대부분의 경우 부동산 투자자는 임대 부동산을 구매할 때 자금 조달을 확보합니다. 많은 사람들이 대출 기관으로부터 기존 주택 담보 대출을 받고, 다른 사람들은 경화 대출을 받거나 자산 기반 대출 기관을 이용하며, 또 다른 사람들은 다른 부동산을 담보로 대출을 받습니다.
이러한 투자 수단은 매력적인 대체 투자를 제공했습니다. 수년에 걸쳐 주식과 채권으로 분류됩니다.
이 기사에서는 임대 부동산을 현금으로 지불할지 아니면 자금을 조달할지 결정할 때 고려해야 할 사항을 살펴봅니다. 현금 결제의 장점과 단점, 현금 환급 목표, 임대 부동산이 얼마나 많은 현금 흐름을 가져와야 하는지 등에 대해 알아보려면 계속해서 읽어보세요.
임대 부동산을 구매하는 데는 여러 가지 이유가 있습니다. 모기지를 사용하는 것은 현명한 아이디어가 될 수 있습니다. 우선, 모기지 이자는 세금 공제 비용입니다. 또한 임대 부동산 전체를 현금으로 구입하는 것보다 계약금을 저축하는 것이 더 쉽습니다.
더욱이, 모기지 금리가 현재 주식 시장의 평균 수익률보다 낮다면 때로는 부동산에 지출했을 현금을 투자하는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 주택담보대출을 받기 위한 모든 포인트에 대해 현금 지불을 선호하는 대위법이 있습니다.
모기지 이자는 세금 공제가 가능하지만 현금 흐름에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. 계약금만으로 저축하는 것이 더 쉽지만, 대출 자격을 얻으려면 나름의 어려움이 따릅니다. 좋은 신용 점수를 쌓고 모기지 지불금을 준비하고 추가 요건을 충족해야 합니다.
또한 임대 부동산에 대해 현금을 지불하면 추가 혜택이 제공됩니다. 즉:
내 개인적인 경험에 따르면, 아내와 나는 최근 기존 주택담보대출을 이용해 집을 폐쇄했습니다. 임대 부동산은 아니지만 더 넓은 주거용 부동산 시장에서는 여전히 유효합니다. 우리 지역에는 많은 잠재 구매자가 전액 현금 입찰을 할 수 있을 만큼 충분한 재정적 여유가 있으며 자금 조달이 필요하지 않습니다.
이와 같은 경우 판매자는 은행의 승인을 받는 데 의존하지 않고 자금 조달 구매 시간을 절반으로 단축하기 때문에 거의 항상 현금 제안을 선호합니다. 분명히 마일리지는 상황에 따라 다를 수 있지만 경험상 판매자는 단순성, 낮은 위험 및 빠른 마감 잠재력 때문에 전액 현금 제안을 선호합니다.
구매자로서 은행이 귀하를 대신하여 구매하고 운영해야 하는 일부 품목을 전액 현금 구매로 완료할 필요가 없기 때문에 마감 비용도 낮습니다. 일반적으로 마감 수수료는 건물 총 구매 비용의 2~5%를 차지합니다.
현금을 사용하면 모기지 보험, 대출 수수료, 소유권 보험, 개시 수수료 등의 비용을 지불하지 않아도 됩니다. 또한, 월별 메모가 없기 때문에 공석이 있어도 많은 돈을 잃지 않을 것입니다. 모기지의 경우, 투자자는 매달 모기지 지불금을 지불하지 않을 경우 압류될 위험에 노출됩니다.
반대로, 현금으로 구매하면 완전한 소유권과 지분을 갖게 됩니다. 아마도 가장 매력적인 점은 구매로 인해 빚을 지지 않는다는 마음의 평화를 누리는 것입니다.
예금사진현금 환급은 투자된 총 금액에 대한 연간 세전 현금 흐름을 백분율로 계산하는 것입니다. 백분율로 표시됩니다. 일부 투자자는 현금 대 현금 수익과 투자 수익이라는 용어를 같은 의미로 사용하지만 실제로는 다릅니다 .
현금 환급은 본인이 직접 지출한 현금과 비교되는 반면, 투자 수익률은 대출을 포함한 전체 투자에 대한 수익률을 측정합니다. 어떤 사람들은 현금 환급과 자산 현금 흐름을 혼동하기도 합니다. 그러나 현금 환급은 백분율로 표시되고 현금 흐름은 금액으로 표시됩니다. 또한 현금 환급은 총 투자 금액에 대해 귀하가 받는 수익을 보여줍니다.
이와 대조적으로 현금 흐름은 비용을 지불한 후 은행에 예금할 수 있는 금액을 나타냅니다(소득세 제외).
현금 환급금을 계산하기 전에 연간 현금 흐름을 결정해야 합니다. 이는 월별 현금 흐름(수입에서 지출을 뺀 값)에 12를 곱한 값입니다. 일년 내내 발생할 것으로 예상되는 잠재적인 공석을 고려하여 이를 위험 조정이 가능합니다.
예를 들어 해당 부동산을 1년 중 평균 10개월 동안 점유할 계획이라면 월별 현금 흐름에 10을 곱한 다음 12로 나누어 잠재적 공실을 설명하는 월별 현금 흐름 수치를 얻을 수 있습니다.
공석 추정치와 함께 월별 현금 흐름 예측을 살펴본 후 다음 공식을 사용합니다.
(연간 세전 현금 흐름 / 초기 현금 지출) x 100% =현금 환급금
모든 투자자에게 납부하는 소득세 금액이 동일하지 않기 때문에 현금 계산에서 세금은 제외됩니다. 세금을 제외하면 투자 기회를 비교하는 것이 더 간단해집니다. 현금 수익을 검토할 때 투자 목표를 고려하십시오.
성장하는 시장이나 가치가 빠르게 상승하는 자산을 보유한 시장에 투자할 경우 현금 수익이 낮아질 수 있습니다. 그렇다고 해서 반드시 투자가 형편없거나 자고 있는 동안 돈을 버는 나쁜 방법이라는 의미는 아닙니다. .
현금 수익에 대한 현금은 일반적으로 압축됩니다. 즉, 주기가 길어짐에 따라 감소합니다. 수익률은 경기회복 초기에 높고 후기에는 감소한다. 이는 경기 침체 후 가격이 일반적으로 낮아지고 인지된 위험이 더 높기 때문입니다. 경제가 좋아질수록 더 많은 돈이 시장에 유입되고 가격이 상승하며 현금 환급 수익이 감소합니다.
많은 투자자들은 8~12%가 현금 대비 좋은 수익률이라는 점에 동의합니다. 다른 사람들은 일부 시장에서는 5~7% 정도만 낮아도 좋다고 생각합니다. 다시 말하지만, 이는 귀하의 목표, 현지 시장 및 기타 요인에 따라 달라집니다. 즉, 자신의 시장에만 투자할 필요는 없습니다. 이 기사 하단에서 현지 시장 밖의 부동산에 투자할 수 있는 기회를 아래에서 찾아보세요.
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부동산 영역에서 현금 흐름은 부채를 포함한 부동산 수입과 지출의 차이입니다.
긍정적인 현금 흐름은 수입이 지출 및 금융 비용보다 크다는 것을 의미합니다. 마이너스 현금 흐름은 지출과 금융 비용이 수입보다 크다는 것을 의미합니다. 즉, 돈을 잃고 있는 것입니다.
현금 흐름이 높을수록 더 많은 돈을 벌 수 있습니다. 이는 세대의 부를 쌓는 데 도움이 될 뿐만 아니라 공석이 너무 많은 기간을 보내거나 다른 이유로 현금 준비금이 필요한 경우 쿠션 역할을 할 수 있습니다.
임대 부동산의 현금 흐름을 계산하려면 , 다음 단계를 따르세요:
차이점은 부동산의 현금 흐름입니다. 현금 흐름을 늘리는 일반적인 방법은 BRRRR 방법을 통해 개조 작업을 수행하거나 편의 시설을 추가하는 등의 개선 작업을 수행하는 것입니다. . 투자자들의 목표가 다르기 때문에 임대 현금 흐름이 충분하다고 정해진 숫자는 없습니다.
임대 부동산의 유형은 여러 단위로 구성된 투자 부동산이 일반적으로 단일 단위 부동산보다 현금 흐름이 더 높기 때문에 중요한 역할을 합니다. 또한 일반적으로 위험도가 높은 고가의 부동산은 비용이 덜 드는 투자보다 더 높은 최소 현금 흐름을 보장합니다.
임대 부동산에 충분한 현금 흐름이 있는지 판단하기 위해 많은 투자자들은 아래에 설명된 1% 규칙 또는 2% 규칙을 참고합니다.
부동산 투자에서 1% 규칙은 월 임대료가 임대 부동산 구입 가격의 최소 1%와 같아야 한다고 명시합니다. 이 규칙은 월 임대료를 보장합니다. 해당 부동산의 월 모기지 지불액을 초과합니다(모기지로 구입한 경우).
매달 돈을 잃지 않도록 임대 수입이 모기지 지불금보다 크거나 적어도 같기를 원합니다. 임대 부동산 비용을 현금으로 지불했다면 걱정할 필요가 없습니다.
1% 규칙에 따르면, 부동산 임대가 월 $2,000인 경우 해당 투자 부동산에 대해 $200,000 이상을 지불하지 않아야 한다는 것을 알 수 있습니다. 이 빠른 추정에는 MACRS 감가상각비, 세금, 집주인 보험 및 유지 관리와 같은 기타 비용은 고려되지 않습니다.
이미 해당 부동산을 구입한 경우, 부동산 가격에 필요한 수리비를 더한 후 그 중 1%를 찾아 임대료로 청구할 수 있는 최저 금액을 결정하세요. 높은 금액이 더 낫다는 점을 명심하세요.
2% 규칙은 1% 규칙과 동일한 아이디어를 사용하지만, 이 규칙은 매달 소극적 소득이 원래 구매 가격의 2% 이상인 경우에만 임대 부동산이 좋은 투자라고 말합니다. 1%의 법칙과 같은 방식으로 계산되지만 2%가 적용됩니다.
이 규칙에 따르면 부동산을 월 $2,000에 임대했다면 해당 부동산을 구매하기 위해 $100,000 이상을 지불하고 싶지 않을 것입니다. 일부 투자자가 1% 규칙을 사용하는 반면 다른 투자자는 2% 규칙을 사용하는 이유는 다른 요인이 작용하기 때문입니다. 예를 들어, 주요 목표가 긍정적인 현금 흐름이라면 2% 규칙이 유용합니다. 그러나 귀하의 주요 초점이 가치가 상당히 높아질 것으로 예상되는 부동산을 획득하는 것이라면 반드시 2% 규칙을 사용할 필요는 없습니다.
1% 규칙과 2% 규칙은 모두 부동산 투자를 평가하는 초기 단계에만 유용합니다. 이는 부동산을 더 자세히 조사해야 하는지 결정하는 빠른 심사 도구입니다. 일부 전문가는 이러한 규칙을 완전히 무시하므로 이러한 "규칙"보다는 "지침"을 더 많이 고려하십시오.
2% 규칙은 일반적으로 미국 중서부 및 남부 지역에서 가장 잘 작동하지만 로스앤젤레스나 보스턴과 같은 도시에서는 테스트를 통과할 투자 부동산을 찾는 것이 훨씬 더 어려울 수 있습니다. 일부 도시에서는 이러한 결과가 현실적이지 않습니다. 해당 지역 밖에서 이 가격으로 임대하는 부동산을 찾는 데 관심이 있다면 아래에 강조 표시된 크라우드소싱 부동산 투자 옵션을 참조하세요.
1% 규칙을 적용할지, 2% 규칙을 적용할지 결정할 때 목표와 위치를 모두 염두에 두시기 바랍니다.
DIY 집주인을 위한 성장하는 자산 관리 솔루션은 하이브리드 자산 관리를 활용하는 것입니다. 이 모델을 통해 소유자는 운영을 완벽하게 제어하거나 투명성을 높일 수 있으며 전문가와 연결하여 다른 모든 것을 지원할 수 있습니다. 이를 통해 시간을 절약하고 현금 흐름을 늘리며 임차인 만족도를 높일 수 있습니다.
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많은 사람들이 임대 부동산에 대해 현금을 지불함으로써 얻을 수 있는 혜택을 이용하고 싶어하지만 원하는 유형의 임대 부동산을 완전히 구입할 만큼 자금이 충분하지 않습니다.
다행히도 이러한 사람들에게는 또 다른 옵션이 있습니다. 크라우드펀딩 부동산을 통해 임대 부동산의 부분 소유권이나 자금 조달이 가능합니다. . 이러한 유형의 부동산 투자를 통해 포트폴리오의 기초 자산 성과에 따라 수익을 얻을 수 있습니다.
이 부동산 투자 전략은 더 적은 비용으로 부동산에 투자하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 부동산 구입, 유지 관리, 나중에 판매하는 데 따른 책임과 스트레스도 제거합니다. 배당금을 재투자하면 더 많은 수익을 올릴 수 있습니다. 이는 장기 투자이며 유동성이 매우 낮다는 점에 유의하세요.
아래에서 크라우드소싱 부동산 투자에 대한 인기 있는 옵션에 대해 자세히 알아보세요.
예상 연간 수익률이 더 높은 다른 시장의 부동산 투자에 노출되고 싶다면 크라우드소싱 부동산 투자 플랫폼을 살펴보는 것이 좋습니다. 이러한 플랫폼은 핀테크 도구와 서비스를 활용하여 비용 효과적인 방식으로 부동산 투자를 확장합니다.
많은 서비스는 다양한 투자 목표, 위험 선호도 및 소득 부문을 대상으로 합니다. 세 가지 주요 크라우드소싱 부동산 투자 플랫폼을 살펴보세요. 어떤 유형의 투자를 제공하는지 알아보세요.
EquityMultiple과 같은 일부 플랫폼을 사용하면 개별 부동산, 특히 상업용 부동산에 투자할 수 있습니다. 아래에서 설명하는 다른 방법을 통해 부동산 포트폴리오에 투자할 수 있습니다. EquityMultiple은 최소 $5,000의 초기 투자금을 보유하고 있으며 참여할 수 있는 투자자 유형에 제한이 있습니다.
즉, EquityMultiple은 개별 상업용 부동산 프로젝트만 아래에서 자세히 설명하는 공인 투자자로부터 투자를 받을 수 있도록 허용합니다.
공인 투자자:이 정의는 최근 고액 순자산/고소득 개인을 의미하는 정의에서 이제 투자자 경험과 지식에 초점을 맞춘 정의로 변경되었지만 일반적으로 재정적 능력과 친숙함을 갖춘 투자자에게 더 많이 치우쳐 있습니다. 즉, SEC의 새로운 개정안을 통해 투자자는 소득이나 순자산에 대한 기존 테스트 외에도 전문 지식, 경험 또는 인증에 대한 정의된 척도를 기반으로 공인 투자자 자격을 얻을 수 있습니다.
재정 자원에 대한 이러한 테스트에는 총 순자산이 $1,000,000 이상이고 가장 최근 2년 동안 매년 $200,000 이상의 소득이 있거나 올해에 동일한 소득 수준에 도달할 것이라는 합리적인 기대를 갖고 각 연도에 해당 개인의 배우자와의 공동 소득이 $300,000를 초과하는 것이 포함됩니다.
EquityMultiple에 대해 더 자세히 알고 싶으시면 계정에 가입하고 자격 취득 절차를 진행해 보시기 바랍니다.
공인 투자자를 위한 최고의 CRE 투자 플랫폼
지분다중 | 공인 투자자를 위한 CRE 투자
4.2
최소 투자:$5,000.
장점:
단점:
EquityMultiple은 개별 부동산에 대한 투자에 중점을 두는 반면, 다른 회사는 부동산 포트폴리오에 대한 투자 또는 한 번의 투자로 여러 부동산에 대한 투자에 중점을 둡니다. 이론적으로 이는 여러 부동산에 동시에 접근할 수 있게 하면서 투자 위험을 분산시킵니다.
Fundrise는 수많은 펀드를 통해 다각화할 수 있는 인기 있는 부동산 투자 플랫폼입니다. 각 펀드는 다양한 자산을 보유하고 있으며 다양한 수준의 위험과 수입을 제공하도록 설계되었습니다.
옵션:
Fundrise에 투자하기 위해 공인 투자자일 필요는 없지만 일부 펀드는 비공인 투자자에게 폐쇄됩니다.
그러나 Fundrise는 전통적인 상업용 부동산 투자와 한 가지 공통점을 공유합니다. 즉, 유동성이 매우 낮을 수 있다는 것입니다. Fundrise 자체에서는 "당신이 소유한 주식은 장기적으로 보유하기 위한 것"이라고 명시하고 있습니다. 예를 들어, 5년 미만 보유하고 있는 eREIT 및 eFund 주식을 판매하면 벌금이 부과될 수 있습니다. 또한 판매할 제품을 직접 선택할 수 없습니다. Fundrise의 "선입선출" 시스템은 청산 시 가장 먼저 보유하고 있는 주식이 가장 먼저 판매되는 주식이 된다는 것을 의미합니다.
그럼에도 불구하고 상업용 부동산은 소유할 수 있는 최고의 대체 투자 중 하나로 남아 있으며 Fundrise는 사람들이 쉽게 보상을 받을 수 있도록 도와줍니다. 공개 부동산 주식을 소유하는 것과 마찬가지로, 민간 CRE 가격 수익률은 S&P 500과 같은 주요 지수보다 뒤처지는 경우가 많습니다. 그러나 부동산 투자를 통한 소극적 소득은 좋습니다. 2017년부터 Fundrise의 평균 연간 소득 수익률은 5.29%로 공공 부동산 투자 신탁(REIT, 4.1%)과 S&P 500(2.0%)의 수익률보다 작습니다. 여기에는 공공 REIT 및 S&P 500의 두 자릿수 손실과 비교하여 2022년 총 수익률(가격 + 배당금) 1.5%가 포함됩니다.
Fundrise의 부동산 펀드 대부분은 연간 0.85%의 정액 관리 수수료를 부과합니다. 벤처 캐피털 스타일의 투자를 제공하는 Fundrise Innovation Fund는 매년 1.85%의 수수료를 부과합니다.
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* 별도의 펀드관리수수료가 적용됩니다. 대부분의 펀드는 연간 0.85%의 관리 수수료를 부과합니다. Fundrise Innovation Fund는 연간 1.85%의 관리 수수료를 부과합니다. 우리는 귀하가 가입할 때 추가 비용 없이 Fundrise 보증에 대한 커미션을 받습니다.
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Groundfloor는 위에 나열된 두 가지 투자 플랫폼과는 다른 유형의 투자 플랫폼입니다.
EquityMultiple은 일부 부채 투자 기회도 제공하지만 해당 부동산에 대한 소유권을 갖는 대신, Groundfloor는 부채 투자에 초점을 맞춘 크라우드소싱 부동산 투자 플랫폼 역할을 합니다.
이 플랫폼은 수리 장치를 구입하고, 유지 관리 및 업그레이드를 수행한 다음, 수익을 위해 이를 뒤집는 데 중점을 둡니다.
Groundfloor는 단기 주거용 부동산 대출에 대한 자금 조달을 제공하고 플랫폼 투자자에게 이자를 지불합니다. 이 서비스는 플리퍼(Flippers)가 제출한 대출 신청서를 검토하고 투자자에게 이행될 것으로 믿는 채권에 자금을 조달할 수 있는 기능을 제공합니다. 그 대가로 투자자는 대출금에서 일정 금액의 이자와 원금 반환을 받습니다. 대부분의 대출 기간은 6~12개월이지만 일부는 18개월까지 연장될 수 있습니다.
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* 적격한 이전을 완료한 후 30일 후에 크레딧을 받게 됩니다.
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임대 부동산을 구매할 때 주택담보대출을 받으면 세금 공제 등 세금 혜택이 있지만 현금으로 지불해야 하는 이유는 더 많습니다. 부채를 최소화할 수 있을 뿐만 아니라 마감 비용, 보험 등의 비용을 절약할 수 있습니다.
임대 부동산이 귀하의 돈만큼 가치가 있는지 결정할 때 예상 현금 흐름뿐만 아니라 예상 현금 수익도 고려하십시오. 1% 규칙과 2% 규칙은 초기 필터로 잘 작동할 수 있습니다.
전체 임대 부동산을 구매할 재정적 또는 정신적 준비가 되지 않은 경우 EquityMultiple, Fundrise 또는 Groundfloor와 같은 크라우드 펀딩 부동산 플랫폼을 고려하거나 Webull과 같은 서비스를 통해 REIT 주식을 구매하는 것을 고려해 보세요.
임대 부동산 상황이 완전히 똑같지는 않다는 점을 기억하십시오. 임대 부동산을 구입하기 전에 귀하의 목표, 위치 및 기타 재정 계획을 고려하십시오.