나는 이전에 부동산을 팔 때 내야 하는 높은 양도소득세 때문에 부동산 투자에 갇힌 고객을 돕는 방법에 대해 쓴 적이 있습니다.

Deferred Sales Trusts에 대한 칼럼에서 국세법 섹션 453을 사용하여 세금을 연기하고 부동산 이외의 투자에 자금을 투입하는 방법에 대해 설명했습니다.

최근에 많은 질문을 받은 또 다른 전략은 1031 Exchange를 사용하여 판매 수익을 델라웨어 법정 신탁(DST)에 넣는 것입니다. 부동산에 머물면서 자본이득세를 피할 수 있는 방법이지만 보다 수동적인 소유자가 됩니다.

많은 부동산 투자자들은 1031 Exchange에 대해 최소한 조금 알고 있습니다. 이 개념은 1920년대부터 있었습니다. 1954년에 국세법 1031조가 되었으며 수년에 걸쳐 업데이트되었습니다.

기본적으로 소유자나 투자자가 부동산을 매각하고 매각 시 양도소득세를 유예할 수 있습니다.

따라야 할 몇 가지 지침이 있습니다. 판매가 종료되기 전에 1031을 설정해야 하며 판매 수익은 조정자 또는 자격을 갖춘 중개자라고 하는 제3자에게 전달되어 보관됩니다. 마감일부터 45일 이내에 교환할 부동산을 식별할 수 있습니다. 그런 다음 식별한 부동산을 6개월 동안 폐쇄해야 합니다. 이 모든 작업을 수행하면 성공적인 1031 교환을 완료한 것입니다. 하지만 2004년까지 당신은 여전히 ​​한 부동산을 다른 부동산으로 교체하고 있었습니다. 그래서 좋든 싫든 당신은 여전히 ​​일하는 집주인이었습니다.

보다 최근에, Revenue Ruling 2004-86은 Delaware Statutory Trust가 부동산으로 자격이 있으며, 따라서 1031 Exchange 거래에 대한 대체 부동산 솔루션 역할을 할 수 있다고 결정했습니다. 부동산을 직접 관리하는 것이 지겹다면 DST에 대한 일부 또는 백분율 지분을 취득하고 훨씬 더 큰 부동산 투자(300단위 아파트 건물, 식료품 센터, 의료 시설 등)의 일부 소유자가 될 수 있습니다. 사무실 건물 등

그래서 이제 Mr. and Mrs. Smith가 세입자가 되어 쓰레기 처리를 수리하러 오는 대신 Walgreens 또는 CVS가 법인 임대를 하는 세입자입니다. 은퇴자에게 특히 적합한 소득 창출 부동산을 소유하는 보다 손쉬운 방법입니다. 12개 정도의 상당히 큰 회사가 투자자들이 전문적으로 관리하고 거의 턴키 방식으로 거래할 수 있는 거래를 구성합니다.

(물론) 단점이 있습니다. 바로 유동성입니다. 당신은 여전히 ​​부동산을 소유하고 있습니다. 그것은 당신이 버튼을 누르고 팔 수 있는 주식과 다릅니다. 보유 기간은 5년에서 10년입니다.

또한 거래를 구성할 때 스폰서라고 하는 평판 좋은 회사와 거래하고 있는지 확인해야 합니다. 나는 10년 이상 사업을 해왔으며 시장 침체를 지속하고 투자자를 대신하여 자산을 취득, 관리 및 처분하는 입증된 실적을 입증할 수 있는 기업과 상당한 규모의 부동산 포트폴리오를 관리하는 기업을 선호합니다. 미국 전역에 좋은 소식은 몇 년 동안 이 일을 해 온 소수의 사람들이 있다는 것입니다. 신뢰할 수 있는 재정 고문이 있다면 함께 일할 사람을 결정하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

투자 전략은 뜨겁기도 하고 차갑기도 합니다. 그리고 DST는 가장 최근의 경기 침체와 부동산 불황 덕분에 잠시 식었습니다. 그러나 그들은 일반적인 투자자 문제에 대한 실행 가능한 솔루션을 제공합니다. 이 전략이 귀하에게 적합한지 알아보려면 세무 변호사 및 재정 고문과 상의하십시오.

Kim Franke-Folstad가 이 기사에 기고했습니다.

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