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부동산에 투자하는 것은 부를 쌓고 현금 흐름을 창출하는 훌륭한 방법입니다. 하지만 이는 재정적으로 큰 부담이기도 합니다.
그리고 큰 금전적 노력이 있더라도 큰 실수를 피하고 싶을 것입니다.
Investopedia에 따르면 '연구 생략' 부동산 투자에 성공하려면 피해야 할 가장 큰 실수 중 하나입니다.
이것이 바로 실사가 필요한 부분입니다.
실사는 부동산 투자 이전에 대해 철저하게 조사하는 것입니다. 마지막 판매입니다.
실사를 수행하는 방법을 알면 큰 재정적 실수의 위험이 줄어듭니다. 또한 더 많은 지식과 자신감을 가지고 투자하는 데 도움이 됩니다.
이 문서에서는 이유에 대해 설명합니다. 부동산에서는 실사가 필수적이다. 주로 방법을 다룹니다. 부동산 투자에 대한 실사를 수행합니다.
실사란 무엇을 의미하나요?
간단히 말해서 실사는 "숙제를 하는 것"입니다. 사실을 확인하고 이전에 가능한 결과를 평가하는 것입니다. 중요한 결정을 내리게 됩니다.
추천 자료:"실사를 합니까?"는 무엇을 의미합니까?
부동산 실사는 이전에 부동산의 물리적, 재정적, 법적 사실을 확인하는 것입니다. 당신이 사세요.
이는 귀하가 기대하는 부동산과 잠재 소득을 확보할 수 있다는 확신을 가질 수 있는 가장 좋은 방법입니다.
좋은 소식은 조사 중에 문제를 발견하면 계약을 재협상하거나 계약을 중단할 수 있다는 것입니다.
따라서 이유를 쉽게 알 수 있습니다. 부동산 투자에 있어서 실사는 필수입니다. 그러나 그 과정은 집중적일 수 있습니다.
그러니까 일이라고 생각하기보다는 기회라고 생각하세요.
현명한 결정을 내리고 큰 실수를 피할 수 있는 기회라고 생각하세요.
집을 뒤집거나, 집을 해킹하거나, 임대 부동산을 구입하든 실사를 완료하게 됩니다.
물론 부동산 투자 유형을 분석하는 방법은 다를 수 있지만 기본은 동일합니다.
실사 중에 귀하는 매각이 최종적으로 완료되기 전에 부동산에 대해 가능한 한 많은 것을 배웁니다. 그리고 해당 프로세스는 귀하가 부동산에 들어서기도 전에 시작됩니다.
실사 과정에는 세 단계가 있습니다:
모든 부동산 투자에 대한 기본적인 실사를 읽어보세요. 또한 임대 부동산 분석이 주택 뒤집기와 어떻게 다른지 알아보세요.
부동산에 대한 제안을 하기 전에 사전 실사를 수행하여 시간, 비용, 에너지를 절약하십시오.
다음은 이전에 취해야 할 몇 가지 중요한 단계입니다. 부동산에 대한 제안:
부동산 시장을 이해하는 가장 좋은 방법은 구매하려는 부동산, 즉 "comps" 또는 유사한 부동산을 분석하는 것입니다.
목표 시장에 대해 알아보는 방법은 다음과 같습니다.
투자할 지역을 찾으려면 지역 인구통계와 데이터를 살펴보세요. 다음을 고려하십시오:
정보 수집에 도움이 되는 웹사이트:
금융기관마다 다양한 대출 유형을 제공합니다. 그러나 부동산 투자에 모든 프로그램, 조건 및 요율을 적용할 수 있는 것은 아닙니다.
또한 일부 은행은 특정 부동산에 자금을 조달하지 않습니다. 예를 들어, 대대적인 수리가 필요한 부동산에 대해서는 대출을 제공하지 않는 곳도 있습니다.
따라서 이전에 원하는 투자 부동산에 대한 최고의 자금 조달을 선택하는 것이 현명합니다. 이제 구매할 준비가 되었습니다.
또한 대출 기관으로부터 사전 승인을 받는 것도 현명한 방법입니다. (사전 자격을 취득하는 것이 아니라 판매자가 귀하의 제안을 수락하더라도 자금 조달이 실패하는 것에 대해 걱정하지 않아도 됩니다.
자금 조달을 준비하기 위해 쏟은 초기 노력은 적절한 부동산을 찾고 제안을 했을 때 성과를 거둘 것입니다.
부동산을 보면서 필요한 수리 목록과 예상 비용 목록을 작성하십시오. 많은 투자자들은 이러한 목적을 위해 미리 만들어진 일반적인 재활 항목 목록을 가지고 있습니다.
HVAC, 지붕, 기초, 배관, 전기, 창문 등을 포함합니다.
이 시점에서 개조 비용은 대략적인 견적이 됩니다. 그래도 잠재력을 계산하는 것이 중요합니다. 제안을 할지 결정하려면 다시 돌아가세요.
재활 견적을 받은 후 몇 가지 간단한 계산을 수행하여 제안할 가치가 있는지 확인하세요.
임대 및 플립 부동산 사전 제안 분석이 다른 부분이 바로 여기에 있습니다.
하지만 두 가지 전략 모두에 대해 계산을 고려해 볼 수도 있습니다.
두 가지 방법 모두 잠재력이 있고, 한 가지 방법이 효과가 없을 경우에도 건전한 종료 전략이 있기 때문입니다.
기존 임대의 경우 판매자의 임대 정보를 사용하여 부동산의 잠재력을 평가하세요.
일반적으로 판매자는 임대 수입과 비용이 나열된 견적서를 제공합니다.
추정치는 판매자의 보고서를 기반으로 한 추정치이므로 중요한 세부 정보가 생략될 수 있다는 점을 명심하세요.
즉, 계약 체결 후 보다 심층적인 실사를 통해 검증해야 한다는 것입니다.
해당 부동산이 기존 임대 주택이 아닌 경우 잠재력을 추정해 보세요. 비용 및 임대 수입.
보수적으로 접근하려면 임대료를 과소평가하고 비용을 과대평가하세요.
다음으로, 순영업소득(NOI), 한도율, 현금수익률 등 부동산의 잠재력을 평가하기 위한 몇 가지 계산을 해보세요.
순영업소득 =총소득 – 운영비용
한도율 =순영업소득(NOI)/총 구매 가격
현금 수익 =NOI/현금 투자
대부분의 플립 부동산에는 약간의 TLC 이상이 필요하며 시장 가치에 맞춰 가격이 책정됩니다. 따라서 중요한 추정치는 수리 후 가치(ARV)입니다. .
ARV를 찾으려면 먼저 예상 재활 비용이 필요합니다. 숙소를 지나갈 때부터요.
(참고:예상치 못한 상황을 고려하여 비용을 과대평가할 수도 있습니다.)
또한 비교 가능한 부동산에 대한 평방 피트당 평균 값을 찾아보세요. s.
그러면 개조로 인해 추가된 가치를 파악할 수 있습니다.
방법은 다음과 같습니다:
예상 ARV 계산
수리 후 가치(ARV) =구매 가격 + 개조로 인한 추가 가치
그런 다음 ARV를 사용하여 최대 구매 가격을 결정할 수 있습니다. . 일반적인 경험 법칙은 70% 규칙입니다:
최대 구매 가격 =(ARV x 0.70) – 예상 수리 비용
구매 제안은 최종 판매에 대한 실사 일정과 조건을 정의합니다.
예를 들어, 주택 계약에는 10~21일의 사전 정의된 일정이 있는 경우가 많습니다. 하지만 다른 일정에 대해 협상할 수 있습니다.
또한 제안에는 구매자로서 실사 중에 예상치 못한 물리적, 재정적 또는 법적 문제가 발견될 경우 계약을 취소할 수 있다는 내용도 명시되어야 합니다.
귀하와 판매자가 제안에 서명하면 법적 구속력이 있는 계약이 됩니다.
다음으로, 본격적으로 돈을 입금합니다. 그런 다음 실사 완료 일정이 시작됩니다.
상황이 빠르게 진행됩니다! 따라서 즉시 정보를 수집하고, 문서를 요청하고, 검사 일정을 잡으세요.
타임라인이 끝나면 진지하게 입금한 금액은 환불되지 않을 수 있습니다. 연장을 요청할 수 있지만 일반적으로 원래 일정을 지키는 것이 더 좋습니다.
시간 내에 마감할 수 없는 경우 소유자는 경쟁이 치열한 시장에서 다른 제안으로 넘어갈 수도 있습니다.
모든 일을 완료했는지 확인하는 가장 좋은 방법은 정해진 실사 프로세스를 갖추는 것입니다.
예를 들어 빈 양식과 체크리스트를 사용하여 각 단계에 대한 개요를 작성하세요.
제안 후 실사를 통해 부동산의 물리적, 재정적, 법적 사실을 확인합니다.
프로세스를 진행하면서 문제를 발견하는 데 열린 마음을 가지십시오.
최종 합의 서류에 서명할 때까지 협상 중입니다. 따라서 위험한 투자를 피할 수 있는 기회입니다.
물리적 실사를 통해 해당 부동산의 상태를 조사하고 재활 비용 및 시장 가치를 명확히 합니다.
여기에는 감정, 부동산 검사, 둘러보기, 수리/개조 목록이 포함되어 있습니다.
평가. 전문 감정인이 부동산의 품질, 상태 및 규모를 평가합니다.
그런 다음 비슷한 부동산과 비교하여 공정한 시장 가치를 설정합니다.
은행 자금 조달에는 감정이 필요합니다. 하지만 은행 융자금이 없더라도 은행 융자금을 받는 것을 고려해 보세요.
재산 검사. 자격을 갖춘 주택 검사관을 고용하여 내부 및 외부 결함, 건축 법규 문제 및 숨겨진 문제를 확인하십시오.
검사관과 함께 둘러보며 문제를 확인하고 질문하는 것도 좋은 생각입니다.
검사에서는 다음 사항을 확인해야 합니다:
연습. 전문적인 검사를 받더라도 건물 전체를 둘러보는 것이 중요합니다.
해당 부동산에 여러 단위가 있는 경우 각 단위를 살펴보세요. .
둘러보기는 수리 및 개조에 대한 자세한 목록을 작성하는 데 이상적입니다. 부지와 주변 건물에 대한 문제를 지적합니다.
다음은 나열할 사항입니다:
기타 검사. 정기적인 자산 검사가 모든 것을 다룰 수는 없습니다.
건물의 연식과 상태에 따라 다음과 같은 추가 검사를 고려하십시오:
재정적 실사는 해당 부동산이 건전한 재정적 투자인지 판단하는 데 도움이 됩니다.
물론 정보는 정확할수록 좋습니다. 하지만 때로는 가정을 해야 할 때도 있습니다.
다음은 일반적인 재무 실사 항목입니다. 다음은 임대 및 플립 부동산에 대한 구체적인 정보입니다.
수리 및 개조 비용 견적 .
연습에 포함된 재활 항목 목록을 사용하여 수리 비용을 계산하세요.
재료비와 인건비에 대한 실제 비용을 찾아보세요. 그리고 지방자치단체 검사 및 허가에 대한 수수료도 잊지 마세요.
시공업체를 고용하는 경우 해당 업체에게 부동산을 보고 견적을 달라고 요청하세요.
이것이 가능하지 않다면 수리 및 개조 목록을 제공하여 야구장 수치를 얻으세요.
재활 비용이 결정되면 제안하기 전에 추정한 금액과 비교해 보세요.
비용이 일치합니까?
보험. 올바른 보험 적용 범위에 대해 몇몇 보험 회사로부터 견적을 받아보세요.
보험 유형은 임대 또는 전환 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
예를 들어 주택 개조 보험, 집주인 보험, 빈 재산 보험이 필요할 수 있습니다.
해당 부동산이 홍수 구역에 있는 경우 목록에 홍수 보험을 추가하세요.
많은 집주인은 추가 보호 수단으로 우산 보험에 가입하기도 합니다.
재산세. 공공 재산세 정보는 지방 정부 기관을 통해 얻을 수 있는 경우가 많습니다.
재산세 평가를 확인하고 세금이 현재 유효한지 확인하세요.
기존 임대 부동산의 경우 현재 임대 정보를 수집하고 분석합니다.
해당 부동산이 기존 임대 주택이 아닌 경우 시장 정보를 기반으로 한 추정 재무 데이터를 사용하세요.
세부 사항을 확인한 후 NOI, 한도율 및 현금 환급에 대한 계산을 다시 실행하세요.
대여 문서
기존 임대의 경우 견적 명세서를 확인하기 위해 판매자 문서를 요청하세요.*
수집된 데이터를 통해 재산, 세금, 임대 등과 관련된 재정적 문제를 밝힐 수 있습니다.
또한 이를 사용하여 순영업소득(NOI), 한도율 및 현금 환급 수익을 확인할 수 있습니다.
장기 임대 문서:
*임대 부동산을 구입할 때는 분석해야 할 것이 많습니다. 귀하에게 도움을 줄 부동산 변호사와 CPA를 고용해 보십시오.
수입 및 지출 추정
해당 부동산이 기존 임대 주택이 아닌 경우 NOI, 한도율 및 현금 반환을 위한 수입과 지출을 예측하게 됩니다.
정확성을 위해 유사한 부동산의 시장 임대료를 사용하세요.
그런 다음 마케팅, 유지 관리, 자산 관리, 잔디 관리, 수리 등의 예상 비용을 계산해 보세요.
플립 분석을 위해 재활 비용과 ARV(수리 후 가치)에 중점을 둘 것입니다.
따라서 정확한 개조 및 재판매 견적은 성공적인 전환을 위해 매우 중요합니다.
돈을 잃을 위험을 낮추려면 비용을 과대평가하는 것이 현명한 경우가 많습니다.
둘러보기에 나온 수리 및 개조 목록을 사용하여 수리 비용을 알아보세요.
ARV를 찾으려면 비슷한 부동산의 가치를 조사해 보세요.
플립에는 재활 비용 외에도 부동산 수수료와 건축 허가 수수료가 포함된다는 점을 명심하세요. 또한, 수리하는 동안 보유(운송) 비용이 추가될 수 있습니다.
경험이 없다면 계약자를 고용하여 자세한 견적을 받아보세요.
법적 실사는 소유권 문제, 구역 설정, 약정 등을 다룹니다. 따라서 부동산 전문 변호사나 소유권 회사를 고용하는 것이 좋습니다.
주택 소유자 협회(HOA). 해당 부동산이 HOA의 일부인 경우 HOA 규칙, 규정 및 재정을 검토하세요.
구역화. 구역 설정이 귀하의 투자나 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니까?
향후 개발 및 입주 제한 등을 찾아보세요.
제목 검색. 변호사나 소유권 회사는 유치권이나 중요한 법적 문제를 찾기 위해 소유권 검색을 수행합니다.
그들이 찾는 것은 다음과 같습니다:
소유권 회사에는 소유권 검색에서 누락된 문제에 대한 소유권 보험도 있습니다. (대출 기관 및 일부 주에서는 요구합니다. 소유권 보험.)
부동산 조사. 대지 경계선에 불일치가 있는 경우 설문조사가 필요할 수 있습니다. 즉, 설문조사는 상업용 또는 다가구 주택에 가장 관련성이 높습니다.
지금까지 논의된 실사는 상업용 부동산에도 적용되지만 그 이상입니다.
법적 문제, 위치, 구역 지정, 환경 문제 및 임대가 더 중요합니다. 따라서 상업용 부동산을 고려할 때 전문가들로 구성된 팀을 고용하는 것이 가치 있는 경우가 많습니다.
추천 자료:상업용 부동산 투자:CRE 포트폴리오 구축
실사 기간 동안 예상치 못한 문제를 발견한 경우 다음 조치를 취할 수 있습니다.
1) 계약을 재협상하거나
2) 계약을 취소합니다.
판매자가 해결할 수 있는 문제를 발견하면 거래를 종료하기 전에 판매자에게 문제를 해결하도록 요청할 수 있습니다. 그런 다음 판매자가 동의하는 경우 정산 서류에 서명하기 전에 동의했는지 확인하세요.
때로는 판매자가 문제를 해결할 수 없거나 해결하지 않을 때도 있습니다.
하지만 여전히 부동산을 사고 싶다면 판매자에게 가격 인하(재거래라고 함)나 기타 재정적 양보를 요청할 수 있습니다.
판매자가 추가 협상을 거부하면 계약이 취소되고 귀하는 계약금을 환불받게 됩니다.
또한 예상치 못한 문제가 너무 많이 발견되면 계약을 취소하고 탈퇴할 수 있습니다.
실사 기한 이전이라면 진심으로 돈을 돌려받을 수 있습니다. 기한이 지난 경우 성실입금액을 잃을 수도 있으나 상황에 따라 다릅니다.
실사를 수행하는 데에는 시간이 많이 걸리고 비용이 드는 경우가 많습니다. 그럼에도 불구하고 장기적으로 실사를 수행하는 것은 성공적인 부동산 투자를 위한 중요한 단계입니다.
이는 잠재적인 위험과 이점을 이해하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 시간과 비용을 절약하고 앞으로의 골치 아픈 일을 줄여줍니다.
단지 거래 성사를 위해 뜨거운 부동산 시장에서 실사 수행을 게을리하지 마십시오.
경쟁에서 이기기 위해 최선을 다하면 꿈에 그리던 수익 창출 임대 부동산이 순식간에 악몽 같은 돈 구덩이로 변할 수 있습니다.
다음:크라우드펀딩 농지를 이용한 부동산 투자
Amanda가 작성한 기사
Amanda는 Women Who Money의 팀원이자 Why We Money의 창립자이자 블로거입니다. 그녀는 행복, 가치, 돈, 부동산에 관해 글을 쓰는 것을 즐깁니다.
돈을 버는 여성들
Amy Blacklock과 Vicki Cook은 2018년 3월 Women Who Money를 공동 창립하여 개인 금융, 경력 및 기업가 주제에 대한 유용한 정보를 제공함으로써 귀하가 자신 있게 돈을 관리하고, 순자산을 늘리고, 전반적인 재정 건전성을 개선하고 궁극적으로 재정적 독립을 달성할 수 있도록 돕습니다.