원래 이 시리즈는 투자와 비교하여 주택 구입의 장단점을 논의하는 2부작 시리즈였습니다. 목적은 본질적으로 승자와 패자를 고르는 것이 아니었습니다. (결국 Get Rich Slowly의 주요 신조 중 하나는 자신에게 맞는 일을 해야 한다는 것입니다.) 대신 어떤 이유로든 선택에 직면했을 경우를 대비해 두 옵션의 장단점을 강조하는 것이 목적이었습니다.
홀리 존슨(Holly Johnson)의 기사, 집을 사야 할까요 아니면 (투자해야 할까요?)가 첫 번째였습니다. 그리고 그녀는 만약 자신이 그런 선택을 해야 한다면 “미래를 위해 투자하고 뉴욕에 있는 집을 곧 포기할 것”이라고 말했습니다. 가설의 반대편이 갖는 이점을 설명하고자 했습니다.
하지만 당신은 내 천둥을 훔쳤어요! 홀리님의 글에 많은 분들이 좋은 댓글을 남겨주셨는데, 어떤 이유에서인지 불명확하거나 남는 부분을 설명하는 것이 좋겠다고 생각했습니다. 우리 둘 다 과거를 살펴보는 것부터 시작했습니다.
돈을 버는 가장 좋은 방법으로 역사를 통틀어 두 가지 활동이 시간의 시험을 견뎌 왔습니다.
미국의 백만장자 목록과 그들이 거기에 도달하기 위해 무엇을 했는지 살펴보면 미국에서 백만장자가 되는 가장 일반적인 경로는 부동산이라는 것을 알 수 있습니다.
물론, 주식에 투자하여 일을 이룬 워렌 버핏이 있고, 새로운 회사를 창업하여 부를 쌓은 저커버그와 게이츠도 있습니다. 그러나 대부분의 유명 인사 백만장자들은 부동산으로 부를 쌓았습니다.
그럴만한 이유가 있습니다. 아버지께서 늘 말씀하셨듯이 “사람은 누구나 어딘가에서 살아야 한다.” 세계 인구는 팽창하고 있지만 어머니 지구는 그렇지 않습니다. 따라서 수요와 공급의 계산이 부동산 투자에 유리하게 작용하는 것을 보는 것은 어렵지 않습니다.
부를 쌓고 싶다면 가장 확실한 방법 중 하나는 지출을 제한하는 것입니다. 예산을 살펴보세요. 가장 큰 지출은 무엇입니까? 주택. 집세든 모기지 지불이든, 집이 완전히 갚지 않는 한, 그보다 더 많은 돈을 쓸 가능성은 없습니다. (글쎄, 좋습니다. 페라리 두 대와 메르세데스 한 대를 리스한다면 자동차 비용이 더 많이 들 수 있지만 일반적이지 않다는 점을 인정하게 됩니다.)
Jeff는 Holly의 기사 댓글에서 이 개념을 확립했습니다:
내 모기지는 끝나지만 집세는 끝나지 않습니다. 구매할 때 가격이 고정됩니다. 주택 가치는 오르락내리락할 수 있지만 내 주택담보대출은 그에 따라 바뀌지 않습니다. 물가가 20% 오르거나 20% 폭락하더라도 내가 빚진 것은 내가 빚진 것입니다.
미래에 대해 생각해 보면 임대료나 모기지 지불금 없이 자신이 선택한 보호소를 갖는 것보다 더 나은 보안을 제공하는 것이 무엇입니까? ?
편안하게 생활하고 있는 퇴직자들을 둘러보시고, 그들의 재정 상태를 살펴보십시오. 10명 중 9명은 유료 주택을 갖게 됩니다. 그들은 모기지 기간 동안 주택 가격을 동결했을 뿐만 아니라 모기지가 완전히 지불된 후에는 임대료에 비해 비용을 사실상 0으로 낮췄습니다.
집을 사지 않으면 그곳에 갈 수 없습니다.
나에게 있어 집을 먼저 구입하는 가장 큰 이유 중 하나는 자산이 되기까지 (불가피한) 비용이 소요된다는 것입니다. 모든 투자와 마찬가지로, 그 차이는 일반적으로 아주 작은 것부터 시작됩니다. 왜냐하면 처음에는 모기지 은행에 대한 월별 지불금의 대부분이 이자이기 때문입니다. 그러나 시간이 지남에 따라 월별 금액 중 점점 더 많은 금액이 비용에서 자산, 즉 주택 자산으로 전환됩니다.
나에게 그것은 아름다움에 불과합니다. 내 생각에는 그것이 은퇴 후 안정된 사람들이 그곳에 오게 된 가장 큰 이유라고 생각합니다.
Ec는 돈을 투자하는 것보다 주택을 구입하는 것의 이점으로 레버리지를 언급한 몇 안 되는 사람 중 하나였습니다.
둘째, 주택 소유의 또 다른 큰 장점은 레버리지입니다. 1940년에 30,000달러를 투자했다면 일반적인 LTV 비율인 80/20을 기준으로 600,000달러 상당의 주택을 구입할 수 있었습니다. 600,000을 약간 낮은 속도로 성장시키시겠습니까, 아니면 30,000을 더 높은 속도로 증가시키시겠습니까?
그런데 댓글 3개만 언급된 걸 보니 개념을 설명하면 좋을 것 같았어요.
우리 대부분은 빚이 좋은 것보다 더 나쁜 것이라는 것을 알고 있습니다. 물론 집을 구입하는 경우는 예외입니다. 주택 구입을 대부분의 사람들의 재정적 안정의 첫 번째 단계로 만드는 가장 큰 요인 중 하나는 부채입니다. 주택 모기지는 일반적으로 가장 저렴한 대출이므로 이자를 지불하는 데 따르는 부담이 상대적으로 적습니다.
여기가 수학이 설득력을 갖게 되는 지점이며, 이는 (모든 것의) 인플레이션에 뿌리를 두고 있습니다. 장기적으로 주택 가격은 대부분의 지역에서 상승했습니다. 그건 우리가 좋아하는 일이잖아요, 그렇죠? 이러한 가치 상승을 인플레이션이라고도 부르지만... 이는 우리에게 적합한 인플레이션입니다.
그리고 레버리지는 인플레이션이 우리에게 도움이 되도록 만드는 방법입니다. 계산은 다음과 같습니다:
당신이 $100,000(숫자를 유지하기 위해)에 집을 구입하고 $20,000를 내놓았다고 가정해 보겠습니다. 그렇다면 30년 동안 인플레이션이 평균 3%라고 가정해 보겠습니다. 모기지 금리가 그보다 몇 포인트 더 높아질 가능성이 있습니다(예:5%). 언뜻 보면 그것은 나쁜 거래처럼 들립니다. 인플레이션으로 인한 감사로 얻는 것보다 더 많은 비용을 지불하고 있기 때문입니다. 하지만 기다려 보세요.
첫 해가 지나면(다시 대략적인 숫자를 사용하여) $80,000의 5%에 해당하는 이자를 갖게 됩니다. 즉 $4,000입니다. (세후에는 적지만 일단 무시하자.)
같은 해에 귀하의 주택 가격은 $3,000($100,000의 3%)만큼 상승할 것입니다. 당신은 3%를 벌었다고 생각할 수도 있지만, 그렇지 않습니다. 그것은 정확하지 않습니다. 감사를 받기 위해 자신의 돈 중 $20,000만 투자했으므로 첫 해에 실제 돈에 대한 수익은 ($3,000 → $20,000 =) 15%였습니다!
얼마나 많은 투자를 하였나요?
확실히 지나치게 단순화한 것은 사실이지만, 그 목적은 많은 사람들이 직감적으로 알고 있는 사실, 즉 집이 최고의 투자인 경우가 많다는 사실을 수학으로 보여주기 위한 것입니다.
먼저 최고의 투자를 해보는 것은 어떨까요?
Uri는 주택 소유의 가장 널리 알려진 이점 중 하나를 언급했습니다.
주거용 주택이 받는 유리한 세금 대우를 잊지 마십시오. 모기지 이자 소득세 공제가 있는데, 이는 모기지 초기에 가장 높을 것입니다. 이러한 절감액은 귀하의 투자 기금에 바로 적립될 수 있습니다. 그리고 최초 250,000(기혼인 경우 500,000)의 이득에 대해서는 양도소득세가 면제됩니다. 물론 일부 금융투자상품도 우대를 받습니다.
많은 사람들은 은퇴를 위해 저축하는 것보다 집을 구입하는 것이 더 나은 방법이라는 이유로 미국에서 받는 소득세 감면을 보류하고 싶어합니다. 많은 사람들에게 소득세 공제가 도움이 되는 것은 사실입니다. 하지만 그 공제는 생각보다 크지 않은 경우가 많습니다.
대부분의 급여소득자가 그렇듯이 간이세금신고를 하면 표준공제만 받고 모기지 이자공제는 사라집니다.
또한, 운 좋게 돈을 많이 벌면 모기지 이자 공제가 사라집니다.
따라서 실제로 세금 감면은 지지자들이 주장하는 것처럼 주택 구입 경로를 선택하는 강력한 이유가 되지 않습니다. 그러나 적절한 상황에서는 도움이 됩니다.
아내와 저는 그렇게 많은 돈을 벌지 못했고, 자선 기부 등의 이유로 매년 항목별 세금 신고서를 제출하고 이자를 공제받을 수 있었기 때문에 항상 세금 혜택을 누려왔습니다.
비용을 지불한 주택을 상속받지 않는 한, 거주할 장소에 대한 비용을 지불해야 합니다. 구매하지 않으면 임대해야합니다. 우리는 캘리포니아에서 20년 넘게 같은 장소를 임대해 온 두 커플을 알고 있습니다.
그 기간 동안 임대료는 거의 두 배로 올랐습니다. 구매했다면 지불금이 두 배로 늘어나지 않았을 것입니다. 당시에 100% 대출을 받았고 금리가 가변적이었다고 해도 지불액이 두 배로 늘어나지는 않았을 것입니다.
인플레이션은 세입자의 부를 죽이고 주택 소유자의 주머니에 실질 달러를 쥐어주게 됩니다. 이는 이중의 불행입니다. 내 생각에는 이것이 주택을 첫 번째 투자로 삼아야 할 강력한 이유입니다.
하지만 고려해야 할 몇 가지 주의 사항이 있습니다...
이 두 가지 주의 사항을 피한다면 가능한 한 빨리 첫 주택을 구입할 수 있는 방법을 찾는 것이 투자 경력의 중심이 될 가능성이 높습니다.
집을 활용할 수 있는 위치에 있습니까? 당신은 그것을 할 것인가? 주택에 첫 투자를 하지 못하게 하는 조건은 무엇입니까?