 높은 이자율을 수락하거나 수수료를 귀하의 금액에 추가하고 지불액을 분산하여 수수료를 "공제"함으로써 다른 방식으로 지불하게 할 것입니다. 대출 기간 동안 적용되는 이자 비용).

결산 비용을 감당할 수 없으면 어떻게 합니까?

마감 비용을 감당하기 어려운 주택 구입자를 돕기 위한 프로그램이 있습니다.

• 고용주가 도울 수 있는지 알아보십시오. 일부 고용주는 주택을 구입하는 근로자에게 계약금 지원을 제공합니다. 계약금의 일부를 충당하면 클로징 비용을 지불하는 데 도움이 되는 현금을 확보할 수 있습니다. 고용주의 인사부서에 그러한 프로그램이 있는지, 그리고 자격을 갖추는 방법을 알아보십시오.
• 주택 구입 지원 옵션을 조사합니다. 많은 지역사회에서 지역사회의 주택 구입자들의 마감 비용을 상쇄할 수 있는 보조금 및 기타 형태의 재정 지원을 제공합니다. 일부 프로그램은 소득이 정해진 기준 이하인 개인에게 제공되고, 다른 프로그램은 특정 직업군(교사, 응급 처치요원 등)에게 제공되며, 다른 프로그램은 특정 마을이나 이웃의 주택 소유를 장려하기 위해 고안되었습니다. 귀하의 부동산 전문가는 귀하를 해당 프로그램으로 안내할 수 있어야 하며, 미국 주택 및 도시 개발부(HUD)는 모든 주에서 주택 구입 지원 프로그램을 찾는 데 유용한 리소스를 유지 관리합니다.
• 사랑하는 사람에게 도움을 구합니다. 가족이나 친구에게 마감 비용을 충당하는 데 사용할 수 있는 현금을 빌려달라고 요청하는 것을 고려해 보십시오.
• 계약금을 줄입니다. 대출 기관이 대출에 대해 더 낮은 계약금을 기꺼이 수락하면 마감 비용에 더 많은 현금을 투입할 수 있습니다. 대출 기관이 동의하는 경우 장기적으로 더 많은 비용이 든다는 점에 유의하십시오. 부과되는 이자율이 증가할 것으로 예상할 수 있습니다. 또한 계약금이 구매 가격의 20% 미만으로 떨어지면 대출 기관에서 모기지 보험을 요구할 수도 있습니다.

결산 비용은 세금 공제 대상입니까?

여러 유형의 마감 비용은 구매를 마감한 연도의 연방 소득세에서 공제할 수 있습니다. 집이 귀하의 주 거주지인 경우 잠재적 공제액은 다음과 같습니다.

• 재산세는 재산세가 납부된 연도의 연방 소득세에서 공제할 수 있습니다. (내년까지 납부하지 않는 청구서에 대해 올해 결산 시 재산세를 선납한 경우, 공제를 받으려면 내년까지 기다려야 합니다.)
• 대출 원금의 최대 $750,000에 대해 지불한 이자는 지불한 해의 연방 소득세에서 공제됩니다.
• 모기지 이자율을 낮추기 위해 지불하는 할인 포인트는 선불 이자로 간주되므로 세금 공제가 가능합니다.
• 모기지 개설 수수료는 판매자가 지불하더라도 연방 소득세에서 공제됩니다.
• 모기지 보험료는 현재 세금 공제가 가능합니다(그러나 항상 그런 것은 아니며 앞으로도 없을 수도 있습니다. 어떻게 진행해야 하는지 세무 전문가에게 문의하십시오).

결론

마감 비용은 주로 대출 능력에 따라 달라지며, 이를 기반으로 한 신용 보고서 및 신용 점수는 대출 기관이 귀하의 신용도를 측정하는 데 사용하는 중요한 척도입니다. 주택 구입을 시작하기 전에 신용 보고서를 검토하고 신용 점수를 확인하고 필요한 경우 모기지론을 신청하기 전에 신용 상태를 최상으로 유지하기 위한 조치를 취하는 것이 좋습니다. 오늘 신중하게 계획하면 폐회일을 축하하는 데 도움이 될 수 있습니다.