감정은 주택 구매자가 종종 가장 걱정하는 주택 구매 과정의 단계 중 하나이며 그럴만한 이유가 있습니다. 낮은 평가는 모기지 제안을 위험에 빠뜨릴 수 있으며 거래가 실패할 위험이 있습니다. 판매자도 주택이 합의된 구매 가격의 가치가 있는지 확인하기 위해 텐터훅을 기다릴 수 있습니다. 평가 후 어떻게 되는지는 평가 보고서의 내용에 따라 다릅니다.
이 질문에 답하기 위해 우리는 모기지 언더라이팅 프로세스를 보다 광범위하게 살펴보고 평가가 더 큰 그림에 어떻게 들어맞는지 알 수 있습니다. 모기지 신청 절차는 사람마다 다르지만 일반적으로 정해진 순서를 따릅니다.
보시다시피, 감정 후 다음 단계는 모기지 인수입니다. 인수의 목적은 은행이 차용인에게 대출을 원하는지 여부, 즉 차용인이 수용 가능한 위험인지 확인하는 것입니다. . 이 맥락에서 위험은 차용인이 대출을 불이행할 가능성을 의미합니다. 예를 들어, 보험업자는 차용인의 신용 보고서, 부채 부담, 추심 내역 등을 보고 이 사람이 부채 상환에 대한 좋은 기록을 가지고 있는지 확인할 것입니다.
신용도가 경계선에 불과한 차용자는 더 높은 위험으로 간주됩니다. 그들은 종종 대출 자격을 갖추는 데 어려움을 겪으며, 대출 자격이 있어도 최상의 조건을 제공받지 못할 것입니다.
평가는 위험 평가 프로세스의 중요한 부분이며 보험업자가 검토하는 기본 문서 중 하나입니다. 이는 주택이 대출을 위한 담보물이라는 점을 고려할 때 이해가 됩니다.
감정평가는 면허가 있는 감정평가사가 제공하는 부동산 가치에 대한 의견입니다. 모기지 대출 기관에서 요구하지만 현금 구매자는 주택이 가격 대비 가치가 있는지 확인하는 방법으로 자체 평가를 받는 것이 좋습니다. 비용을 지불하고 있습니다.
은행이 감정평가를 고집하는 이유는 집이 모든 사람이 생각하는 만큼의 가치가 있는지 확인하기 위해서입니다. 차용인이 모기지론을 불이행하면 은행은 대출금을 회수하기 위해 부동산을 압류하고 매각합니다. 은행이 $200,000를 대출한다고 가정해 봅시다. 감정가가 $190,000로 돌아오면 은행이 압류해야 할 경우 주머니 사정이 어려워지기 때문에 심각한 문제가 있는 것입니다.
사실, 이 수치는 약간 오해의 소지가 있습니다. 은행은 항상 대출 금액과 주택 가치 사이의 완충 장치를 원할 것이기 때문입니다. 이를 가치 대비 대출 비율이라고 합니다. , 이는 차용인이 대출을 받는 가치와 전체 자산 가치 간의 비율입니다. 예를 들어 $400,000 가치의 집을 사고 $80,000의 계약금이 있는 경우 부동산을 구입하려면 $320,000의 대출이 필요합니다. $320,000은 $400,000의 80%이므로 대출 대 가치 비율(LTV)은 80%가 됩니다.
LTV는 대출 기관이 승인할 준비가 된 최대 LTV를 갖기 때문에 언더라이팅 세계에서 중요합니다. 75~90% 지역 어딘가 상당히 일반적인 상한 임계값입니다. 큰 계약금을 낼 수 있는 자원이 있다면 LTV가 낮아질 것입니다. 이전 예로 돌아가서 계약금을 $120,000로 늘리면 LTV는 $400,000 주택의 70%로 줄어듭니다.
일반적으로 LTV가 높을수록 위험이 높아집니다. 대출 기관이 압류해야 하는 경우 돈을 잃게 됩니다. 80%의 LTV를 사용하면 집값이 상대적으로 약간 하락해도 대출 금액보다 판매 수익이 줄어들 수 있습니다. 높은 LTV는 대출 기관의 위험을 반영하기 위해 높은 이자율로 해석됩니다.
반대로 LTV가 낮은 대출은 대출 기관에 위험이 적습니다. 이것은 일반적으로 더 저렴한 모기지 상품으로 해석됩니다.
주택 구매자와 판매자는 감정가를 볼 때 헤드라인 수치, 즉 감정가가 해당 주택의 가치를 얼마라고 말하는지에 관심을 갖는 경향이 있습니다. 예를 들어 당신이 $400,000의 가격에 동의했고 감정서에 그 집의 가치가 $390,000라면 구매자로서 당신은 그다지 행복하지 않을 것입니다. 반면에 판매자는 집의 시장 가치보다 더 많은 것을 얻게 되어 기뻐할 수 있습니다.
대부분의 사람들이 깨닫지 못하는 사실은 은행은 헤드라인 수치에 대해 거의 신경을 쓰지 않는다는 것입니다. 은행은 LTV에 더 관심이 있습니다 . 우리의 예를 기억하십니까? 여기서 구매자는 $80,000의 계약금이 있고 $400,000의 집을 사기 위해 $320,000를 빌릴 필요가 있습니다. 감정가에 따르면 $400,000 주택은 $390,000의 가치가 있습니다. 은행의 경우 LTV가 80%에서 82%로 증가했습니다.
이것이 은행의 대출 결정에 영향을 줍니까? 짧은 대답은 그것에 달려 있습니다 . 은행의 LTV 상한선이 85% 또는 90%이면 낮은 평가에도 불구하고 대출을 승인할 수 있습니다. 은행의 상한선이 80%인 경우 더 이상 대출 자격이 되지 않거나 더 높은 LTV에 따라 다른 모기지 상품을 신청해야 할 수도 있습니다.
지상의 주택 구매자에게 그의 의미는 무엇입니까? 평가가 들어오면 기본적으로 두 가지 가능한 경로가 있음을 의미합니다.
감정가 이하로 가격을 협상할 필요가 없으며 중간에 판매자를 만날 수 있음을 기억하십시오. 당신이 정말로 집을 원하고 차액을 만회할 충분한 현금이 있다면 감정가보다 약간 높은 금액을 지불하는 것을 막을 방법은 없습니다. 핵심은 은행이 대출을 승인할 수 있도록 LTV를 수용 가능한 수준으로 만드는 것입니다.
