이자 전용 모기지론을 사용하면 주택 융자에 필요한 금액을 빌린 다음 정해진 기간 동안에만 이자를 지불합니다. 이자만 지급되는 기간이 끝나면 이자와 원금을 합산하여 더 많은 금액을 지불해야 합니다.
이자 전용 모기지는 기존 모기지보다 초기 월 지불액이 낮지만 전반적으로 이자 비용이 더 많이 든다는 것을 의미할 수 있습니다. 또 다른 단점은 이자와 관련된 지불을 할 때 자산에 자산이 축적되지 않는다는 것입니다.
이자 전용 모기지는 두 단계로 구성됩니다.
상각 단계에서 지불은 전통적인 모기지와 마찬가지로 구조화됩니다. 조기 지불의 높은 비율은 이자 비용으로 사용되며 상대적으로 적은 부분은 원금을 충당하고 주택 자산을 축적합니다. 잔고는 시간이 지남에 따라 점진적으로 변하므로 지불 기간이 끝날 때까지 지불액은 거의 대부분이 원금 지불로 이루어지고 일부만 이자로 지불됩니다.
이자 전용 대출의 상각 단계는 일반적으로 비교 가능한 기존 모기지보다 상당히 짧은 기간 동안 원금 상환을 분산합니다. 원금 상환은 20년 기간에 걸쳐 분산됩니다. 즉, 일반적으로 유사한 기존 대출보다 훨씬 높으며 원금 상환은 대출 기간의 전체 30년에 걸쳐 분산됩니다.
다음은 예입니다:
$80,000의 20% 계약금으로 $400,000의 집을 구입한다고 가정해 보겠습니다. 320,000달러를 빌렸다는 의미입니다. 초기 기간이 10년이고 연이율(APR)이 6.8%인 30년 이자 전용 모기지를 받는 경우:
귀하의 초기 월 지불액(재산세, 보험 및 기타 수수료 제외)은 다음과 같습니다.
(6.8% x $320,000) =$1,813.
대출 기간의 이자만 있는 단계 동안 추가 지불을 하지 않는다고 가정하면, 상환 단계에 도달한 후 지불액은 6.8%로 20년 기간의 일반 모기지 $320,000를 인출한 것과 본질적으로 동일합니다. 4월 재산세, 보험 및 기타 잠재적 수수료를 제외하고 Experian 모기지 계산기에 따르면 월 지불액은 약 $2,443로, 이자만 지불하는 기간 동안 지불할 금액보다 거의 35% 증가합니다.
이 예에서는 대출에 고정 이자율이 있다고 가정하지만 대부분의 이자 전용 주택 대출은 변동 이자율 모기지(ARM)이며, 이자율은 대출 및 대출 기관에 따라 다를 수 있는 특정 벤치마크 지수 변동에 따라 매년 변경될 수 있습니다. 이자율이 상승하는 환경(예:2022년 초)에서는 ARM의 APR이 매년 조정될 때마다 월별 지불액이 크게 증가할 수 있습니다.
낮은 초기 지불: 이자 전용 모기지의 이자 전용 단계에서 월 지불액은 일반적으로 이자 및 원금을 모두 포함하는 유사한 기존 모기지보다 낮습니다.
추가 결제로 인해 결제 금액이 줄어들 수 있음: 이자만 있는 모기지론에 대해 추가로 지불할 여력이 있는 경우 해당 지불액을 대출 원금에 적용하면 월 지불액을 줄일 수 있습니다. 무이자 대출의 초기 단계에서는 대출에 대한 미지급 원금에 대한 이자가 계산되므로 원금에 대해 추가 상환을 적용하면 이자 비용이 낮아지고 월 상환액이 줄어듭니다. 대출의 이자만 부과되는 단계에서 미결제 원금을 줄이면 대출이 상각 단계로 전환된 후 청구되는 지불액의 규모도 줄일 수 있습니다.
기타 투자를 위한 원금 사용: 상당한 부를 가진 구매자를 위한 이자 전용 모기지의 주요 매력은 주택 융자에 대한 원금 상환에 사용되는 자금을 투자할 수 있는 능력입니다. 일부 구매자의 자금은 401(k) 펀드 또는 개인 퇴직 계좌에 묶여 있을 수 있습니다. (IRA) 주택 구입 시 패널티 없이 액세스할 수 없지만 모기지 기간이 끝날 때까지 사용할 수 있습니다. 다른 구매자는 모기지 전용 대출에 대한 이자로 지불하는 것보다 더 큰 수익을 기대하는 투자에 자금을 투자합니다.
주택 추가 구매 능력: 이자 전용 대출에 대한 초기 낮은 상환액으로 동일한 부동산에 대한 일반 모기지론에 필요한 전체 원금과 이자 금액을 지불해야 하는 경우 감당할 수 있는 것보다 더 많은 주택을 융자할 수 있습니다. 그러나 결국 이자 전용 모기지는 더 많은 지불금을 받게 되므로 이에 대한 계획을 세우는 것이 중요합니다.
잠재적인 세금 혜택: 연간 최대 100만 달러의 모기지 이자가 연방 소득세에서 공제됩니다. 세금 범위에 따라 상환 기간의 초기 단계에서 세금을 절약하면 모기지 이자만 지불하는 금액을 크게 상쇄할 수 있습니다.
더 높은 총 이자 비용: 이자 전용 모기지의 초기 단계에서 이자 전용 지불은 전체 대출 금액을 기준으로 합니다. 이는 대출 기간 동안 점진적으로 이자 비용을 줄이고 원금 상환액을 늘리는 기존 모기지 상환 방식과 대조적입니다. 즉, 동일한 연이율로 기존 모기지보다 전반적으로 더 많은 이자를 지불하게 됩니다.
이연 주택 자산: 대출 원금에 적용되는 추가 지불을 하지 않는 한, 대출 기간의 이자만 있는 부분 동안 주택 자산이 축적되지 않으므로 해당 기간 동안 자산에 대한 주택 자산 대출 또는 신용 한도를 받는 것이 불가능합니다.
주요 지불 인상: 이자 전용 모기지가 상각 지불 구조로 전환되면 월 지불 규모가 크게 증가합니다. 고정 이자율 대출이 없는 한 이 증가액의 정확한 액수를 예측하기 어려울 수 있으며 지불 금액의 급증으로 인해 예산 책정에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.
예측성 부족: 대부분의 이자 전용 모기지론은 변동금리 모기지(ARM)이며 일반적으로 게시된 시장 지수 또는 일반적인 이자율의 변동에 따라 이자율이 매년 변경됩니다. 이는 전체 대출 기간 동안 월별 지불 금액에 영향을 미칠 수 있습니다.
엄격한 대출 요건: 대출 기관은 법적으로 이자만 있는 모기지 기간이 끝날 때 대출 금액 전액을 상환할 수 있도록 하기 때문에 귀하의 재정을 면밀히 살펴보고 다음으로 전환할 수 있는 자산, 투자 또는 퇴직 저축을 원할 것입니다. 대출 금액을 충당하기에 충분한 현금. 이로 인해 이자 전용 모기지 자격을 갖추기가 상대적으로 어렵습니다.
높은 계약금 및 이자율: 대출 기관은 이자 전용 모기지론이 기존 대출보다 더 위험하다고 생각하기 때문에 대출 발행에 따른 추가 위험을 상쇄하기 위해 더 높은 계약금과 더 높은 이자율을 주장할 수 있습니다. 이자 전용 모기지는 적격 모기지로 간주되지 않습니다. 즉, FHA 대출, VA 대출 및 USDA 대출과 같은 정부 지원 모기지 프로그램에 적합하지 않으며 기존 모기지보다 적은 수의 대출 기관에서 이용할 수 있습니다.
수십 년 전만 해도 대출 기관은 주택을 팔아 대출 금액의 일부 또는 전체를 충당할 수 있다는 가정 하에 이자만 대출을 발행했을 수도 있었지만 2008년 금융 위기로 인해 주택 가격이 폭락하고 주택 판매가 정체되었습니다. 많은 이자만 받는 차용인들이 대출금을 충당할 수 없었고, 이러한 일이 다시 발생하지 않도록 규제가 강화되었습니다.
이자 전용 모기지는 2008년 위기 이후 몇 년 동안 극도로 희소해졌고 여전히 일반적이지 않습니다. 해당 지역의 대출 기관에 연락하여 이자만 받는 대출에 대해 문의하거나 대출을 제공하는 대출 기관과 연결해 줄 수 있는 부동산 중개인과 협력하십시오.
위기 이후에 부과된 규정은 대출 기관이 차용인이 모든 대출을 상환할 수 있는 능력을 확인하도록 하므로 대출 기관이 귀하의 재정을 면밀히 살펴보고 대출 상환 계획에 대한 설명을 요구할 것을 기대해야 합니다. 대출 기간의 이자만 있는 단계에서 비용이 더 많이 드는 상각 기간으로의 전환을 관리합니다. 여기에는 대출의 초기 단계에 걸쳐 소득이 증가할 것으로 예상된다는 증거를 제공하거나 대출 조건이 변경될 때 저축 또는 투자에 접근할 수 있음을 증명하는 것이 포함될 수 있습니다.
기타 요구 사항은 대출 기관에 따라 다르지만 다음도 요구할 수 있습니다.
일반 모기지: 이자 전용 대출을 받을 수 있는 자격을 갖추는 것은 설계상 어렵기 때문에 관련된 높은 대출 요건을 충족할 수 없는 경우 기존 모기지 대출을 찾는 것이 좋습니다. 상대적으로 높은 월 지불액은 원하는 주택보다 저렴한 주택을 고려해야 한다는 것을 의미할 수 있지만, 일반적인 대출의 전체 비용은 이자만 있는 모기지보다 훨씬 낮으며 몇 년 안에 더 비싼 집으로 거래할 수도 있습니다.
점보 대출: 귀하가 거주하는 카운티의 평균 주택보다 훨씬 더 비싼 주택 융자에 관심이 있다면 점보 대출이 유일한 옵션일 수 있습니다. 이자 전용 대출과 더 일반적으로 기존 상환 모기지와 같이 사용할 수 있는 이 부적격 모기지는 다른 이자 전용 대출과 동일한 엄격한 대출 요건의 적용을 받으므로 신용이 매우 좋지 않은 한 대출을 찾는 것은 현명하지 않습니다. 강력한 현금 흐름과 이러한 대규모 대출을 충당할 수 있는 충분한 수단에 대한 접근성.
이자 전용 모기지 대출의 상대적 희소성, 상대적으로 높은 비용, 대부분의 대출 기관이 신청자에게 부여하는 까다로운 요구 사항으로 인해 대부분의 대출자에게 이상적이지 않습니다. 다음을 포함하여 다소 좁은 범위의 차용인에게 가장 적합합니다.
귀하가 이러한 그룹 중 하나 이상에 속하고 이자 전용 모기지가 귀하에게 적합하다면 귀하의 신용이 모기지 대출에 적합한 상태인지 확인하고 신중하게 쇼핑하여 여러 대출 기관의 금리 견적을 받아 가능한 최고의 대출 조건을 얻으십시오. 당신.