금리 인상과 쇼핑몰의 쇠퇴는 지난 몇 년 동안 부동산 투자 신탁(REITs)에 부담을 주었습니다. 좋은 소식은 많은 REIT(특별 세금 혜택을 받는 기업이 투자자에게 부동산에 대한 노출을 제공함)가 현재 저렴한 가격으로 거래되고 있다는 것입니다.
따라서 지금은 뮤추얼 및 상장지수펀드를 통해 전통적으로 배당 친화적인 이 자산군에 광범위하게 뛰어들 수 있는 적절한 시기입니다.
아파트, 사무실 건물, 쇼핑몰 및 산업 부동산과 같은 부동산을 소유하고 자주 운영하는 REIT는 특정 세금 혜택을 받지만 그 대가로 매년 소득의 90%를 주주에게 전달해야 합니다. 그것은 그들이 좋은 수익률 플레이를 만듭니다. 현재 평균 REIT 수익률은 4%로 대부분의 주식 또는 우량 채권 수익률보다 높습니다.
그들은 또한 지금 싸게 보입니다. Standard &Poor's 500-stock index는 12개월 수익 후 약 24배에 거래되고 있지만 S&P US REIT 섹터는 가격 대비 운용 자금(FFO, REIT 수익성의 중요한 척도)으로 손을 바꾸고 있습니다. 16개 중.
REITs의 5%에서 10% 가중치는 주식 및 채권 포트폴리오에 좋은 분산 장치가 됩니다. 채권이 소득 투자자의 돈을 놓고 채권과 경쟁하고 부동산 산업의 대부분이 채권 자금에 의존하기 때문에 금리 인상은 REIT에 나쁜 소식으로 간주되지만 REIT는 역사적으로 금리 인상 기간 동안 어느 정도 회복력을 보여 왔습니다.
투자자는 부동산 펀드와 ETF에 투자하여 이 산업의 광범위한 영역에 쉽게 접근할 수 있습니다. 현재 상위 6개 REIT 펀드를 살펴보겠습니다.
2018년 7월 27일 기준 데이터입니다.
Vanguard는 관리 팀이 마음대로 투자를 선택하는 대신 S&P 500과 같은 규칙 기반 지수를 사용하여 자산 그룹을 컴파일하는 색인 작성의 선구자입니다. 그리고 REITs는 Vanguard가 저렴한 인덱스 펀드로 커버하는 많은 투자 영역 중 하나입니다.
REITs는 시장의 작은 구석이며 이러한 막다른 골목은 이론적으로 적극적으로 관리되는 펀드가 단순 지수를 이길 수 있는 좋은 장소입니다. 하지만 뱅가드 펀드는 지난 10년간 액티브 리츠 펀드의 64%를 차지했다. 평균적으로 해당 기간 동안 평균 활성 REIT 펀드보다 연간 7/10% 포인트 더 많은 수익을 올렸습니다.
이것은 또한 REIT 번들을 소유하고 3.5% 수익률에 접근할 수 있는 저렴한 방법입니다. 투자자 급 주식은 0.26%, 즉 투자한 $10,000당 연간 $26를 청구합니다. Admiral 급 주식(VGSLX)은 0.12%(최소 투자 $10,000)를 부과하며 ETF 주식(VNQ)은 최소 금액이 없습니다.
현재 Buller는 산업 및 사무실 REITs(펀드의 32.3%), 주거용(24.9%) 및 소매용(16.6%)을 사랑하며 틈새 셀프 스토리지 공간도 펀드 자산의 약 9%를 얻습니다. Simon은 이 펀드의 최고 보유자이며 물류 REIT Prologis(PLD) 및 스토리지 왕 Public Storage(PSA)가 합류했습니다.
FRESX는 지난 10년 동안 연환산 8%의 수익률을 기록했으며 S&P US REIT 지수를 연간 평균 0.5% 포인트로 1위를 기록했습니다. 또한 지난 3년 동안 연평균 0.6% 포인트 앞서 있습니다. 게다가 FRESX는 Buller가 이끄는 20년 중 15년 동안 평균 부동산 펀드를 능가했습니다. 이는 현재 2.7%의 배당금으로 인해 부분적으로 높아졌습니다.
펀드는 거의 방탄입니다. Fidelity Real Estate Investment는 2007년에 파산하여 21% 하락하여 동종 업체 중 최하위 10분위 안에 들었습니다. 2008년에는 38%로 훨씬 더 많은 손실을 입었지만 ... 실제로 경쟁자들 사이에서 평균보다 약간 높았습니다.
Buller는 참을성 있는 투자자입니다. 평균 유가 증권은 약 4년 동안 펀드에 유지됩니다.
거의 모든 부동산 펀드는 동종 펀드와 약간 다릅니다. 티. 로우 프라이스 부동산 (TRREX, $27.62) 예를 들어, "전통적인" REIT(주거, 사무실, 소매, 호텔)를 더 많이 보유하고 기지국 및 데이터 센터를 다루는 것과 같은 특수 REIT는 더 적게 보유하는 경향이 있습니다. 예를 들어 상위 2개 보유 종목은 아파트 단지입니다. AvalonBay Communities(AVB)와 Equity Residential(EQR)입니다.
특히 데이터 센터 REIT의 부족은 지난 몇 년 동안 TRREX를 지연시켰습니다. 이 펀드의 수익률도 2.3%로 다소 낮습니다. 그럼에도 불구하고 David Lee 매니저는 Fidelity의 Buller와 같이 이 펀드를 20년 동안 잘 운영해 왔습니다. Fidelity 오퍼링은 지난 10년 동안 T. Rowe 펀드를 평균 1.5%포인트 앞섰습니다. 그러나 T. Rowe 펀드는 Fidelity 펀드보다 변동성이 낮습니다. TRREX는 평균 10년이라는 훨씬 더 긴 기간 동안 포지션을 유지하는 경향이 있습니다. 이는 일관된 포트폴리오를 원하는 투자자에게 분명한 장점입니다.
지리적 다각화에 관심이 있는 투자자는 iShares Global REIT ETF 를 살펴볼 수 있습니다. (REET, $25.53) – 국제 및 국내 REIT를 혼합하는 상장지수펀드.
이 경우 REET는 Simon Property Group, Prologis 및 Public Storage와 같은 미국 REIT에 약 65%가 투자됩니다. 나머지는 일본, 호주, 영국 등 선진국에 퍼져 있다. 상위 10위 안에 든 외국 REIT는 프랑스 소매업체인 Unibail-Rodamco-Westfield SE(UNRDY)와 홍콩에 기반을 둔 소매 및 사무 공간 회사인 Link REIT뿐이며, 아시아 최대 부동산 투자 신탁입니다.
대부분의 외국 주식의 경우와 마찬가지로 이 글로벌 펀드뿐만 아니라 외국 REITs는 지난 3년 동안 연간 평균 0.5% 포인트씩 미국 형제를 뒤쫓았습니다. 또한 환율 위험과 같은 국제적 문제에 대해서도 걱정해야 합니다.
그럼에도 불구하고 해외 분산 투자는 미국 부동산이 한 발 물러서면 좋은 헤지를 제공합니다. 4%의 수익률도 재채기할 수준이 아닙니다.
Vanguard Global 전 미국 부동산 인덱스 펀드 (VGXRX, $23.50) 엄격한 국제적 노출을 원한다면 더 나은 선택입니다.
iShares Global REIT ETF와 달리 Vanguard의 전 미국. 펀드는 American REITs에 대한 노출이 없습니다. 또한 신흥 시장 부동산 회사에 훨씬 더 많이 노출되어 있으므로 빠르게 성장하는 세계 지역에도 접근할 수 있습니다. 일본(22.2%), 홍콩(12.9%), 호주(8.2%), 영국(7%) 등 선진국은 여전히 운용자산을 지배하고 있지만 중국(10.9%), 남아프리카(2.1%), 필리핀 (1.4%)는 신흥 시장에서 펀드에 약 1/5의 비중을 부여하는 국가 중 하나입니다.
많은 인덱스 펀드와 마찬가지로 이 펀드도 시가 총액 가중 방식이므로 Unibail 및 홍콩의 Sun Hung Kai Properties와 같은 가장 큰 부동산 주식이 가장 많이 보유됩니다.
외국 REIT는 종종 미국 REIT보다 더 높은 수익률을 지불합니다. 즉, VGXRX는 넉넉한 4.7%를 산출합니다.
투자자 등급 주식은 0.34%를 부과하며 최소 $3,000만 있으면 됩니다. Admiral 급 주식인 VGRLX(최소 투자:$10,000)와 ETF인 VNQI는 0.14%에 불과합니다.
Cohen &Steers는 부동산 투자 신탁에 중점을 두는 것으로 유명합니다. 그리고 Cohen &Steers Realty Shares (CSRSX, $63.00)는 모든 긍정적인 부분과 부정적인 부분이 함축되어 있는 구식 뮤추얼 펀드입니다.
세 명의 관리자가 각 REIT 자산의 기본 가치에서 상업용 부동산에 대한 거시적 전망에 이르기까지 모든 것을 조사합니다. 이 과정에서 팀은 40~60개의 REIT로 구성된 포트폴리오를 구축합니다. 펀드는 운용사의 전망에 따라 부동산 하위 부문에 대해 비중을 늘리고 비중을 줄입니다. 사무실(14%), 아파트(13%), 데이터 센터(12%)가 현재 가장 높은 순위를 차지하고 있으며 산업(6%) 및 인프라(4%)가 소규모 산업입니다.
반품이 잘 되었습니다. 지난 10년 동안 이 펀드는 FTSE NAREIT All Equity REITs Index보다 연 평균 0.7% 포인트인 연환산 8.3%의 수익을 올렸습니다.
그러나 몇 가지 단점이 있습니다. 우선 사업비율 0.97%는 초저가지수 경쟁사 대비 핸디캡이다. 또한, 이 펀드는 자산 규모가 43억 달러로 성장하여 최대 규모의 적극적으로 관리되는 REIT 펀드 중 하나가 되었으며 이로 인해 소규모 REIT를 거래하기가 더 어려워졌습니다.
부정적인 면에서 사업비율 0.97%는 적극적으로 운용되는 뮤추얼 펀드의 경우 특별히 높지는 않지만, 여전히 초저가 지수 경쟁사에 비해 상당한 핸디캡입니다.
Steve Goldberg는 워싱턴 D.C. 지역의 투자 고문입니다.
