부동산은 투자 포트폴리오에 추가할 수 있는 훌륭한 수단이지만 집을 구입하는 것만이 부동산을 활용할 수 있는 유일한 방법은 아닙니다.
상업용 부동산 프로젝트는 특히 수익성이 높을 수 있으며 시작하기 위해 부동산 재벌처럼 돈이 넉넉할 필요는 없습니다.
부동산 투자 신탁과 사모 펀드 부동산은 상업 프로젝트에 투자하는 두 가지 방법입니다. 일반적으로 REIT는 누구에게나 열려 있는 반면, 사모 펀드 투자는 순자산 가치가 높은 투자자들만 선택할 수 있습니다.
부동산 투자의 세계에 발을 담그기 전에 두 가지 투자 유형, 실행 계획, 장단점, 시작 방법 등을 설명하여 도움을 드리겠습니다. 먼저 REIT의 핵심을 살펴본 다음 희귀한 사모펀드의 세계를 살펴보겠습니다.
온라인 부동산 투자 플랫폼
기금 모금:연간 자문 수수료 0.15%. 펀드라이즈 프로:$10/월 월별 지불 또는 연간 $99. 매년 지불됩니다. 추가 기금 관리 수수료가 적용됩니다.*
사모펀드 부동산 투자
최소 투자:$50,000. 요금은 서비스에 따라 다릅니다.
공인 CRE 투자 플랫폼
최소 투자액:$5,000.
상업용 부동산은 임대소득이나 자본이득을 통해 수익을 창출하는 데 사용되는 부동산입니다. 상업용 부동산에는 소매점, 산업 공간, 호텔, 사무실 공간, 다가구 아파트 건물(5가구 이상) 등이 포함됩니다.
아파트 단지는 주거용 부동산인 것처럼 보이지만 현금 흐름을 창출하기 위해 아파트를 임대하기 때문에 실제로는 상업용으로 간주됩니다. 반면, 주거용 부동산은 단독 주택, 콘도, 타운홈 등 1~4개의 주거 단위로 구성된 건물로 제한됩니다.
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부동산 투자 신탁(REIT)은 투자자의 돈을 모아 소득 창출 부동산을 취득하고 관리하는 회사입니다. 일반적으로 이들은 고급 상업용 부동산입니다. REIT는 세입자 찾기, 임대료 징수, 건물 유지 관리 등 더러운 작업을 수행합니다. 투자자는 이러한 부동산의 주식을 구매하고 고민 없이 소유권의 이점을 누릴 수 있습니다.
REIT가 되려면 투자가 다음과 같은 여러 요구 사항을 충족해야 합니다.
대부분의 REIT는 지분 REIT입니다. 이를 통해 투자자는 스스로 감당할 수 없는 다양한 수익 창출 자산 포트폴리오에 접근할 수 있습니다.
지분 REIT 자산에는 소매점, 사무실, 아파트 등이 포함됩니다. 이러한 투자는 수익의 대부분을 주주 배당금을 통해 지급합니다.
이러한 유형의 REIT는 배당수익과 시세차익을 원하는 장기 투자자에게 전략적 선택입니다. 주식 REIT에는 포트폴리오를 다양화하는 많은 자산이 포함되어 있지만 모두 동일한 자산 클래스에 속하므로 완전히 다양화되지는 않습니다.
모기지 REIT(mREIT)는 모기지 및 모기지 담보 증권을 구매하거나 발행하여 소득 창출 부동산에 대한 자금 조달을 제공합니다. 이러한 REIT는 부동산을 소유하거나 임대하지 않고 대신 대출을 제공합니다. 그들은 이러한 투자에 대해 지불된 이자로부터 수입을 얻습니다.
투자자가 기억해야 할 사항:모기지 REIT는 일반적으로 주식 REIT보다 더 많은 레버리지와 파생 상품을 사용하므로 더 위험한 투자가 됩니다.
REIT를 분류하는 또 다른 방법은 이를 구매할 수 있는 방법(공개 거래 REIT, 공개, 비트레이드 REIT, 비공개 REIT)을 살펴보는 것입니다.
공개적으로 거래되는 REIT는 주식과 마찬가지로 시장에서 매매됩니다. 그들은 공인된 기관 투자자뿐만 아니라 모든 투자자가 기본 부동산 자산을 통해 부동산 지분을 소유할 수 있도록 합니다. 이러한 REIT는 증권거래위원회(SEC)에 등록되어 있으며, 이는 더 많은 공개와 투명성을 제공하여 투자자를 보호하는 데 도움이 되는 규정의 적용을 받는다는 의미입니다.
공개, 비상장 REIT라고도 하는 공개 비상장 REIT(PNLR)는 증권 거래소에서 거래되지 않지만 여전히 SEC에 등록되어 있으므로 정기적으로 SEC에 공개해야 합니다. 투자자는 중개인이나 금융 자문가로부터 이러한 REIT를 구입할 수 있습니다.
PNLR과 다른 공공 REIT의 중요한 차이점 중 하나는 유동성이 제한되어 있다는 것입니다. 현금화를 위해서는 투자자는 일반적으로 비트레이드 REIT가 거래소에 주식을 상장하거나 자산을 청산하는 등 유동성 이벤트를 기다려야 합니다. 어떤 경우에는 투자 후 10년 이상이 걸릴 수도 있습니다.
때때로 자사주 매입 프로그램이나 2차 시장 거래에 참여할 수 있지만 이러한 프로그램 중 일부에서는 할인된 가격으로 주식을 상환해야 합니다.
사모투자라고도 불리는 사모 REIT는 SEC 등록이 면제되며 해당 주식은 증권 거래소에서 거래되지 않습니다. 속지 마십시오. 사모 REIT는 사모 펀드 투자와 동일하지 않습니다. REIT는 소득의 90%를 투자자에게 분배하는 것을 포함하여 위에 나열된 규칙을 따라야 하지만 사모 펀드 투자는 그렇지 않습니다.
일반적으로 민간 REIT는 기관 또는 공인 투자자에게만 판매될 수 있습니다(일부 예외 있음).
이는 일반적으로 최소 투자 금액이 높고 잠재적으로 더 높은 위험이 따르는 비유동적 투자이지만 더 높은 보상을 받을 가능성도 있습니다.
관련 항목:REIT와 사모:투자 가이드
REIT가 제공하는 배당금 지급은 일관되고 수동적인 소득 흐름을 찾는 투자자에게 현명한 선택이 됩니다. 종종 REIT는 기존 주식보다 배당수익률이 더 높습니다.
REIT는 부동산 자산에 노출될 수 있는 쉬운 방법이므로 포트폴리오를 다양화할 수 있는 훌륭한 방법입니다.
주식시장과의 상관관계가 낮기 때문에 인플레이션에 대비하고 변동성이 적습니다.
관련 항목:최고의 대체 투자 [저시장 상관관계가 있는 자산]
SEC는 공공 REIT를 규제합니다. SEC 웹사이트에서는 공공 REIT 및 투자자 알림에 대한 간략한 정보를 제공합니다. 이러한 투자는 등록되어야 하며 SEC에 정기적인 보고서를 제출해야 합니다.
투자자는 SEC의 EDGAR 데이터베이스에서 연간 및 분기별 보고서와 같은 공개 REIT의 공개 서류를 검토할 수 있습니다.
특히 비상장 유형의 REIT는 장기 투자용으로 설계되었으며, 일반적으로 REIT를 장기간 보유할수록 기본 자산의 가치는 더 높아집니다.
일부 REIT는 자산 가치를 적극적으로 높여 자본 이득을 증대합니다.
관련:양도소득세율이란 무엇입니까?
일부 REIT, 특히 민간 REIT와 공공, 비상장 REIT는 높은 관리 및 거래 수수료를 부과합니다. 이러한 수수료는 명확하지 않을 수도 있지만 작은 글씨로 숨겨져 있을 수 있습니다. 귀하가 고려하고 있는 REIT에 주주 배당금을 감소시킬 수 있는 인수 또는 기타 수수료가 있는지 알아보세요.
프라이빗 REIT는 공개적으로 거래되는 REIT와 동일한 수준의 투명성을 요구하지 않습니다. 예를 들어, 공개되지 않은 이해 상충이 있을 수 있습니다.
또한, 공개적으로 거래되지 않는 투자의 경우 시장 가격을 쉽게 확인할 수 없으므로 주식 가치를 결정하는 것이 어려울 수 있습니다.
추세는 REIT에 영향을 미치는 경향이 있습니다. 예를 들어 REIT가 사무실 공간에 초점을 맞추고 모든 사람이 집에서 일하기 시작하면(익숙하게 들리나요?) 인기가 떨어지고 가치도 떨어집니다.
REIT는 부동산의 위치에도 영향을 받습니다. 또한, 공개적으로 거래되는 REIT는 시장 상황에 따라 변동성이 클 수 있습니다.
모든 REIT는 과세 소득의 최소 90%를 투자자에게 배당금으로 지급해야 하므로 성장 기회가 저해됩니다.
이제 귀하는 REIT에 대해 잘 알고 있으므로 완전히 다른 것을 할 시간입니다. 바로 사모 펀드 부동산 투자입니다.
REIT와 마찬가지로 사모 펀드 투자는 여러 투자자의 자금을 부동산 자산으로 모으는 방법을 모색합니다. 그러나 이러한 유형의 투자는 훨씬 다른 세금, 법률 및 배당 규칙에 따라 운영됩니다. 예를 들면:
부동산 투자 유형은 소득 창출 부동산에만 초점을 둘 필요는 없으며 부동산 개발 기회와 같이 평가 가치를 특별히 목표로 하는 부동산도 포함할 수 있습니다.
이러한 차이점 외에도 사모 펀드 부동산 투자 기회는 다음과 같은 점에서 REIT와 다릅니다(좋든 나쁘든):
사모펀드 투자는 세금 효율성이 매우 높습니다. 투자자는 통과 감가상각의 혜택을 누리며, 이는 장기 투자이므로 높은 단기 양도소득세 납부에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 공공 REIT는 세금 효율성이 낮습니다.
REIT는 수익의 대부분을 배당금을 통해 투자자에게 지급해야 하지만 사모펀드 회사는 더 많은 유연성을 갖고 있습니다. 투자자가 동의하는 한 투자 자금 사용 방법을 전적으로 결정할 수 있습니다. 사용 가능한 자금이 더 많으면 잠재적으로 수익성이 높은 자산을 획득할 수 있는 더 많은 기회가 제공될 수 있습니다.
SEC와 같은 규제 기관의 제한이 줄어들어 사모 제공업체는 등록된 투자보다 더 효율적이거나 유리한 방식으로 부동산 포트폴리오를 관리할 수 있습니다.
사모 부동산은 주가의 변덕에 좌우되지 않기 때문에 경영진은 장기적으로 생각할 수 있어 더 나은 결정을 내리고 궁극적으로 더 나은 성과를 얻을 수 있습니다.
또한 투자자들도 부담을 덜 느낄 수 있습니다. 사모 부동산은 유동성이 낮기 때문에 투자자는 공개 거래 REIT처럼 원할 때마다 돈을 인출할 수 없습니다.
투명성이 높아지면서 사모펀드 부동산은 더 많은 선택권을 제공할 수도 있습니다. 공공 REIT는 다세대 또는 자가 보관과 같은 부동산 시장 부문에 초점을 맞추는 경우가 많지만, 사모 부동산을 사용하면 특정 시장, 부동산 유형, 투자 전략 및 후원자 전반에 걸쳐 개별 자산을 선택할 수 있습니다.
자본 다중 는 플로리다에서 시애틀까지, 다세대부터 데이터 센터 및 세차장과 같은 틈새 부동산 유형에 이르기까지 광범위한 사모펀드 부동산 선택을 제공하는 투자 플랫폼 중 하나입니다. EquityMultiple은 또한 상관관계는 낮지만 어느 정도 기본적으로 다각화할 수 있는 REIT의 또 다른 대안인 포트폴리오와 사모 펀드도 제공합니다.
사모 부동산 펀드는 종종 투자한 자본의 약 2%에 해당하는 연간 자산 관리 수수료를 부과합니다. 이 수수료는 마케팅, 급여, 거래 소스, 법률 서비스, 연구 비용 등을 지불하는 데 도움이 됩니다.
투자자를 새로운 투자에 참여시킬 때 일회성 수수료가 있을 수도 있습니다. 판매 수수료 및 선불 제공 수수료는 투자 금액의 최대 10%까지 추가될 수 있습니다. 부동산 관리비, 취득비 등 추가 비용이 있는지 세부 사항을 확인하세요.
공공 REIT는 수수료가 많지 않지만 자본 가치가 낮은 경우가 많습니다.
개인 REIT와 마찬가지로 대부분의 개인 부동산 배치는 공인 및 기관 투자자에게만 제공됩니다. 또한 많은 사모 투자에는 상당한 규모의 바이인이 필요하므로, 비공인 투자자의 참여가 허용되더라도 이들 중 다수는 가격이 책정될 수 있습니다.
이러한 투자에 대한 또 다른 접근 문제는 일단 투자하면 빠져나가기가 어렵다는 것입니다! 사모 부동산에 투자한 자금은 일반적으로 수년간 접근이 불가능합니다.
사모 부동산 투자는 SEC에 등록되지 않아 분기별, 연간 재무 보고서 등의 정보를 제공할 필요가 없습니다.
불투명한 재무 정보와 투자 정보에 대한 접근 부족으로 인해 귀하가 무엇을 구매하는지 파악하기가 매우 어려울 수 있습니다. 또한 가시적이고 동적인 주가가 없으면 투자 가치를 정확하게 평가하기 어렵습니다.
귀하의 투자자 자본에 더 나은 옵션을 선택하는 것은 귀하의 투자 목표, 기간, 유동성 요구, 순자산 및 세금 상황에 따라 달라집니다.
이 두 가지 중 하나를 결정하는 것은 귀하가 공인 투자자인지, 비공인 투자자인지에 따라 영향을 받을 수도 있습니다. REIT는 공개 거래소에서 거래할 수 있기 때문에 투자자에게 더 유연합니다.
일반적으로 사모 펀드 부동산은 공인 투자자에게만 투자 거래 마케팅을 실시합니다. . 어느 쪽도 반드시 다른 쪽보다 낫지는 않습니다. 문제는 "리츠와 사모펀드 부동산 중 어느 것이 귀하의 요구에 더 적합합니까?"입니다.
Fundrise는 수많은 펀드를 통해 다각화할 수 있는 인기 있는 부동산 및 대체 자산 투자 플랫폼입니다. 각 펀드는 다양한 자산을 보유하고 있으며 다양한 수준의 위험과 수입을 제공하도록 설계되었습니다.
투자자는 Fundrise를 통해 부동산에 투자하는 두 가지 주요 방법이 있습니다:
표준 Fundrise 계좌는 $10의 적은 비용으로 투자할 수 있는 관리형 포트폴리오입니다. 계좌를 개설하고 펀딩할 때 투자 전략을 선택하면 Fundrise는 해당 전략을 구성하는 펀드(또는 펀드)에 자금을 할당합니다. 시간이 지남에 따라 Fundrise는 사용 가능한 선택 항목에 새로운 자금을 추가하고 전략에 맞는 경우 해당 자금에 돈을 할당할 수 있습니다. 단 10달러의 소액 추가 투자로 시간이 지남에 따라 계정에 더 많은 돈을 추가할 수 있습니다.
그 동안 Fundrise의 대시보드는 귀하가 어떻게 투자했는지, 무엇을 얻었는지 보여줍니다. 투자자 목표를 설정한 경우 Fundrise의 목표 추적기는 귀하가 올바른 길을 가고 있는지 알려줄 것입니다. 또는 그렇지 않은 경우 해당 목표를 달성하기 위해 해야 할 일이 무엇인지 알려줍니다. Fundrise는 또한 부동산 보유 현황, 시장 동향 등에 대한 업데이트도 제공할 것입니다.
투자에 대해 좀 더 통제력을 원하는 투자자는 자신만의 투자 경로를 선택할 수 있고 최선의 선택을 할 수 있도록 더 많은 데이터를 제공하는 월간 구독 서비스인 Fundrise Pro를 고려할 수 있습니다.
관리되는 Fundrise 계정과 달리 Fundrise Pro 사용자는 원하는 자금에 원하는 만큼 할당하여 특정 자금에 직접 투자할 수 있습니다. 또한 동적 할당(계획 사양을 충족하기 위해 시간이 지남에 따라 특정 자금에 어느 정도 투자) 또는 균일 할당(단순히 할당 선택에 따라 동일한 금액을 투자) 중에서 선택할 수 있습니다. Fundrise는 또한 독점적인 데이터 웨어하우스인 Basis와 Wall Street Journal에서 선별한 통찰력에 대한 액세스를 제공합니다.
Fundrise는 주로 상업용 부동산 투자 플랫폼이지만 다른 서비스도 제공합니다. 예를 들어 주로 민간 고성장 기술 기업과 민간 신용 투자 전략을 보유하는 혁신 기금을 자랑합니다.
플랫폼은 개인, 공동, 법인, 신탁 및 IRA를 포함한 여러 투자 계정 유형을 지원합니다. 연결된 당좌 예금 계좌에서 ACH(Automated Clearing House)를 통해 초기 투자 자금을 조달할 수 있습니다. 하지만 Fundrise는 직불 카드, 신용 카드, Apple Pay 및 Google Pay도 허용하며 $25,000 이상의 추가 투자에 대한 전신 송금도 허용합니다. 직불카드 및 신용카드 투자는 1,000달러로 제한되어 있으며 1,000달러 미만의 계좌에서만 사용할 수 있습니다.
Fundrise를 사용하면 자동 반복 투자(최소 10달러)와 자동 배당금 재투자를 설정할 수도 있습니다. 이 두 가지 모두 기존 투자 계획에 따라 자금을 할당합니다.
Fundrise를 사용하기 위해 공인 투자자일 필요는 없습니다. 18세 이상의 모든 미국 시민에게 열려 있습니다. 그러나 공인 투자자는 비공인 투자자에게 공개되지 않은 여러 펀드에 직접 투자할 수 있고 때로는 Fundrise의 eREIT에 더 잘 투자할 수 있는 등 일부 특전을 누리고 있습니다. 공인 투자자인 경우 계좌를 개설한 후 설정 → 고급 옵션 → 인증으로 이동하여 적절한 문서를 업로드하세요.
Fundrise의 자문 수수료와 Fundrise Pro의 월별 수수료 외에도 귀하가 투자하는 펀드에는 고유한 관리 비용도 있습니다. 대부분의 Fundrise 부동산 펀드는 0.85%의 고정 관리 수수료를 부과하는 반면, Fundrise Innovation Fund는 연간 1.85%를 부과합니다.
또한 Fundrise는 전통적인 상업용 부동산 투자와 특성을 공유합니다. 즉, 유동성이 매우 낮을 수 있습니다. Fundrise 자체에서는 "당신이 소유한 주식은 장기적으로 보유하기 위한 것"이라고 명시하고 있습니다. 예를 들어, 플래그십 펀드와 소득 펀드에는 청산 벌금이 적용되지 않지만, 5년 미만 보유하고 있는 eREIT 및 eFund 주식을 매각하면 1%의 벌금이 부과될 수 있습니다.
즉, 청산 요청은 일반적으로 분기별로만 검토되므로 청산을 원하더라도 기다리게 됩니다. 또한 판매할 제품을 직접 선택할 수 없습니다. Fundrise의 "선입선출" 시스템은 청산 시 가장 먼저 보유하고 있는 주식이 가장 먼저 판매되는 주식이 된다는 것을 의미합니다.
그러나 유동성 문제에도 불구하고 상업용 부동산은 소유할 수 있는 최고의 대체 투자 중 하나로 남아 있으며 Fundrise는 사람들이 쉽게 보상을 받을 수 있도록 도와줍니다. 공개 부동산 지분을 소유하는 것과 마찬가지로 민간 CRE 가격 수익률은 S&P 500과 같은 주요 지수보다 뒤처지는 경우가 많습니다. 그러나 부동산 투자를 통한 소극적 소득은 훌륭했습니다. 2017년부터 Fundrise의 평균 연간 소득 수익률은 5.29%로 공공 부동산 투자 신탁(REIT, 4.1%)과 S&P 500(2.0%)의 수익률보다 작습니다. 여기에는 공공 REIT 및 S&P 500의 두 자릿수 손실과 비교하여 2022년 총 수익률(가격 + 배당금) 1.5%가 포함됩니다.
이 대체 자산 클래스에 대해 자세히 알아보려면 Fundrise를 방문하거나 지금 가입하세요.
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4.3
최소 투자:$10. 수수료:기금 모금:연간 자문 수수료 0.15%. 펀드라이즈 프로:$10/월 월별 지불 또는 연간 $99. 매년 지불됩니다.*
장점:
단점:
* 별도의 펀드관리수수료가 적용됩니다. 대부분의 펀드는 연간 0.85%의 관리 수수료를 부과합니다. Fundrise Innovation Fund는 연간 1.85%의 관리 수수료를 부과합니다. 우리는 귀하가 가입할 때 추가 비용 없이 Fundrise 보증에 대한 커미션을 받습니다.
관련 항목: 집주인을 위한 최고의 자산 관리 소프트웨어[무료 + 유료]
First National Realty Partners는 미국에서 가장 빠르게 성장하는 부동산 사모펀드 회사 중 하나입니다.
회사는 부유하고 확장되는 지역의 프리미엄 부동산을 신중하게 조사하고 인수합니다. 그들은 선별적이며 엄격한 기준을 충족하는 1,000개의 거래 중 하나만 선택합니다.
First National Realty Partners는 잘 알려진 식료품점 기반 상업용 부동산을 전문으로 합니다.
그들의 임차인에는 Tesla, Whole Foods, Starbucks, Walmart 및 Walgreens와 같은 유명한 이름이 포함됩니다. 인지도가 높은 부동산은 소규모 기업보다 변동성이 적은 경향이 있습니다.
투자자는 첫날부터 분기별 현금 분배를 통해 수동적 소득을 얻습니다. 몇 년(보통 3~7년) 후에는 시세차익도 받게 됩니다.
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First National Realty Partners 리뷰에서 자세한 내용을 읽어보세요.
최고의 위험 조정 CRE 수익
최초의 전국 부동산 파트너 | 식료품 고정 CRE
4.4
최소 투자:$50,000. 수수료는 제안에 따라 다릅니다.
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