부동산 투자는 경제적 독립을 달성하는 가장 좋은 방법 중 하나입니다. 하지만 그렇다고 A 지점에서 B 지점으로 이동하는 것이 쉽다는 의미는 아닙니다.
어떤 부동산에 투자할지 어떻게 결정하나요? 돈은 어디서 구하나요? 그리고 마찬가지로 중요한 것은 초기 투자를 처리한 후에 포트폴리오를 어떻게 구축합니까? 전략이 필요합니다. 특히 이제 막 투자자로 시작한 경우에는 더욱 그렇습니다. BRRRR 방법은 바로 A 지점에서 B 지점 및 그 이상으로 이동할 수 있는 구체적이고 테스트되었으며 지속 가능한 투자 전략입니다.
이를 단계별로 분석하여 다른 인기 있는 투자 전략과 비교해 보겠습니다.
BRRRR은 "구매, 수리, 임대, 재융자 및 반복"을 의미합니다. 이번 부동산 투자 방법은 소극적 소득원 구축을 원하는 투자자가 사용하는 전략과 프레임워크를 설명합니다. 시간이 지남에 따라 세입자로부터 임대료를 징수하고 부동산에 대한 자산을 구축합니다.
BRRRR 전략과 관련된 구체적인 단계는 다음과 같습니다:
말처럼 간단하지는 않지만 이것이 바로 BRRRR 방법입니다. 부동산 구입은 시장과 상관관계가 없는 방식으로 가치를 저장하고 가치를 평가하며 장기간에 걸쳐 현금 흐름을 창출하기 때문에 청년을 위한 최고의 투자 중 하나입니다.
개인적으로 저는 두 개의 임대 부동산을 구입하여 현금 흐름이 좋은 곳에서 임대했습니다. .
어느 시점에서는 이러한 보유량을 확장하고 BRRRR 방법을 고려할 수도 있습니다. 대규모 투자 부동산 포트폴리오 구축에 관심이 있는 분들을 위해 각 단계를 더 자세히 살펴보겠습니다.
아래 동영상은 높은 수준의 개요를 제공하고 기사는 더 자세한 설명과 세부 정보를 제공합니다.
저평가된 부동산을 찾는 것은 현명한 투자를 위한 필수 단계가 되지만 BRRRR 방법에 있어서는 특히 중요합니다. 이는 두 가지 이유로 사실입니다.
첫째, 이러한 부동산 가치는 시장보다 낮기 때문에 합리적인 가격의 개조를 통해 가치를 높일 수 있습니다. 부동산 가치를 높일수록 4단계인 현금 재융자에서 현금으로 더 많은 자산을 현금으로 확보해야 합니다.
둘째, 이미 많은 자본을 보유하고 있지 않는 한 경화 대출을 통해 구입 자금을 조달하기를 원할 것이기 때문에 저평가된 부동산을 찾습니다. 경화 자금 대출은 은행이 아닌 민간 대출 기관에서 이루어지며, 대출을 받는 과정은 은행 대출을 받는 것과 많이 다르고 간단합니다.
은행에 대출을 요청할 때 결정의 주요 요인은 신용도입니다. 경화 대출의 경우 해당 부동산이 담보 역할을 합니다. 즉, 은행은 부동산의 투자 가치만 살펴볼 것입니다. 좋은 투자라면 대출을 받을 수 있습니다. 따라서 스스로 강력한 주장을 펼쳐야 합니다.
물론, 경화를 사용하는 데에는 몇 가지 단점이 있습니다. 승인 절차는 은행 대출에 비해 더 빠르고 간단하게 신청할 수 있지만 경화 대출에는 기존 모기지보다 이자율이 더 높은 경우가 많습니다.
경화 자금 대출은 7.5% ~ 15% 범위에서 최고 15%의 이자율을 지닐 수 있습니다. 또한 이러한 대출은 일반 대출보다 약간 낮은 LTV(담보 대출 가치) 비율과 짧은 상환 기간(보통 1~3년)을 제공합니다.
경화금 대출은 단기 자금으로 간주되며 주로 BRRRR 투자자와 주택 플리퍼가 사용합니다. 실제로 BRRRR의 처음 두 단계는 본질적으로 '플립' 없이 하우스 플리퍼 공식을 사용합니다.
이를 염두에 두고, 양질의 투자를 확인하는 좋은 방법 중 하나는 집 뒤집기 대기 모드인 "70%의 법칙"을 사용하는 것입니다. 70%의 법칙이란 부동산의 수리 후 가치(ARV)에서 수리 비용을 뺀 금액이 70%를 넘지 않아야 한다는 것입니다. 실제로 이는 ARV가 $200,000이고 수리 비용이 $40,000인 투자 부동산을 조사할 경우 해당 부동산에 대해 $100,000를 넘지 않아야 함을 의미합니다.
이것이 철칙은 아니지만 재정적으로는 타당합니다. 위의 경우 수리에 $40,000를 지출한 후에도 비용 초과, 시장 변동 또는 기타 예상치 못한 합병증을 흡수할 수 있는 여유 공간이 여전히 $60,000 있습니다.
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부동산을 구입한 후에는 수리에 지출할 수 있는 금액은 물론 어떤 구체적인 수리가 필요한지 파악하게 됩니다. 여기서 어려움은 두 가지 방식으로 발생합니다:
먼저, 예산 범위 내에서 유능하게 수리를 수행할 수 있는 계약자를 찾아야 합니다. 생각보다 어려울 수 있습니다. 네 번째, 다섯 번째, 열 번째 부동산을 재활할 때쯤이면 신뢰할 수 있는 사람들을 찾게 될 것입니다. 하지만 처음에는 어려울 수 있습니다. 다른 투자자를 알고 계시다면 추천을 요청하세요.
둘째, 부동산을 소유하는 데 매일 비용이 발생합니다. 이러한 운반 비용에는 공과금, 재산세, 심지어 대출금 지불까지 포함됩니다. 따라서 예산이 부족하더라도 수리가 예정보다 오래 걸리면 추가 비용도 발생할 수 있습니다.
어떤 수리를 해야 하는지에 관해서는 어떤 집 수리가 최고의 투자 수익을 얻을 수 있는지에 대한 훌륭한 가이드가 많이 있습니다.
당신이 집을 플리퍼(house-flipper)라면, 이것이 당신이 집을 팔게 될 지점입니다. 하지만 BRRRR 방식을 사용하면 이를 현금흐름 창출 자산으로 전환할 때입니다. 즉, 임대를 해준다는 뜻이다. 부동산 임대는 부동산의 최종 단계이므로 초기 구매 과정에서 해당 부동산을 임대 부동산으로 평가해야 한다는 의미입니다.
BRRRR 방법의 경우 크고 활동적인 임대 시장의 부동산은 약간 더 저평가될 수 있지만 임차인에게 매력이 덜한 부동산보다 더 나은 선택이 됩니다. 예를 들어, 수요가 일정한 대학 근처의 콘도나 아파트와 실제 가치는 더 높지만 구매자에게 더 적합한 시장에 위치한 막다른 골목에 있는 교외 부동산을 생각해 보세요.
또한 임대 부동산에 세입자가 없으면 비용이 본질적으로 주머니에 구멍을 뚫게 된다는 점을 명심하세요.
부동산을 고려할 때 공실률을 조사하고 세입자를 신중하게 선별하십시오. 예측을 실행할 때 부동산 관리 수수료를 고려하는 것을 잊지 마십시오. 이는 일반적으로 징수된 임대료의 약 10%에 달할 수 있습니다.
BRRRR 방법이 실제로 그 가치를 보여주는 곳은 바로 여기입니다. 부동산을 개조하고 임대한 후에는 기본적으로 주택 자산을 현금으로 전환하는 현금 재융자를 진행할 수 있습니다.
현금 재융자는 일부 현금을 확보할 수 있지만 다른 장점도 많이 있습니다. 현금 재융자의 경우 주택 담보 대출이나 주택 담보 신용 한도(HELOC)보다 훨씬 더 나은 이자율을 얻을 수 있으며, 다른 경화 자금 대출은 훨씬 적습니다. 그리고 세금에 대한 이자를 공제할 수 있습니다.
현금 재융자를 이용하면 초기 대출금을 정산하고 다음 단계에 현금을 사용할 수 있습니다.
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이전 단계에서 얻은 현금은 다른 부동산에 대한 완벽한 계약금이 될 것입니다. 이번에는 점점 늘어나는 계약업체 네트워크와 현금 창출 임대 부동산을 직접 경험하게 될 것입니다.
신중한 계획을 통해 BRRRR 방법을 사용하여 상당한 규모의 임대 부동산 포트폴리오를 구축할 수 있습니다. 한계는 없습니다.
쉽지 않습니다. 만약 그렇다면 모든 사람이 임대용 부동산을 대여섯 개씩 갖게 될 것입니다. 프런트엔드에 대해서는 많은 신중한 조사와 계획이 필요합니다. 초기 단계인 구매는 다른 단계에 비해 중요성이 더 큽니다. 하지만 만약 당신이 그것을 올바르게 한다면, 퍼즐의 나머지 부분은 제자리에 들어갈 수 있습니다.
결국, BRRRR 방법은 첫 번째 투자에 대한 비용 절감에서 10년 이내에 현금 창출 임대의 건전한 포트폴리오로 데려갈 수 있는 유일한 부동산 투자 전략입니다. 빨리 시작할수록 투자의 꿈을 더 빨리 실현할 수 있습니다.
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BRRRR 방법은 금전적, 개인적 측면 모두에서 상당한 시간, 에너지 및 투자가 필요하지만 상당한 수익 잠재력을 보여줍니다. 이 방법은 많은 부동산 투자자들이 투자 자산을 신속하게 구축하는 데 도움이 되었습니다.
자신의 포트폴리오를 구축하는 데 관심이 있지만 관련된 위험에 대해 의구심을 갖고 있는 경우 방법의 일부를 별도로 수행할 수 있습니다. 특히, 이제 대체 투자 옵션에 액세스할 수 있습니다. 크라우드 소싱 부동산 자금 조달 앱과 같습니다. 이러한 앱은 투자 목표에 따라 다르지만 각 앱은 BRRRR 방법의 다양한 부분에 관심이 있는 소매 투자자에게 액세스를 제공할 수 있습니다.
귀하에게 제공되는 기회를 이해하려면 다음 서비스를 검토하여 귀하의 광범위한 투자 포트폴리오에 적합한지 확인하십시오. 각각의 계정에 가입하는 것은 무료이며 더 많은 정보를 얻을 수 있는 좋은 방법입니다.
많은 서비스는 다양한 투자 목표, 위험 선호도 및 소득 부문을 대상으로 합니다. 세 가지 주요 크라우드소싱 부동산 투자 플랫폼을 살펴보세요. 어떤 유형의 투자를 제공하는지 알아보세요.
EquityMultiple과 같은 일부 플랫폼을 사용하면 개별 부동산, 특히 상업용 부동산에 투자할 수 있습니다. 아래에 설명된 다른 방법을 통해 부동산 자산 포트폴리오에 투자할 수 있습니다.
EquityMultiple은 대부분의 기회에 대해 최소 $5,000의 초기 투자를 진행하며 참여할 수 있는 투자자 유형에 제한이 있습니다.
즉, EquityMultiple은 개별 상업용 부동산 프로젝트만 아래에서 자세히 설명하는 공인 투자자로부터 투자를 받을 수 있도록 허용합니다.
공인 투자자:이 정의는 최근 고액 순자산/고소득 개인을 의미하는 정의에서 이제 투자자 경험과 지식에 초점을 맞춘 정의로 변경되었지만 일반적으로 재정적 능력과 친숙함을 갖춘 투자자에게 더 많이 치우쳐 있습니다. 즉, SEC의 새로운 개정안을 통해 투자자는 소득이나 순자산에 대한 기존 테스트 외에도 전문 지식, 경험 또는 인증에 대한 정의된 척도를 기반으로 공인 투자자 자격을 얻을 수 있습니다.
재정 자원에 대한 이러한 테스트에는 총 순자산이 $1,000,000 이상이고 가장 최근 2년 동안 매년 $200,000 이상의 소득이 있거나 올해에 동일한 소득 수준에 도달할 것이라는 합리적인 기대를 갖고 각 연도에 해당 개인의 배우자와의 공동 소득이 $300,000를 초과하는 것이 포함됩니다.
EquityMultiple에 대해 더 자세히 알고 싶으시면 계정에 가입하고 자격 취득 절차를 진행해 보시기 바랍니다.
공인 투자자를 위한 최고의 CRE 투자 플랫폼
지분다중 | 공인 투자자를 위한 CRE 투자
4.2
최소 투자:$5,000.
장점:
단점:
EquityMultiple은 개별 부동산에 대한 투자에 중점을 두는 반면, 다른 회사는 부동산 포트폴리오에 대한 투자 또는 한 번의 투자로 여러 부동산에 대한 투자에 중점을 둡니다. 이론적으로 이는 여러 부동산에 동시에 접근할 수 있게 하면서 투자 위험을 분산시킵니다.
Fundrise는 수많은 펀드를 통해 다각화할 수 있는 인기 있는 부동산 투자 플랫폼입니다. 각 펀드는 다양한 자산을 보유하고 있으며 다양한 수준의 위험과 수입을 제공하도록 설계되었습니다.
옵션:
Fundrise에 투자하기 위해 공인 투자자일 필요는 없지만 일부 펀드는 비공인 투자자에게 폐쇄됩니다.
그러나 Fundrise는 전통적인 상업용 부동산 투자와 한 가지 공통점을 공유합니다. 즉, 유동성이 매우 낮을 수 있다는 것입니다. Fundrise 자체에서는 "당신이 소유한 주식은 장기적으로 보유하기 위한 것"이라고 명시하고 있습니다. 예를 들어, 5년 미만 보유하고 있는 eREIT 및 eFund 주식을 판매하면 벌금이 부과될 수 있습니다. 또한 판매할 제품을 직접 선택할 수 없습니다. Fundrise의 "선입선출" 시스템은 청산 시 가장 먼저 보유하고 있는 주식이 가장 먼저 판매되는 주식이 된다는 것을 의미합니다.
그럼에도 불구하고 상업용 부동산은 소유할 수 있는 최고의 대체 투자 중 하나로 남아 있으며 Fundrise는 사람들이 쉽게 보상을 받을 수 있도록 도와줍니다. 공개 부동산 주식을 소유하는 것과 마찬가지로, 민간 CRE 가격 수익률은 S&P 500과 같은 주요 지수보다 뒤처지는 경우가 많습니다. 그러나 부동산 투자를 통한 소극적 소득은 좋습니다. 2017년부터 Fundrise의 평균 연간 소득 수익률은 5.29%로 공공 부동산 투자 신탁(REIT, 4.1%)과 S&P 500(2.0%)의 수익률보다 작습니다. 여기에는 공공 REIT 및 S&P 500의 두 자릿수 손실과 비교하여 2022년 총 수익률(가격 + 배당금) 1.5%가 포함됩니다.
Fundrise의 부동산 펀드 대부분은 연간 0.85%의 정액 관리 수수료를 부과합니다. 벤처 캐피털 스타일의 투자를 제공하는 Fundrise Innovation Fund는 매년 1.85%의 수수료를 부과합니다.
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* 별도의 펀드관리수수료가 적용됩니다. 대부분의 펀드는 연간 0.85%의 관리 수수료를 부과합니다. Fundrise Innovation Fund는 연간 1.85%의 관리 수수료를 부과합니다. 우리는 귀하가 가입할 때 추가 비용 없이 Fundrise 보증에 대한 커미션을 받습니다.
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Groundfloor는 위에 나열된 두 가지 투자 플랫폼과는 다른 유형의 투자 플랫폼입니다. EquityMultiple은 일부 부채 투자 기회도 제공하지만 해당 부동산에 대한 소유권을 갖는 대신, Groundfloor는 부채 투자에 초점을 맞춘 크라우드소싱 부동산 투자 플랫폼 역할을 합니다.
플랫폼은 고정 장치를 구매하고 유지 관리 및 업그레이드를 수행한 다음 수익을 위해 뒤집는 데 중점을 둡니다. Groundfloor는 단기 주거용 부동산 대출에 대한 자금 조달을 제공하고 플랫폼 투자자에게 이자를 지급합니다.
이 서비스는 플리퍼(Flippers)가 제출한 대출 신청서를 검토하고 투자자에게 이행될 것으로 믿는 채권에 자금을 조달할 수 있는 기능을 제공합니다. 그 대가로 투자자는 대출금에서 일정 금액의 이자와 원금 반환을 받습니다. 대부분의 대출 기간은 6~12개월이지만 일부는 18개월까지 연장될 수 있습니다.
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