남편과 저는 집을 짓는 초기 단계에 있습니다. 평면도를 수정하면서 건축을 위해 빌려야 할 금액은 우리 마음에 달려 있습니다. 아마도 우리가 구입하게 될 것 중 가장 비싼 물건이 될 것입니다. 무엇을 빌릴지, 어떤 대출 기간을 원하는지 결정해야 합니다.
15년 만기와 30년 만기 대출의 주요 차이점은 간단합니다. 15년 대출은 월 상환액은 높지만 이자는 적고, 30년 대출은 월 상환액이 낮지만 장기적으로 주택 비용은 훨씬 더 높습니다. 그러나 대부분의 개인 금융 분야와 마찬가지로 이 결정은 단순한 수학 그 이상입니다. 퇴직 저축, 위험 감수, 규율 등 다른 중요한 고려 사항도 있습니다.
먼저 구체적인 수치부터 살펴보겠습니다.
30세의 대출자가 $160,000에 집을 구입하고 한계세율이 25%라고 가정해 보겠습니다. 이 기사가 작성될 당시 30년 대출 금리는 5%, 15년 대출 금리는 4.5%였습니다.
모기지 계산기를 사용하여 모기지 금액과 15년 및 30년 이자율을 대입하여 두 모기지 기간을 비교하겠습니다.
30년 기간은 월 납부금을 $365만큼 낮추고 차용인은 연간 $238의 세금을 절약할 수 있지만 대출 기간 동안 이자는 $88,893가 더 많이 들게 되며 그녀는 60세가 되면 집을 소유하게 됩니다. 15년 임기의 장점은 상당한 이자를 절약할 수 있다는 점과 45세가 되면 집을 소유하게 된다는 점입니다. 단점은 월 납입금이 더 높아진다는 것입니다.
하지만 30년 약정을 선택하고 15년 만에 상환하는 옵션은 어떻습니까? 30년 기간을 15년 단위로 지불하면 월 지불액은 $1265가 됩니다. 차용인은 이자로 $67,749를 지불하고 대출 기간 동안 $227,749를 지불하게 됩니다. 그녀는 매달 추가 비용을 지불한다는 가정하에 45세에 집을 소유하게 될 것입니다. 하지만 어려운 시기를 겪더라도 더 높은 지급액에 갇히지는 않을 것입니다.
각 옵션의 비교는 다음과 같습니다.
차용인이 15년 대출을 통해 집값을 덜 지불한다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 하지만 모기지가 모든 경우에 적용되는 것은 아닙니다 . 귀하에게 적합한 것이 무엇인지 결정할 때 고려해야 할 다른 요소가 있습니다.
이 예에서 30년 기간은 15년 기간보다 $365 적은 월별 지불액으로 계산됩니다. 15년 기간 동안 편안하게 지불할 수 없다면 30년 기간이 더 나은 선택입니다. 가능하다면 언제든지 추가 결제를 하실 수 있습니다.
대출에 서명하면 매달 동일한 금액을 지불하게 됩니다. 더 높은 지불액으로 15년 약정을 선택하는 경우 예상치 못한 대규모 비용 지출이나 실직으로 인한 위험을 완화하기 위해 상당한 양의 저축 계좌를 보유해야 합니다.
비상 자금이 많지 않은 경우 30년 동안 추가 자금을 사용하여 저축하는 것이 더 좋습니다.
15년 기간을 목표로 하고 있다면 은퇴 계좌의 최대 한도를 확보하고 다른 저축 목표를 달성할 수 있는지 확인하세요. 그렇게 할 수 없다면 30년 기간을 고수하세요.
반면에, 은퇴가 아직 수십 년 남았다면 더 공격적으로 투자할 수 있는 위치에 있습니다. 상대적으로 공격적인 투자의 변동성을 극복할 수 있어야 합니다.
은퇴가 15년도 채 남지 않았다면, 안전과 마음의 평화를 위해 모기지론을 조기에 갚는 것이 더 나을 수도 있습니다.
많은 사람들은 어떤 종류의 부채라도 매우 싫어하는데, 그럴 만한 이유가 있습니다. Dave Ramsey는 다음과 같이 확고하게 이 입장을 고수하고 있습니다:
돈을 빌리지 마십시오. 기간. 구매를 그렇게 오랫동안 연기할 수 없다면 계약금을 20% 이상 절약하고 15년(또는 그 이하) 고정 금리 모기지를 선택하고 월 지불금을 월 실입금의 25% 이하로 제한하는 것이 좋습니다.
부채 관리는 쉽지 않으며 많은 사람들에게 Ramsey의 강경한 부채 반대 입장이 올바른 길입니다.
그러나 다른 사람들은 재정 여정에서 다른 위치에 있으며 빌린 자금이 다른 곳에서 더 높은 수익률을 얻을 수 있다면 모기지 부채를 부담하는 것이 편안합니다. 위험 조정 수익률을 고려해야 하지만 기본적으로 30년 만기 5%를 선택했다면 인덱스 펀드 포트폴리오로 더 높은 수익률을 얻을 수 있다고 생각하는 것이 합리적입니다. 세금 공제를 고려하면 5%는 훨씬 더 낮습니다.
다른 곳에서 더 높은 수익을 얻는 것이 확실히 가능하지만 이는 위험에 대한 귀하의 성향에 달려 있습니다. 30년 기간을 선택하면 더 나은 수익을 얻을 수 있지만 모기지에 돈을 투자하는 것은 위험이 없습니다. 또한, 집을 완전히 소유함으로써 얻을 수 있는 마음의 평화보다 다른 곳에 투자하여 추가로 얻을 수 있는 돈이 더 중요한지 결정해야 합니다.
15년 만기 대출금을 지불할 여유가 있지만 실직이나 기타 심각한 재정적 타격이 우려된다면 더 높은 지불금을 지불하는 것을 주저할 수 있습니다. 또 다른 옵션은 30년 약정을 선택하고 15년 안에 상환하는 것입니다. 15년 이자율보다 약간 더 많은 이자를 지불하게 되지만 30년 이자율보다는 훨씬 적습니다.
단점은 대부분의 사람들이 규율이 부족하다는 것입니다. 연방예금보험공사(FDIC)에 따르면 97.3%의 사람들이 지속적으로 주택담보대출에 대한 추가 비용을 지불하지 않고 있습니다 . 많은 사람들은 은행에서 의무화하지 않은 경우 매월 추가 금액을 보내는 규율이 부족합니다. 이 통계에서 언급되지 않은 것은 97% 중 얼마나 많은 사람들이 15년 모기지론에 묶여 있었다면 모기지론이 뒤쳐졌을 것이라는 점입니다.
그러나 이미 정기적으로 저축을 하고 있고 예상치 못한 주요 비용에 대해서만 비상 자금을 활용했다면 15년 안에 모기지를 갚을 수 있는 규율을 갖게 될 수도 있습니다. 하지만 매달 저축한 금액을 지출하는 소비자는 여유가 있다면 단기로 구매하는 것이 더 나을 것입니다.
30년 대출로 더 많은 세금 감면을 받을 수 있는 것은 사실이지만, 기간을 결정할 때 이것이 주요 고려 사항이 되어서는 안 됩니다. 30년 차용인은 15년 차용인보다 연간 세금을 적게 납부하게 되지만 이는 30년 차용인이 훨씬 더 많은 이자를 지불하고 있기 때문입니다.
이 예에서 차용인은 30년 대출을 통해 연간 평균 238달러의 세금을 절약할 수 있지만, 15년 대출 기간보다 대출 기간 동안 이자로 88,893달러를 더 지불하게 됩니다.
결국 귀하의 재정 상황에 따라 적절한 모기지 기간이 결정됩니다. 더 많은 금액을 지불할 수 있고 상당한 비상 자금을 보유하고 은퇴 및 기타 저축 목표를 달성할 수 있는 경우 15년 모기지는 절반의 시간에 주택을 소유하고 훨씬 더 적은 이자를 지불할 수 있는 좋은 방법입니다.
이러한 조건 중 하나만 충족되지 않거나 부채와 위험이 어느 정도 편안하고 다른 투자로 더 높은 수익률을 얻고 싶다면 30년 모기지 지불로 매달 저축한 돈을 다른 곳에 사용하는 것이 더 나을 수 있습니다. 언제든지 추가 지불금을 보내실 수 있습니다.
어떤 선택이 우리에게 적합한지 아직 잘 모르겠습니다. 당신은 어때요? 15년 모기지 또는 30년 모기지가 있습니까? 선불로 결제하시나요? 위험과 높은 수익에 대해 어떻게 생각하시나요?