부동산 투자는 일반적으로 투자 포트폴리오를 다양화하는 인기 있는 방법으로 사용됩니다. 그리고 당연히 그렇습니다. 부동산 투자에는 상대적으로 이해하기 쉬운 투자 제안이 있습니다:
더욱이 부동산에 투자하면 부동산이 유형 자산이라는 사실 때문에 마음의 평화를 얻을 수 있습니다.
부동산 투자는 시간, 노력, 헌신, 투자의 정도에 따라 다양한 형태로 이루어집니다. 부동산 투자는 적절하게 수행할 경우 지속적이고 빠르게 수익을 창출할 수 있는 수동적 소득과 능동적 소득 모두를 얻을 수 있는 기회를 제공합니다.
부동산 투자가 자신에게 적합한지, 부동산 투자에서 얻는 능동적 소득과 수동적 소득의 차이, 부동산에서 수동적으로 돈을 벌 수 있는 다양한 방법을 알아보려면 계속 읽으세요.
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부동산에 투자할 수 있는 일부 방법은 다른 방법보다 더 많은 위험을 수반합니다. 귀하의 선택은 무엇보다도 가용 자본 수준, 시간 가용성, 투자 기간 등의 요인에 따라 달라집니다.
소유권은 직접 소유 및 관리부터 제3자 부동산 관리자를 통한 직접 소유권, 단기 임대, 부동산 투자 신탁(REIT), 모기지 담보 증권 구매, 크라우드 소싱 소유권, 이동식 주택 공원, 부지 보관 시설, 토지 등까지 다양합니다.
다행히 부동산 투자에 대해 생각할 때 사람들이 사용하는 첫 번째 방법이 부동산 투자자로서 사용할 수 있는 유일한 옵션은 아닙니다. . 아래에서 이러한 대체 투자 옵션을 다루겠습니다.
(직접 소유권 제외) 부동산에 보다 수동적으로 투자하기로 선택하면 다음과 같은 이점이 있습니다:
제3자 없이 부동산을 직접 임대하고 집을 리모델링하고 "뒤집는" 것은 매우 수익성이 높을 수 있지만 활동적인 작업이기도 합니다.
별장을 단기 임대하는 것은 아파트 건물을 소유하는 것보다 일이 적습니다. 매달 돈을 벌어야 하는 임차인의 경우, 첫 번째 옵션이라도 많은 노력이 필요할 수 있습니다.
귀하는 이 수입원을 보다 수동적으로 만들기 위해 제3자 관리 회사에 비용을 지불하여 재산을 유지할 수 있습니다. (그러나 여전히 그들과 협력해야 합니다).
다행히도 부동산에서 수익을 얻을 수 있는 방법은 "설정하고 잊어버리는" 방법이 많이 있습니다. 아래 투자 전략은 즉시 돈을 벌 수도 있고, 장기 투자로 할 수도 있고, 두 가지 모두를 할 수도 있습니다!
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모든 유형의 투자에는 위험이 수반되며 소극적 소득에는 여전히 약간의 사전 작업이 필요할 수 있다는 점을 기억하십시오. 그러나 다른 투자 유형에 비해 대부분의 부동산 유형은 일반적으로 더 안전한 옵션으로 간주됩니다. 또한 아래 나열된 것과 같은 소극적 소득 전략을 선택하면 귀중한 시간을 낭비할 위험이 없습니다.
수동적 부동산 투자는 적극적 투자에 비해 수익 가능성이 낮지만, 원할 경우 더 적극적 부동산 투자를 포함해 다른 수익 창출 기회에 더 많은 시간을 할애할 수 있습니다.
현재 예산 및 위험 회피 수준에 맞는 부동산 소득 기회(또는 기회)를 선택하세요.
투자 기회를 고려할 때 부동산 투자의 가장 일반적인 방법은 부동산을 직접 구입하여 임차인에게 임대하는 것입니다.
그러나 다른 사람에게 임대할 부동산을 구입하기로 결정하기 전에 다음과 같은 몇 가지 질문을 자문해 보아야 합니다.
베스트셀러 작가이자 개인 금융 전문가인 크리스 호건(Chris Hogan)에 따르면, “임대할 집을 구입하는 것을 생각하기 전에 빚이 없어야 합니다.” 게다가 임대 부동산 구입을 위해 현금을 지불할 만큼 선불로 돈이 충분하지 않습니다. , 임대할 부동산을 구입한 후 사람들이 저지르는 일반적인 실수는 다음과 같습니다:
그 모든 것이 많은 일처럼 들리나요? 그것은! 자신 아래에 있는 사람을 고용하여 집주인(부동산 관리자라고도 함)으로 일할 여력이 없는 한, 이는 부동산에 투자하는 매우 적극적인 방법입니다.
나는 7년 동안 3개의 임대 주택을 소유한 경험을 통해 말할 수 있습니다. 뉴올리언스 시내에 있는 콘도 중 한 곳은 쉽게 임대할 수 있으며 공정한 수익을 얻을 수 있습니다. 최고의 투자였습니다 나는 내 인생에서 그 지점에 도달했습니다. 또한 유지 관리 비용이 저렴했으며 유지 관리 비용도 매우 낮았습니다. 이로 인해 부동산에 대한 추가 투자가 줄어들었고 월별 현금 흐름이 순수한 수익으로 유지될 수 있었습니다.
다른 두 임대의 경우 과거에는 장기 임차인으로 한 임대를 채우는 데 어려움을 겪었습니다. 이것은 주로 부동산의 레이아웃, 즉 뉴올리언스에서 산탄총 집이라고 불리는 것과 관련이 있습니다. 이 주택 스타일에는 모든 방이 연속되어 있어 건물의 모든 방을 통과하는 단일 복도를 제공합니다. 이 주거 스타일은 대학 룸메이트처럼 프라이버시가 많이 필요하지 않은 가족에게 적합합니다.
우리는 인근 Tulane 대학의 대학원생들로 부동산을 가득 채웠고 좋은 세입자를 선택하여 이웃으로 부를 수 있는 큰 행운을 누렸습니다.
최종 임대의 경우 이 숙소도 산탄총집에 있었지만 별도의 숙소가 있어서 에어비앤비에 단기 임대로 등록할 수 있었습니다. 이 배열에 대해서는 나중에 게시물에서 더 자세히 논의하겠습니다.
단기 임대의 경우 장기 임차인보다 밤에 더 많은 비용을 청구할 수 있으며 임대료를 계산하는 데 시간을 소비할 필요가 없습니다. 이미 소유한 부동산을 단기 임대하기 위해 에어비앤비와 같은 제3자를 이용하는 경우 상대적으로 소극적으로 수익을 얻을 수 있습니다.
에어비앤비가 유일한 선택은 아닙니다. Booking.com, TripAdvisor 임대 등 경쟁업체가 있지만 Airbnb가 확실한 선두주자입니다. 평균 Airbnb 호스트는 한 달에 약 $924를 벌고 있으며 일부 국가에서는 Airbnb의 호스트 보호 프로그램을 통해 게스트가 배려하지 않는 경우 최대 백만 달러의 손해 배상을 보장합니다.
대부분의 풀타임 Airbnb 부동산 투자자는 Airbnb를 파트타임 부업으로 사용하면서 시작했습니다. 집 전체나 아파트가 아닌 집 안의 방 하나만 임대할 수도 있습니다.
개인적으로 아내와 나는 우리 집에 여분의 침실을 2년 반 동안 임대하여 추가 수입을 올렸습니다. 이 돈은 징수된 임대료와 합산됩니다. 해당 부동산의 다른 유닛에 거주하는 장기 세입자로부터 모기지 및 생활비를 전액 충당했습니다. 우리는 이 기간 동안 상당한 돈을 절약하여 가족이 함께 첫 집을 구입하는 길에 들어섰습니다. 우리는 계약금 기금에 상당한 기여를 할 수 있었던 방법으로 이러한 임대 주택을 직접 지적할 수 있습니다.
손님을 접대할 때 단기 임대의 가장 큰 단점 중 하나는 일정을 계속 잡고 청소를 해야 하는 번거로움이었지만 이를 최소화할 수 있는 방법이 있습니다. 우리는 미리 계획을 세우고 손님 사이에 방을 바꾸는 효율적인 루틴을 개발했습니다. 그러나 이러한 문제를 해결할 수 있는 방법이 있습니다. 게스트의 최소 숙박 기간을 더 높게 설정하면 공간 임대에 대한 수동성을 높일 수 있습니다.
우리는 최소 3박을 설정하면 성수기(뉴올리언스의 경우 10월부터 5월까지) 동안 대부분의 주말을 예약할 수 있었고 월 $500 - $800 정도의 수익을 얻을 수 있다는 것을 알았습니다. 논리는 간단합니다. 하룻밤 손님을 허용하는 대신 최소 2~3일 숙박을 설정할 수 있습니다. 회전율이 적을수록 작업량이 줄어듭니다. (손님이 떠날 때 자동으로 청소하고 필요한 물품을 비축하는 청소부를 고용할 수도 있습니다.)
숙소를 돋보이게 하기 위해 우리가 한 일 중 하나는 프리랜서 사진가를 고용하여 숙소의 매력적인 사진을 찍는 것이었습니다. Fiverr에서 프리랜서를 고용하는 것을 고려해 보세요. 숙소를 개선하고 잠재 고객의 관심을 끌 수 있습니다. 이러한 서비스에는 상세하고 설득력 있는 숙소 설명 작성, 임대 공간 사진 촬영, 숙소 홍보, 게스트 도착 시 환영 책 만들기 등이 포함될 수 있습니다.
더욱 독특하고 가치 있는 서비스를 제공할수록 고객으로부터 더 좋은 리뷰를 받을 수 있습니다. 이러한 작은 세부사항은 귀하의 숙소를 특별하게 만들고 슈퍼호스트가 되어 이미 이용 가능한 공간을 통해 상당한 부수입을 벌 수 있도록 도와줄 것입니다.
부동산투자신탁(REIT)은 수익이 창출되는 부동산을 소유하고 투자자의 돈을 모아 부동산 자산을 획득하고 관리하는 회사입니다. 일반적으로 REIT는 고급 또는 상업용 부동산이며 주식 시장과의 상관관계에 따라 변동될 수 있습니다. REIT를 사용하면 본질적으로 펀드의 지분을 소유하므로 완전히 수동적인 방식으로 부동산 부문에 투자할 수 있습니다. 임대료는 월별, 분기별 또는 연간 단위로 REIT 소유자에게 전달됩니다.
REIT에 투자하는 사람들은 특정 주식에서 배당금을 받는 것과 같은 방식으로 배당금을 받으며 이러한 수익은 일반적으로 대부분의 다른 주식보다 높습니다. 다른 많은 부동산 투자와 달리 REIT의 이점은 언제든지 판매할 수 있기 때문에 돈이 유동성을 유지한다는 것입니다. REIT 투자에 대한 초기 비용은 상대적으로 낮으며 중개 계좌를 통해 간단하게 구매할 수 있습니다.
수백 개의 공개 거래 REIT 중에서 선택하는 것이 두렵다면 부동산 상장지수펀드(ETF)에 투자하는 것을 고려해 보세요.
ETF의 경우 전문 펀드 매니저가 어떤 REIT에 투자할지 결정하고 투자자의 돈을 사용하여 REIT 그룹을 구매합니다. 대신 ETF를 원한다면 선택할 수 있는 옵션이 훨씬 적습니다. 부동산 투자 신탁과 부동산 상장지수펀드 모두 소득에 소극적 소득이 아닌 자본 이득세율로 과세됩니다. 세금 분류에도 불구하고 소득은 소극적입니다.
어려운 시장에서 REIT 투자의 가치가 하락할 가능성은 항상 있으므로 상위 펀드를 먼저 조사하고 하락기 동안 판매를 피하기 위해 재정적으로 장기간 투자를 유지할 수 있어야 합니다. 공개 거래 REIT를 구매할 수 있습니다. 대부분의 주요 온라인 할인 중개인을 통해 .
부동산을 통해 소극적 소득을 창출하는 또 다른 방법은 모기지 채권을 생성하거나 구입하는 것입니다. 일반적으로 약간의 할인을 통해 다른 투자자로부터 실적 및 부실 모기지 채권을 구입할 수 있습니다. 또는 소유자 금융을 사용하여 소유한 부동산에서 메모를 만들 수 있습니다. 모기지와 어음은 대출 기관이 구매자에게 부동산 구입에 필요한 자금을 제공하기 위해 사용하는 두 가지 별도의 계약입니다.
약속어음에는 채무 상환이 명시되어 있으며, 모기지는 구매자가 채무를 불이행할 경우 대출 기관의 재산을 담보로 확보합니다. 일부 주택 구매자는 전통적인 대출 대신 개인 어음으로 주택 대출을 받기로 선택합니다. 은행을 대신하는 것처럼 지폐에 투자한다고 생각할 수 있습니다. 매달 구매자는 귀하에게 월별 원금과 이자를 지불합니다(대출자가 모기지 상환을 더 빨리 갚기를 원하는 경우 수익이 줄어들 수 있습니다).
부동산을 유지하고, 보험에 가입하고, 세금을 납부하는 것은 구매자의 책임입니다. 귀하의 임무는 매달 수표를 수집하고 지불금 및 부채 잔액에 대한 기록을 유지하는 것입니다. 부동산 소유자가 대금을 지불하지 못하는 경우 귀하가 해당 부동산의 소유권을 갖게 됩니다.
모기지 채권으로 얻은 소득은 "이자 소득"으로 분류됩니다. 특정 과세 연도 동안 대출금에 대해 징수된 이자는 일반 소득으로 과세됩니다.
전반적으로 이러한 형태의 수동적 부동산 투자는 매우 복잡할 수 있으며 이미 모기지 채권에 어느 정도 익숙한 사람들에게 더 적합할 가능성이 높습니다.
부동산 크라우드펀딩 수동 소득을 얻는 방법은 여전히 비교적 새로운 방법입니다. 고층 아파트 건물과 같이 달리 투자할 수 없는 자산에 투자할 수 있습니다. 또한 비용 효율적인 방법으로 부동산에 가치를 더하는 방법을 아는 사람들의 전문 지식을 활용하는 것도 좋습니다.
크라우드 펀딩 플랫폼을 통해 부동산에 투자하면 일정 기간 동안 고정된 금액을 지불하는 거래(일반적으로 부채 기반 투자)를 찾을 수 있습니다. 이러한 플랫폼을 사용하면 임차인 관리에 대해 걱정하는 대신 잠자는 동안 돈을 벌 수 있습니다. 투자 기회에 따라 배당금 수익은 월별, 분기별 또는 연간으로 지급될 수 있습니다. 다른 기회는 부동산 판매 또는 유통을 통해 미래 이익의 일부를 제공하는 반면 일부는 두 가지를 모두 제공합니다.
이러한 유형의 투자는 일반적으로 비유동적이므로 장기 투자를 의미한다는 점을 기억하세요.
Fundrise는 온라인 부동산 투자를 성공적으로 제공한 최초의 회사로 간주됩니다. 사람들이 부동산 투자를 시작할 수 있도록 돕는 선도적인 서비스로 남아 있습니다. Fundrise는 부동산 포트폴리오에 투자할 수 있는 REIT와 유사하게 작동합니다. Fundrise의 스타터 포트폴리오를 사용하면 최소 투자 금액은 10달러에 불과합니다.
개인 목표에 따라 맞춤형 포트폴리오를 만드는 데 도움이 되며 이 소극적 소득 앱을 사용하면 성과를 추적하고 실시간으로 업데이트를 볼 수 있습니다.
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장점:
단점:
* 별도의 펀드관리수수료가 적용됩니다. 대부분의 펀드는 연간 0.85%의 관리 수수료를 부과합니다. Fundrise Innovation Fund는 연간 1.85%의 관리 수수료를 부과합니다. 우리는 귀하가 가입할 때 추가 비용 없이 Fundrise 보증에 대한 커미션을 받습니다.
관련:10가지 최고의 자금 모금 대안 [공인 및 비공인 앱]
귀하가 고소득층에 속한다면 부동산 크라우드펀딩 투자 회사인 EquityMultiple이 귀하에게 적합할 수 있습니다. 이 회사의 최소 투자 금액은 5,000달러이며 상업용 부동산 투자에 관심이 있는 개인에게 초점을 맞추고 있습니다.
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이동식 주택 공원을 구입하는 투자자는 이동식 주택이 주차된 토지를 소유합니다. 투자자는 이동식 주택을 직접 소유하지는 않지만 해당 부동산의 거주자로부터 임대료를 징수합니다. 어떤 의미에서 당신은 건물의 방이 아닌 이동식 주택인 아파트 단지의 집주인 역할을 합니다.
이동식 주택 공원은 경제적으로 어려운 시기나 주택 가격이 급등할 때 특히 효과적입니다. 경제가 어려울 때 사람들은 종종 이러한 유형의 저렴한 주택을 찾고 현재 수요가 높습니다. 이동식 주택 공원 안팎으로 집을 옮기는 데는 비용이 많이 드는 경향이 있기 때문에 일반적으로 임차인 교체율이 매우 낮습니다.
이동식 주택 공원을 통해 투자 회사는 투자자 달러당 더 많은 주택을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 위험을 분산시킬 수 있습니다. 이는 소수의 임대 주택보다 많은 트레일러를 보유함으로써 위험에 직면할 위험이 적다는 것을 의미합니다. 그러나 이 투자를 시작하려면 상당한 자본 집약적 자금이 필요하므로 투자자는 때때로 펀드의 일부로 거래에 투자하는 것을 선택합니다.
사람들이 살고 있는 건물을 일정 기간 동안 임대하는 대신 일부 부동산 투자자는 사람들의 물리적 소유물을 보관하기 위한 보관 시설을 임대하기로 선택합니다. 저장 시설은 거의 전국적으로 수요가 높습니다. 이러한 유형의 건물을 사용하면 임차인이 있어 발생하는 대부분의 활동적인 업무를 피할 수 있으며 소극적인 수입원으로 잘 작동할 수 있습니다.
시설 비용과 공석은 여러 단위에 걸쳐 확장될 수 있으므로 단위당 비용이 상대적으로 낮습니다. 그러나 대규모 시설에서는 관리 팀을 고용해야 하므로 수익과 시간이 줄어들 수 있습니다. 이는 얼마나 많은 규모를 달성할 수 있느냐에 달려 있습니다.
좋은 소식은 이런 종류의 투자로 소규모로 시작하는 것이 쉽다는 것입니다. 여러 유닛을 빌릴 준비가 되지 않았다면, 한 유닛부터 시작하세요. 빈 헛간, 차고 또는 큰 창고가 있는 사람들은 이 소극적 소득 전략을 즐기는지 테스트하기 위해 쉽게 공간을 임대할 수 있습니다.
부동산 투자에는 반드시 건물이 포함될 필요도 없습니다. 원시 토지에 투자할 수 있습니다. 불행하게도 이 수동 소득 옵션은 다른 선택만큼 빨리 돈을 벌지 못합니다. 하지만 일단 토지를 임대하거나 판매하면 수익이 이를 상쇄하고도 남을 수 있습니다.
토지를 임대하는 경우 일부는 농부나 정원을 원하는 사람들에게 임대하기로 선택하지만 집에 정원을 둘 공간이 없습니다. Shared Earth 웹사이트는 토지 소유자가 농부와 연결되도록 돕습니다. 커뮤니티 그룹을 통해 체크인할 수도 있습니다. 또 다른 옵션은 토지를 개 공원으로 사용하는 것입니다. 토지의 위치, 크기, 특성에 따라 다양한 옵션이 있습니다.
단순히 토지를 판매하기로 결정하면 임차인에게 따르는 책임과 관련된 일을 피할 수 있습니다.
인기 있는 전략은 곧 개발될 유망 지역의 토지를 구입한 후 해당 지역이 더 바람직해지면 이익을 위해 판매하는 것입니다. 모든 것을 하나의 단위로 판매하거나 더 작은 섹션으로 나눌 수 있습니다. 나의 시아버지는 그의 경력 동안 이 일을 광범위하게 하셨습니다. 그는 시간이 지남에 따라 수요가 높아질 것으로 생각되는 지역의 부동산을 구입하고 가치가 상승하는 동안 해당 부동산을 보유했습니다.
그는 건설 중인 두 구역 바로 옆에 3에이커 규모의 토지를 갖고 있었습니다. 그는 이러한 부동산 개발업자들이 자신의 토지에 관심을 가질 것이라는 것을 알았고 토지를 그들에게 직접 판매하고 싶었습니다. 그의 전략은 끈기 있는 자본 덕분에 세대를 이어 부를 쌓으려는 여러 가족에게 효과가 있었습니다.
부동산 투자를 통한 수동적 소득에는 여러 가지 세금 혜택이 있습니다. 주요 혜택 중 하나는 과세 대상 소득에 대해 비용을 공제하는 것입니다. 공제액에는 다음이 포함될 수 있습니다:
유한 파트너십(LP)이나 유한 책임 회사(LLC)와 같은 법인의 부동산에 투자하기로 선택하면 더 많은 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
사무실 공간 및 비품(홈 오피스 포함), 법률 및 전문 수수료, 특정 여행 비용을 공제할 수 있습니다. 이는 자영업 세금 공제 자격을 얻을 수 있습니다. 특별 규정이 적용되지만 현재 또는 잠재 고객과 관련된 회비 및 식사를 공제할 수도 있습니다.
부동산 투자에 대한 또 다른 일반적인 세금 혜택은 MACRS 감가상각입니다. 소득 창출 투자 부동산을 최소 1년 동안 소유하면 해당 부동산의 가치가 천천히 감가상각될 수 있습니다. 이는 예상 수명 동안 부동산의 가치 손실을 공제할 수 있음을 의미합니다. 주거용 부동산의 경우 27.5년, 상업용 부동산의 경우 39년으로 간주됩니다. 또한 지붕 교체와 같은 특정 자본 비용을 감가상각할 수 있습니다.
젊은이와 투자한 팁: 부동산이 매각될 때 IRS는 섹션 1231 또는 1250 부동산에 대한 환입 감가상각을 포함하도록 요구합니다. 이를 위해서는 판매자가 누적 감가상각액을 25% 한도로 경상 소득으로 실현해야 합니다.
섹션 1031 교환을 통해 감가상각 환입을 피할 수 있습니다. 간단히 "1031 교환"이라고 불리는 이 세금 제도는 IRS 세금 코드 섹션 1031에서 그 이름을 따왔습니다. 이는 부동산 투자자가 투자 부동산을 동종 부동산으로 교환하여 부동산 처분(판매 또는 양도)에 따른 자본 이득 및 감가상각 환수를 방지하는 합법적인 거래입니다.
부동산 투자의 경우 1년 이상 소유한 부동산을 팔면 장기 자본소득세를 유리하게 납부할 수 있습니다. 일반 소득세보다는 그러나 구입한 가격보다 높은 가격으로 부동산을 판매하고 1년 미만 동안 소유한 경우, 이러한 이득은 일반 소득세와 동등한 단기 자본 이득의 적용을 받습니다. 일반적으로 자본 이득은 일반적으로 일반 소득보다 세율이 낮습니다. , 소득 수준에 따라 다릅니다.
전반적으로 부동산 투자와 관련된 세금은 까다로울 수 있습니다. 부동산 투자로 소극적 소득을 얻은 경험이 거의 없다면 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 세무 전문가가 귀하의 상황에 맞는 가능한 모든 세금 감면 혜택을 찾아내면 그 비용만큼의 비용을 지불할 수 있습니다.
부동산 투자는 주식에 비해 시간이 지남에 따라 더 안정적인 수익을 얻는 경향이 있습니다. 이러한 예측 가능하고 세금 혜택이 있는 수익 덕분에 부동산은 귀하의 투자 포트폴리오에 탁월한 추가 요소가 됩니다.
또한 장기적으로 이러한 투자는 인플레이션에 대한 큰 헤지 역할을 합니다. 일부는 다른 것보다 더 많은 작업을 요구하므로 일부 형태의 부동산 투자는 정규직처럼 느껴집니다. 그러나 나열된 다른 것들은 귀하의 재정적 상황에 대해 더 많은 수동적 수입원을 창출할 수 있습니다.
고맙게도 이제 그 어느 때보다 부동산 투자에 대한 다양한 옵션이 있습니다. 사용 가능한 자본, 위험 허용 범위, 시간 투자 의지, 투자 기간에 따라 위에 제시된 옵션이 장기 투자 목표에 적합할 가능성이 높습니다. 자세히 알아보려면 언급된 서비스 중 하나에 가입해 보세요.