토지 계약은 제3자의 도움 없이 판매자가 판매 자금을 조달하는 부동산 구매 계약입니다. 토지 계약은 모든 주에서 합법이지만 구매자가 제3자 자금 조달을 받을 수 없기 때문에 판매자가 지배적인 교섭 위치에 있을 때 공정성에 대한 우려가 발생합니다. 펜실베니아 토지 계약법은 구매자와 판매자 모두의 책임과 사용 가능한 구제책에 대해 설명합니다.
토지 계약에 따라 구매자는 분할 지불에 동의하고 판매자는 부동산 소유권을 구매자에게 양도하는 데 동의합니다. 토지 계약은 부동산 임대차 계약과 유사하지만 일반적으로 구매자는 세입자보다 더 많은 책임을 집니다. 예를 들어, 구매자는 일반적으로 자신의 비용으로 부동산을 수리해야 하며 주택 소유자의 보험에 대한 책임이 있을 수 있습니다. 그리고 재산세도. 판매자는 전체 구매 가격이 지불될 때까지 구매자에게 소유권을 이전하지 않습니다.
판매자는 토지 계약의 전체 기간 동안 판매 가능한 부동산에 대한 소유권을 유지해야 합니다. 예를 들어, 판매자가 해당 부동산을 실제로 소유하고 있는지 여부에 대해 신뢰할 수 있는 법적 분쟁이 있거나 연체로 인해 해당 부동산에 유치권이 설정되는 경우 소유권은 시장성이 없게 될 수 있습니다. 구매자는 또한 판매자에게 이미 지불한 할부 명세서와 지불해야 할 금액을 서면으로 제공하도록 요구할 수 있습니다. 판매자는 구매자에게 모든 세금 및 보험 영수증을 제공해야 하며 구매자가 부동산 수리를 담당하는 경우 수리 청구서와 영수증을 제공해야 합니다.
구매자는 두 가지 주요 방법으로 채무 불이행을 할 수 있습니다. 즉, 제때 지불하지 않거나 필요한 수리를 하지 않는 것입니다. 판매자는 구매자의 마지막으로 알려진 주소로 등기 또는 배달 증명 우편으로 서면 통지를 보내야 하며 구매자에게 불이행을 시정할 것을 요구하고 그렇게 할 수 있는 유예 기간을 주어야 합니다. 미납으로 인한 불이행인 경우 유예 기간은 최소 30일이어야 합니다. 수리 실패로 인한 경우 최소 60일 이상이어야 합니다.
구매자가 유예 기간이 끝날 때까지 채무 불이행을 시정하지 않으면 판매자는 구매자에 대해 계약상 구제를 요청할 수 있습니다. 이는 자산의 시장 가격과 채무 불이행 당시의 계약 가격과의 차액과 소송 종료 시 연체된 분할금으로 제한됩니다. 판매자는 또한 구매자의 책임이었던 판매자가 수리한 비용에 대한 배상을 요청할 수 있습니다. 매도인은 재산을 다시 점유할 수 있지만 그렇게 하는 경우 매수인이 퇴거된 후 지불해야 하는 할부 금액을 회수할 수 없습니다.
