주식은 지난 몇 년간 엄청난 상승세를 보였습니다. 미국 주식의 경우 2023년 수익률은 26%, 2024년 수익률은 24%였습니다. 2025년에는 국제 주식이 1분기에 6%, 2분기에 12%의 수익을 올리며 장악했습니다. 한편, 부동산은 2022년 이자율이 4% 급등하면서 역풍을 겪었습니다. 직접 투자자들은 더 높은 이자율로 변동금리부채를 재융자하는 데 어려움을 겪었고, 신디케이션은 필사적으로 자금을 조달하고 예상 수익률을 낮췄습니다. 연준이 2025년 마지막 몇 달 동안 금리를 합쳐서 0.5% 인하했음에도 불구하고 WCI 회원과 다른 사람들 사이에서 부동산에 대한 선호도가 5년 전보다 훨씬 낮다는 것은 놀라운 일이 아닙니다.
그러나 경험 많은 투자자들은 FOMO가 투자 동기가 되어서는 안 되며, 일정 기간 동안 수익이 적었던 후에 좋은 투자에 돈을 투자하는 것에서 최고의 수익이 나오는 경우가 많다는 것을 알고 있습니다. 그동안 민간 부동산 투자를 고려하고 계셨다면 경험이 풍부한 조언을 조금 부탁드리겠습니다.
가장 먼저 알아야 할 것은 이것이 몇 개의 투자 계정에 걸쳐 3~5개의 인덱스 펀드 포트폴리오를 구축하는 것보다 훨씬 더 많은 작업이 필요하다는 것입니다. 고소득 전문직 종사자는 성공하기 위해 부동산에 투자할 필요가 없으며 개인 부동산은 말할 것도 없습니다. 단순하지만 다양하고 저비용의 포트폴리오를 보유한 백만장자가 많이 있습니다. 개인부동산에 매력을 느끼는 부분이 있다면
적어도 투자를 구매할 때나 세금 납부 시에는 추가 비용과 번거로움을 처리할 만큼 충분히 가치가 있다는 것을 알고 있어야 합니다. 일부 규제와 유동성, 심지어 일부 다각화도 포기하게 될 것입니다. 더 높은 수수료를 지불하게 됩니다. 그만한 가치가 있어야 합니다.
두 번째 팁은 이미 부자가 되는 것입니다. 이것은 이제 막 거주지를 벗어난 초보 투자자를 위한 게임이 아닙니다. 아직도 학자금 대출을 갚고 있다면 대부분의 좋은 개인 부동산 투자에 속하지 않을 것입니다. 그것은 단지 다양화와 최소 투자의 함수일 뿐입니다. 예를 들어 포트폴리오의 20%를 부동산으로 원하고 사용하려는 펀드가 최소 $100,000를 제공하며 적절한 다각화를 위해 필요한 최소 펀드 매니저 수가 3명이라고 생각한다면 이 게임에 참여하기 전에 150만 달러의 포트폴리오가 필요하다는 것을 의미합니다.
일부는 최소 투자액을 낮추거나 부동산 할당액을 높여 목표에 도달할 수도 있지만 대부분의 경우 이는 수백만 장자가 하는 게임입니다. 개인 부동산은 부자가 되기 위해 사용하는 것이 아니라 일단 부자가 된 후에 사용하는 것이 가장 좋습니다. 어떤 사람들은 경험이 부족한 운영자가 관리하는 다양하지 않은 포트폴리오를 "초기"에 도입하려고 합니다. 대부분의 경우 이것이 어떻게 진행되는지 추측해 보세요.
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민간 부동산 대출 자금 비교
개인 부동산 투자의 18가지 단점
대부분의 수동적 개인 부동산 투자는 투자자가 공인 투자자여야 합니다. 왜냐하면 이러한 투자는 일반적으로 공개 거래 회사보다 더 적은 규제를 견디고 비용을 지불하기 때문입니다. 공인 투자자의 법적 정의는 일반적으로 지난 2년 동안 최소 $200,000의 소득이 있거나 최소 $1백만의 투자 가능 자산을 보유한 사람입니다. 나는 그 정의가 부적절하다고 생각합니다. 여기 내 것이 있습니다:
레버리지 부동산 자산은 항상 0이 될 수 있고 실제로 발생합니다. 이런 일이 발생하더라도 실제 문제가 발생하지 않도록 충분히 소유할 수 있는 능력이 필요합니다.
No Hype 부동산 투자 과정에서는 부동산 스펙트럼 또는 연속체의 개념을 소개합니다. 부동산에 투자하는 방법에는 여러 가지가 있지만 아마도 가장 중요한 것은 자신의 관심 수준과 전문 지식 수준에 맞는 방법을 선택하는 것일 것입니다.
예를 들어, 특히 locum tenens 작업과 결합하여 단기 임대의 작은 제국을 구축하는 것이 의사가 재정적 독립에 도달하는 가장 빠른 길이라고 생각합니다. 그러나 그것은 확실히 모든 사람을 위한 것은 아닙니다. 여기에는 기업가적 이니셔티브와 약간의 위험이 필요합니다. 적어도 한동안은 부업이에요. 유동성과 다각화를 좋아하고 통제권, 세금 혜택, 수익을 포기하는 것을 꺼리지 않는다면 나처럼 스펙트럼의 오른쪽에 있는 자신을 발견할 수 있습니다. 다른 것들은 중앙이나 심지어 왼쪽에 있을 것입니다. 레지던시를 선택할 때와 마찬가지로 가장 중요한 것은 핏입니다. 투자에 대한 높은 수준의 통제를 원한다면, 비공개 거래이든 공개 거래이든 부동산 펀드/REIT를 좋아하지 않을 것입니다.
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부동산 투자를 시작하는 방법
부동산에 투자하는 최악의 방법 7가지
첫 부동산 투자로 개인 신디케이션을 선택하는 사람이 얼마나 많은지 놀랍습니다. 신디케이션에 대한 일반적인 최소 투자액은 $50,000-$100,000입니다. 사모펀드의 일반적인 최소 투자액도 $50,000-$100,000입니다. 이것이 정말로 처음이라면, 도대체 왜 수십 개(예:펀드) 대신 하나(예:신디케이션)를 사용하는 것이 더 낫다고 생각하십니까? 그 수준의 제어가 마음에 든다고 해도 정말 그럴 준비가 되어 있나요? 첫 번째 개인 신디케이션을 첫 번째가 아닌 네 번째 개인 부동산 투자로 삼는 것은 어떻습니까?
사람들을 지루하고 오래된 지수 포트폴리오에서 개인 부동산 투자로 끌어들이는 것 중 하나는 투자가 18%의 수익을 제공할 것이라고 제안하는 견적입니다. 나는 당신이 첫 번째 투자에 대해 그런 견적을 가지고 투자하는 것을 반대한다고 경고하고 싶습니다. 잠재적으로 높은 수익은 높은 수준의 위험을 감수하는 데서 비롯됩니다. 이는 시장 위험, 개발 위험, 부가가치 계획이 제대로 이루어지지 않는 위험, 상대적으로 높은 레버리지 위험 또는 변동 금리 위험일 수 있습니다. 이러한 위험은 부동산에서 실제로 나타납니다. 2021년에 거액의 변동금리부채를 떠안고 2025년에 자본금을 요구하는 사람들에게 물어보세요.
처음 몇 번의 투자에서는 위험을 조금 덜 감수해 보는 것이 어떨까요? 세금 혜택을 위해 주식 측면에 투자하고 싶다면 부채 대 가치 비율이 낮거나 고정 금리 부채만 있는 신디케이션(또는 더 나은 펀드)을 찾아보는 것은 어떨까요? 13%가 아닌 10%만 벌 수도 있지만 때로는 의 수익을 얻을 수도 있습니다. 수익 원금보다 원금이 더 중요합니다 교장 선생님.
더 나은 방법은 부채 측면에 투자하는 것을 고려하는 것입니다. 나는 평생 동안 왜 더 많은 사람들이 민간 부동산 부채 자금에 관심이 없는지 알 수 없습니다. 지난 몇 년간 이 자산군에서 얻은 개인적인 수익은 다음과 같습니다.
변동성이 훨씬 적은 주식과 같은 수익을 얻었으며, 1차 담보 위치에 있는 실제 자산으로 확보되었습니다. 마음에 들지 않는 것은 무엇입니까? (알아야 한다면 대답은 세금 비효율이지만 적어도 199A 공제는 있습니다.) 대부분의 사람들이 이를 볼 때 갖는 유일한 질문은 "2019년에 무슨 일이 일어났나요?"입니다. 대답은 내 개인 부채 자금 중 하나가 공개되었다는 것입니다. 수익률은 공공 투자에 비해 훨씬 높고 상장 펀드와 비슷하기 때문에 상장되자마자 가격이 꽤 오를 것이라고 예상했습니다. 그랬고, 저는 꽤 좋은 이익을 얻기 위해 몇 달 후에 그것을 팔았고, 2019년 수익률은 부동산 부채 투자에서 기대하는 것보다 더 높았습니다.
이 상품이 정말 마음에 들지 않을 경우를 대비해 대부분의 상품보다 약간 더 많은 유동성을 제공하는 펀드를 선택할 수도 있습니다. 일부 자금을 사용하면 7~10년 동안 계속 사용할 수 있지만 다른 자금은 1년 후에 종료됩니다. 첫 번째로 그런 것을 선택해 보는 것은 어떨까요?
내가 보고 싶은 만큼 오랫동안 실적을 유지하고 있는 민간 부동산 회사는 거의 없습니다. 우리의 스폰서 목록과 포트폴리오에는 20세기로 거슬러 올라가는 단 한 곳만 있습니다. 누군가의 첫 번째 투자자가 되고 싶지는 않습니다. White Coat Investor는 부동산 투자 심사 서비스를 제공하지 않습니다. 회사에서는 추천이 아닌 소개에 대해 비용을 지불합니다. 그러나 그들이 우리 목록에 오랫동안 있을수록 더 많은 WCIer들이 우리 목록에서 삭제할 만큼 충분한 불만 사항을 보내지 않고 그들에게 투자했습니다. 그만한 가치가 있습니다.
우리 목록에 있는 누군가의 투자가 0이 될 수 없다는 보장은 없습니다(그리고 그들은 그렇습니다). 하지만 막 시작하는 경우, 많은 사람들이 오랫동안 투자해 온 것으로 알고 있는 사람부터 시작해 보는 것은 어떨까요? 우리 목록에는 턴키 투자를 제공하는 회사 한 곳, 신디케이션을 제공하는 회사 한 곳, 펀드(주식 및 부채 모두)를 제공하는 여러 회사가 있습니다. 이는 정확히 대부분의 개인 패시브 부동산 투자자가 시작해야 하는 곳입니다. 저는 WCI 컨퍼런스 후원자들에게 참석자들이 "제가 투자하기 전에 내년에도 여기에 계시는지 알아보겠습니다"라고 말했습니다. 대부분의 무능력과 사기는 회사 설립 후 첫 1~2년 내에 나타나는 것 같습니다. 만일의 경우를 대비해 해당 기간을 건너뛰는 것은 어떨까요?
투자에 대해 수행할 수 있는 실사의 양에는 큰 차이가 있습니다. 모든 교장에 대한 배경 조사를 하고, 모든 이전 투자자와 대화하고, 감사인에게 전화하여 감사 결과를 검토하고, 비행기를 타고 사무실과 다양한 부동산을 둘러볼 수 있습니다. 우리 대부분은 그렇게 하지 않습니다. 하지만 실제로 PPM(Private Placement Memorandum)을 읽는 것부터 시작하여 위험, 레버리지, 수수료 및 유동성에 관한 섹션에 특히 주의를 기울이는 것은 어떨까요? 이 내용을 더 많이 읽을수록 스폰서가 경험이 없거나 원하는 것보다 더 많은 위험을 감수하는 경우를 더 잘 식별할 수 있습니다. 사기, 사기, 파산, 유죄 판결 또는 판결과 같은 단어로 회사 및 해당 임원의 이름을 Google에 검색하는 데 오랜 시간이 걸리지 않습니다. 우리 모두는 유죄가 입증될 때까지 무죄 추정을 받을 자격이 있지만, 투자한 후보다 전에 놀라는 것이 더 낫습니다.
실적을 살펴보고 흥미로운 내용에 대해 질문하세요. 직접 또는 온라인으로 다른 투자자와 대화하십시오. 이들 회사의 대부분은 투자자를 위한 정기적인 미팅을 갖고 있습니다. 웹 세미나를 시청하세요. 모든 부동산 투자 교육이 스폰서로부터 이루어져서는 안 되지만 스폰서로부터 많은 것을 배울 수 있습니다. 게임에 스킨이 있는지 확인하세요. 당신이 돈을 잃더라도 그들이 파산할 필요는 없지만, 당신은 확실히 그들이 당신의 고통을 느끼기를 원합니다. The White Coat Investor에서 제공하는 것과 같은 온라인 포럼, Facebook 그룹 및 하위 레딧에서 검색하고 질문하세요.
다양화는 당신이 모르는 것과 알 수 없는 것으로부터 당신을 보호합니다. 당신이 나와 같고 인덱스 펀드를 통해 12,000개의 주식을 소유하고 있다면 12개의 부동산은 아마도 그다지 많아 보이지 않을 것입니다. 그리고 두세 개는 아무것도 아닙니다. 귀하가 유일한 소유자가 아닌 이상 제게는 수십 개의 부동산이 최소한으로 보입니다. 그렇더라도 가능한 한 빨리 수십 개의 부동산을 확보하시기 바랍니다.
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2명의 후원자 이야기:나의 부동산 투자 결과가 어떻게 크게 달라졌는가
대부분의 개인 패시브 부동산 투자자와 마찬가지로 귀하가 펀드 및 신디케이션에 투자하는 경우 일단 투자 결정을 내리면 통제권이 귀하의 손에서 벗어납니다. 수년 동안. 긴장을 풀 수도 있습니다. 이 모든 비용을 지불하면 화장실에 전화하고 걱정하는 데 시간을 낭비할 필요가 없습니다. 그러지 마세요. 이들 회사는 정기적인 업데이트를 많이 제공하지만, 저는 실제로 문제가 발생할 경우에만 소식을 듣고 싶습니다. 대부분의 심층 업데이트나 웨비나 업데이트는 어쨌든 다음 투자를 위한 판매 기회일 뿐입니다. 더 많은 돈을 투자해야 할 때가 되기 전까지는 별로 주의를 기울이지 않습니다.
예, 그들은 매 분기마다 나에게 무언가를 보내야 한다고 생각합니다. 하지만 아니요, 매 분기마다 모든 투자에 대한 업데이트를 읽지는 않을 것입니다. 나는 인덱스 펀드에 대한 연간 및 반기 보고서도 읽지 않습니다. 투자한 후에가 아니라 투자하기 전에 해당 내용을 읽으십시오. 이전 펀드에 대한 분기별 보고서를 받아 새 펀드에 대해 귀하와 어떻게 소통할 것인지 파악할 수 있습니다.
개인 부동산에 투자하지 않은 사람들은 모든 투자를 "신디케이트" 또는 "신디케이트"라고 부르는 경향이 있으며 때로는 그것이 모두 당신에게서 돈을 빨아들이는 사기라는 일종의 부정적인 논평을 덧붙이기도 합니다. 하지만 펀드 대신 실제 신디케이션(즉, 개별 부동산)에 직접 투자할 예정이라면 부동산 수준에서 실사를 하고 손쉬운 다각화를 포기해야 할 정말 타당한 이유가 있어야 합니다. 최소한 12개 또는 24개 부동산에 투자하고 이를 위해 최소 $50,000-$100,000의 신디케이션을 사용하는 경우 꽤 큰 포트폴리오 할당이 필요합니다.
프라이빗 패시브 부동산은 우리의 부동산 할당량 20% 중 15%를 차지합니다. 우리 포트폴리오의 나머지 부분은 지루한 오래된 지수 및 지수와 유사한 투자에 투자됩니다. 아시다시피 우리는 지루하고 수동적인 포트폴리오를 좋아하기 때문에 부동산 포트폴리오가 주식 포트폴리오와 비슷하게 보이는 경향이 있습니다. 개인 부동산 투자를 시작할 때 처음부터 끝까지 보도록 노력하세요.
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* 권장사항이 아니라 소개를 고려하세요. WCI는 상장된 모든 회사와 재정적 관계를 맺고 있으며 대부분은 공인 투자자를 대상으로 하며 실사에 대한 책임은 귀하에게 있습니다.
어떻게 생각하시나요? 부동산 일은 어떻게 시작하게 됐나요? 귀하의 실사 과정은 어떤 모습입니까? 부동산 연속체에서 당신은 어디에 있습니까?