“내가 감당할 수 있는 집은 얼마나 됩니까?” 이 질문에 올바르게 답하는 것은 행복하고 풍요로운 삶을 사는 열쇠 중 하나입니다. 불행하게도 미국에는 잘못을 제공하는 데 맞춰져 있는 거대한 주택 산업이 있습니다. 대답하세요.
아시다시피, 주택은 대부분의 사람들의 예산에서 단연 가장 큰 비용입니다. 미국 정부의 2016년 소비자 지출 조사에 따르면 평균 미국 가족은 매달 주택 및 관련 비용으로 1573.83달러를 지출합니다. 이는 음식, 의복, 의료, 오락에 지출하는 비용을 합친 것보다 더 많은 금액입니다!
생계를 유지하기 위해 애쓰는 너무 많은 사람들이 예산을 세밀하게 조정하는 데 관심을 집중합니다. 그들은 쿠폰을 자르고, 스스로 음식을 재배하고, 옷을 직접 만들어서 큰 돈을 절약하려고 노력합니다. 검소한 습관에는 문제가 없지만 일상의 검소함에 박수를 보냅니다! — 이 모든 작업이 결합됩니다. 주택 비용을 저렴하게 유지하는 것만큼 예산에 영향을 미치지도 않을 수도 없습니다.
문제의 일부는 제가 부동산 산업 단지라고 부르는 것입니다. 각 부분은 더 크고 더 비싼 집이 더 낫다는 소비자를 설득하는 데 기득권을 가지고 있습니다. 부동산 중개인, 모기지 중개업자, 홈쇼핑 쇼, 고급 잡지 등은 모두 사람들이 예산 한도 내에서 구매하도록 권장합니다. 하지만 주택 예산을 최대한 활용하여 주택을 구입하는 것은 위험합니다.
집을 구입하는 것은 재정적으로나 다른 면에서나 큰 결정입니다. 집을 구입하려면 실제로 감당할 수 있는 집의 양이 얼마나 되는지 아는 것이 중요합니다.
경제학자들은 수십 년간의 금융 통계를 사용해 사람들이 주택과 부채에 지출할 수 있는 금액을 예측하는 컴퓨터 모델을 만들었습니다. 은행에서는 이 모델을 사용하여 자신의 금액을 파악합니다. 주택 비용을 지출할 여유가 있다고 생각하세요.
전통적으로 대출 기관은 채무 불이행 위험 없이 주택 비용을 감당할 수 있는 금액을 추정하기 위해 매월 소득 중 얼마나 많은 금액이 부채에 들어가는지 측정하는 소득 대비 부채 비율(또는 DTI 비율)을 사용합니다. 복잡해 보일 수도 있지만 그렇지 않습니다.
이 비율을 찾으려면 월별 부채 상환액을 총(세전) 소득으로 나눕니다. 예를 들어 매달 $400의 빚을 갚고 소득이 $4000라면 DTI 비율은 10%입니다. 소득 $4000에 부채로 $800를 갚는다면 DTI 비율은 20%입니다. 소득 대비 부채 비율이 낮을수록 좋습니다.
은행과 모기지 브로커는 대출 금액을 결정할 때 두 가지 숫자를 확인합니다:
부채 대 소득 비율에 대해 이해해야 할 핵심 사항은 이 비율이 대출 기관의 부채를 추정하는 데 사용된다는 것입니다. 위험은 당신 것이 아닙니다. 즉, 귀하의 모기지 회사는 이를 사용하여 귀하가 편안하게 지불할 수 있는지 여부가 아닌 귀하가 지불할 수 있다고 생각하는지 확인합니다. 결제하세요.
예산 여유를 갖고 싶다면 부동산 중개인이나 모기지 브로커가 권장하는 것보다 낮은 부채-소득 비율을 선택해야 합니다.
당신이 돈에 관심이 있다면 Fannie Mae의 웹사이트에서 소득 대비 부채 비율에 대해 자세히 알아볼 수 있습니다.
1970년대(신용카드 빚이 일반화되기 전)에는 DTI가 프런트엔드와 백엔드로 분리되지 않았습니다. 비율은 딱 하나 있었는데, 25%였습니다. 모기지, 세금, 보험 비용이 소득의 25% 미만인 경우 사람들은 귀하가 지불할 수 있다고 생각했습니다.
이것은 여전히 훌륭한 경험 법칙입니다. 주택에 예산의 25% 이상을 지출하지 마십시오. (사실 이것은 돈 전문가 데이브 램지가 옹호하는 숫자이다.)
하지만 소득 대비 부채 기준은 수년에 걸쳐 완화되었습니다.
다음은 세전 소득(왼쪽 열)과 다양한 소득 대비 부채 비율(머리글 행)을 기반으로 어떤 종류의 주택 지불금을 보고 있는지 보여주기 위해 제가 만든 작은 표입니다.
소득 대비 부채 비율이 5% 증가하는 것은 큰 문제처럼 보이지 않을 수 있습니다. 하지만 집세에 관해 이야기하면 그 금액이 엄청납니다.
2016년 미국 가구의 평균 세전 소득은 74,664달러였습니다. 이를 사용하면 5% 변경은 연간 $3733.20 또는 월 $311.10이 됩니다. 많은 사람들이 주택 위기 동안 매달 감당할 수 있는 금액보다 300달러만 더 많은 모기지 지불금을 냈기 때문에 집을 잃었습니다.
2004년에 전 아내와 함께 이사했을 때 우리 집 지불금은 월 1200달러에서 1600달러로 늘어났습니다. 이 월 400달러의 차이는 나를 돈에 대해 당황하게 만들기에 충분했습니다.
마찬가지로, 나의 막내 동생도 은행이 그에게 큰 주택 비용을 지불할 수 있다고 말했을 때 그것을 믿는 실수를 저질렀습니다. 처음에는 그럴 수 있었습니다. 그러나 2008년과 2009년 금융위기가 닥치자 그는 망했다. 그는 자신의 예산 범위 내에서 물건을 샀기 때문에 수입이 줄어들자 주택담보대출 상환 능력도 떨어졌습니다. 그는 압류로 인해 집을 잃었습니다.
대부분의 경우, 은행은 귀하가 원하는 만큼 기꺼이 돈을 빌려드립니다. (물론, 귀하의 신용이 좋은 경우에 한합니다.) 컴퓨터 모델이 귀하가 감당할 수 있다고 말한다면 그들은 귀하가 더 많은 빚을 지는 것을 막지 않을 것입니다. 당신에게 달려있습니다 주의를 기울이십시오.
자동 백만장자 주택 소유자 , David Bach는 다음과 같이 썼습니다. [강조는 내 것임]:
일반적으로 은행이나 모기지 회사에서 대출해 주는 금액이 본인이 빌려야 하는 금액보다 많다고 가정해야 합니다. …이런 장난을 하지 마세요. 수학을 해보세요. 자신의 상황에 대해 현실적으로 생각하십시오. 자신보다 몸매가 더 나은 척하지 마세요.
기억하세요:당신보다 돈에 더 관심을 갖는 사람은 없습니다. 귀하의 부동산 중개업자, 모기지 브로커 및 은행은 모두 귀하가 가능한 한 많은 집을 구입하도록 장려하는 데 기득권을 갖고 있습니다. 그들의 수입은 이에 달려 있습니다. 상대방의 말을 듣고 귀하에게 가장 좋은 것이 무엇인지에 따라 결정을 내리세요. .
집을 구입할 준비가 되었다고 생각되면 몇 달 동안 시험 운영을 해보세요. 젊고, 훌륭하고, 파산한 사람들을 위한 돈의 책 , Suze Orman은 "집을 사기 전에 집에서 놀아야 한다"고 말합니다. 나는 이 아이디어를 좋아한다. 작동 방식은 다음과 같습니다:
이 연습을 통해 주택 비용을 더 많이 지불하는 것이 어떤 것인지 경험할 수 있습니다. 이 숫자를 제대로 작동시킬 수 없다면 Orman은 기다려야 한다고 말합니다:
한 번이라도 납부금을 납부하지 않거나 지속적으로 납부금을 늦게 납부하는 경우에는 주택을 구입할 준비가 되지 않은 것입니다. 추가 지불금을 감당할 수 있다면 구입할 주택을 찾아보세요.
일반적으로 말하면, 다운페이먼트를 위해 20%를 저축하고 월별 모기지 지불금을 감당할 수 있게 되면 주택을 찾을 준비가 된 것입니다. 예, 할 수 있습니다 더 적은 계약금으로 주택 구입 — 2% 계약금으로 첫 집을 구입했습니다! — 하지만 장기적으로는 비용이 많이 들 것입니다. 개인 모기지 보험(PMI)에 가입해야 하고, 이자를 더 많이 지불하게 되며, 집을 지킬 여유가 없는 상황에 처하게 될 수도 있습니다.
주택 구입자들은 종종 “당신이 감당할 수 있는 만큼 많은 집을 사세요”라는 말을 듣습니다. 하지만 이 조언의 문제점은 완충 장치가 없다는 것입니다. 직장을 잃으면 어떻게 되나요? 주택 가격이 하락한 후 집을 팔 수밖에 없다면 어떻게 해야 합니까?
당신이 감당할 수 있는 한 많은 집을 구입하는 대신 필요한 만큼만 구입하세요. . 기존의 소득 대비 부채 비율을 목표가 아닌 상한선으로 생각하세요.
오류에 대한 여유를 두십시오. 주택 구입 예산을 36%의 프런트엔드 DTI 비율로 설정하는 대신 이를 28%로 낮추는 것이 좋습니다. 아니면 25%(예전과 똑같습니다!)가 더 좋습니다.
미국 평균 가계 소득이 약 $75,000인 경우 DTI 비율이 36%이면 주택 예산으로 월 $2250를 지출하게 됩니다(다른 부채가 없다고 가정). 보다 보수적인 25% DTI 비율을 사용한다면 해당 예산은 월 1,563달러가 됩니다. 이는 월 $687, 연간 $8,000 이상을 절약하는 것입니다! 생각해 보세요. 그런 변화로 무엇을 할 수 있을까요?
완충액을 만드는 또 다른 방법은 총 급여 대신 순(집에 가져가는) 급여를 기준으로 예산을 책정하는 것입니다. 또는 두 파트너가 모두 일하는 관계에 있다면 두 소득 중 하나만 숫자로 계산하세요.
아니요, 제가 권장하는 일을 한다면 큰 모기지를 감당할 수 없을 것입니다. 하지만 그거 알아요? 귀하는 모기지 지불금으로 인해 어려움을 겪지 않을 것입니다. 그리고 당신은 많은 상태가 될 것입니다 다음에 주택 시장이 붕괴될 때 위험이 줄어듭니다. 무엇보다도, 주택 구입으로 절약한 모든 돈을 엄청난 부의 눈덩이를 만드는 데 쓸 수 있습니다!