부동산 투자 신탁(REITs)은 지난 몇 년 동안 난폭한 행보를 보였습니다. 투자자들은 2008년 붕괴 이후 이 배당 친화적인 부문을 충분히 확보할 수 없었습니다. 상대적으로 높은 수익률은 저축 계좌의 수익률이 0이고 장기 채권 수익률이 사상 최저 수준에 가까운 세계에서 매력적이었습니다.
그러나 2013년의 “점점 짜증”, 2015년 재닛 옐런의 목표 연방기금 금리 0% 이상 움직임, 도널드 트럼프의 당선(인플레이션에 대한 두려움을 불러일으킴)은 모두 채권 시장을 뒤흔들었습니다. 이는 차례로 "채권 대체품"으로 취급되었던 REIT와 같은 자산을 흔들었습니다. 각 공포 후에 REIT 가격은 손실을 회복했습니다. … 다음 공포에서 다시 증발하기만 하면 됩니다.
REIT 가격은 2015년 초 이후로 아무런 변화가 없었습니다. 놀랍게도 10여 년 전인 2007년에 처음 보았던 수준에 머물고 있습니다.
많은 REIT가 현재 매력적인 가격으로 책정되어 있다는 것은 놀라운 일이 아닙니다. REITs는 또한 투자 등급 회사 채권보다 섹터로서 훨씬 더 높은 수익률을 자랑하며 채권 쿠폰 지급과 달리 배당금이 시간이 지남에 따라 상승하는 경향이 있습니다. REITs는 또한 사모펀드 부동산 펀드보다 저렴한 밸류에이션으로 거래되는데, 이는 우수한 유동성을 감안할 때 큰 의미가 없습니다. 이러한 종류의 연결 끊김은 일반적으로 약세장에서 발생하고 아기가 목욕물과 함께 버려질 때 공황 상태에 빠지게 됩니다.
이 단절을 우리에게 유리하게 사용합시다. 합리적인 가격으로 거래하고 확실한 배당금을 지급하면서 구매할 수 있는 8개의 REIT를 소개합니다.
Taubman Centers부터 시작하겠습니다. (TCO, $61.58) – 쇼핑 센터를 전문으로 하는 소매 REIT이며 최근 몇 년 동안 인기를 얻었습니다.
2012년부터 2016년까지 TCO는 주당 약 $65~$80 범위에서 거래되었습니다. 그러나 주가는 2016년 하반기부터 하락하기 시작했고 아직 완전히 회복되지 않았습니다. 작성 당시 $62 미만으로 거래되었습니다.
Taubman은 여러 각도에서 공격을 받았습니다. 모든 리츠와 마찬가지로 이자율에 민감한 것으로 판명되었습니다. 그 외에도 Taubman은 Amazon.com(AMZN)과 일반적으로 전자 상거래가 성장하면서 오프라인 매장을 희생시키면서 소매점 주인이었습니다.
그러나 TCO에 대해 좋아할 점이 많습니다. 소매업은 전반적으로 고통스러운 조정의 한가운데에 있을 수 있지만 Taubman은 고급 소매점 및 아울렛 몰을 전문으로 합니다. REIT의 분석가인 Brad Thomas는 최근 이렇게 썼습니다. Taubman Centers는 Tiffany, Dolce &Gabbana 및 기타 업체를 비롯한 많은 최고 품질의 소매업체의 집주인입니다.”
장기간의 소매 경기 침체는 Taubman의 주가에 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 소비자들은 우리가 몇 년 동안 본 것 중 가장 자신감을 보이고 있으며 둔화될 기미를 보이지 않고 있습니다.
요즈음 진정으로 "Amazon-proof"로 간주될 수 있는 것은 없지만 National Retail의 임차인은 매우 가깝습니다.
Triple-net REIT는 세입자가 임대료와 공과금뿐만 아니라 재산세, 보험, 유지비까지 부담하는 Triple-net 임대를 말합니다. 이러한 약정을 전문으로 하는 REIT는 훨씬 더 안정적인(따라서 더 예측 가능한) 수입을 얻습니다.
내셔널 리테일은 28년 연속 배당금을 인상한 배당금 인상 강국입니다. 배당 귀족의 회원이 되기에는 충분하지만 NNN은 Standard &Poor's 500-stock index의 회원이 아닙니다.
내셔널 리테일의 주가는 2016년에 약간 거품이 생겨 $53.60까지 치솟았습니다. 그 가격에서 배당 수익률은 3.3%에 불과했습니다. 오늘날 주가는 훨씬 더 매력적인 4.4%의 수익률을 기록하고 있습니다.
3중 순 소매 REIT 부동산 소득 없이는 고품질 REIT 포트폴리오가 완성되지 않습니다. (O, $58.17).
약국, 편의점, 체육관과 같이 교통량이 많은 공공 시설의 소유주로서 Realty Income은 당신이 살 수 있는 가장 흥미로운 주식이 아닙니다. 그러나 지루할 수 있지만 그것은 느슨한 것이 아닙니다. 이 주식은 1994년 상장 이후 15.8%의 복합 평균 연간 총 수익률을 제공했으며 83분기 연속 배당금을 인상했습니다.
Realty Income은 매달 지급되고 분기당 최소 한 번은 배당금을 인상하는 경향이 있는 채권과 같은 일관성을 지닌 주식으로 생각할 수 있습니다.
최근 몇 년간 소득에 대한 미친 러시에서 Realty Income의 주가는 2015년과 2016년에 약간 거품이 생겼고, 주당 72달러를 넘어 사상 최고치를 기록했습니다. 사업이 아무리 훌륭해도 그 주식을 소유하는 것이 더 이상 의미가 없는 가격이 있습니다. Realty Income의 경우 2016년 주가 수익률이 겨우 3.3%였을 때였습니다.
그러나 2년의 추가 배당금 인상과 상당한 주가 조정 후, 그 주식은 오늘날의 가격에서 훨씬 더 합리적으로 보입니다.
미국의 의료 시스템은 유동적입니다. 많은 공화당원들은 여전히 저렴한 의료법(Affordable Care Act) 폐지에 대한 희망을 품고 있는 반면, 민주당원들은 모두에게 사회화된 의료를 제공하는 꿈을 꾸고 있습니다. 한편, 정부(Medicare 및 Medicaid 형태)와 민간 보험사 모두 상환에 있어 점점 더 엄격해지고 있는 것으로 보입니다.
의학계에서 일하기에는 복잡한 시기입니다. 그러나 한 가지는 확실합니다. 미국이 고령화됨에 따라 인구는 점점 더 많은 의료 서비스를 필요로 할 것입니다. 그러나 병원과 요양원은 정치 덕분에 이러한 추세에서 완전히 이익을 얻지 못할 수도 있습니다. 그러나 다음에 닥쳐올 모든 것에 크게 면역이 되어야 하는 의료 부동산 분야 중 하나는 의료 사무실 건물입니다.
의사와 외과 의사는 새로운 규정이나 지불 방식으로 인해 수익이 줄어들더라도 임대료를 계속 지불할 것입니다. 그리고 의료 사무실 공간에서 가장 큰 건물주 중 하나인 Healthcare Trust of America (HTA, $27.49) 수익을 낼 수 있는 위치에 있습니다.
HTA의 주식은 오늘 언급된 다른 REIT만큼 두들겨 맞은 편은 아니지만, 이전 2016년 최고점보다 훨씬 낮습니다. 2016년에는 주당 34달러 이상을 기록했습니다. 오늘날에는 가격이 더 합리적으로 책정되어 4.5%의 좋은 수익률을 제공합니다.
그러나 이러한 새로운 열정은 Warren Buffett의 Berkshire Hathaway가 2017년 주식에서 중요한 위치를 차지한 후에야 나타났습니다. Berkshire는 1,800만 주 이상을 소유하고 있으며 이는 전체 발행 주식의 9%를 차지하며 버핏의 최고 수익률을 자랑하는 주식 중 하나입니다.
"STORE"는 "싱글 테넌트 운영 부동산"을 의미하며, REIT는 다른 REIT가 건드릴 수 없거나 만질 수 없는 소규모 소매 부동산을 전문으로 합니다. STORE는 또한 대부분의 동료보다 개별 자산 수준에서 더 많은 연구를 수행합니다. 대부분의 집주인이 세입자의 신용도에 중점을 두는 반면 STORE는 개별 부동산의 수익성에 중점을 둡니다. 이러한 수준의 세분성은 드뭅니다.
중요한 것은 Amazon 및 기타 온라인 소매업체의 시대에 STORE는 서비스 기반 비즈니스에도 중점을 둡니다. 임대료의 3분의 2는 레스토랑에서 지역 치과 의사에 이르기까지 모든 것을 포함하여 서비스 제공업체에서 나옵니다.
STORE는 버핏의 낙관론 덕분에 현재 가장 저렴한 REIT는 아니지만 대부분의 소득 포트폴리오에 추가할 수 있는 고품질 운영자입니다.
일반적인 스타일 상자에 맞지 않는 특이한 리츠는 종종 균열에 빠지고 기관 구매자가 간과하기 때문에 훌륭한 투자가 될 수 있습니다. 좋은 예는 EPR 속성입니다. (EPR, $69.44), 레크리에이션 및 교육 자산을 전문으로 합니다.
EPR의 포트폴리오에는 영화관, Topgolf 연습장, 스키 리조트 등 다른 곳에서는 많이 찾아볼 수 없는 자산이 있습니다.
이러한 다양성은 이러한 유형의 자산이 쉽게 용도 변경되지 않는다는 위험을 초래합니다. 회수된 드라이빙 레인지로 정확히 무엇을 하시겠습니까? 또한 이러한 유형의 부동산은 구매자가 적은 경향이 있기 때문에 유동성이 훨씬 낮은 경우가 많습니다.
그러나 이것이 바로 이 분야에서 EPR의 경험이 매우 가치 있고 REIT가 지속적으로 시장을 능가하는 수익을 창출할 수 있었던 이유입니다. 1997년에 시작된 이래 2분기 말까지 REIT의 총 수익률은 1,458%, MSCI US REIT 지수는 476%였습니다.
그럼에도 불구하고 주식은 2년 넘게 틀에 박힌 상태입니다. 그러나 현재 가격은 2016년에 설정된 주당 $84를 상회하는 사상 최고치보다 훨씬 낮고 수익률은 6%를 웃돌고 있습니다.
불쌍한 VEREIT (VER, $7.61) 존경받지 못합니다.
이 중 일부는 회사의 불길한 시작 때문입니다. 상업용 부동산 REIT는 스캔들에 휩싸인 American Realty Capital의 붕괴에서 태어났습니다. 2014년에 이 트러스트는 수익을 왜곡하고 은폐하려 하다가 회계 스캔들에 휘말렸습니다.
SEC는 이에 대해 호의적이지 않았고 많은 REIT 경영진이 형사 고발을 당했습니다.
좋은 소식은 책임이 있는 사람들이 모두 사라졌고 이제 회사는 진정한 보이 스카우트가 운영한다는 것입니다. 2015년에 인수한 Glenn Rufrano는 REIT의 무결성과 신용 등급을 복원하는 일을 훌륭하게 수행했습니다. 그러나 주식은 여전히 심층에서 거래되고 있습니다. 이전 최고치로 할인됩니다.
VER는 주당 8달러 미만에서 거래됩니다. 이 주식은 2013년에 주당 $18, 최근 2년 전에는 주당 $11에 불과했습니다.
VEREIT는 Realty Income과 National Retail과 같은 혈통을 갖고 있지 않을 수도 있지만 유사한 자산을 보유하고 있으며 훨씬 더 저렴한 가치로 거래됩니다. 주식은 변동성이 크지만 현재 수익률이 7% 이상이라면 그 롤러코스터를 타기 위해 상당한 보수를 받고 있습니다.
전문 간호 REIT Omega Healthcare 투자자 (OHI, $33.09) 약 1년 전에 시작하여 주당 $32 이상에서 올해 초 $25 미만으로 하락했습니다.
그러나 주식은 지난 6개월 동안 손실을 만회했지만 여전히 2015년 1월에 세운 사상 최고치인 $45.46보다 훨씬 낮은 수준입니다.
지난 4년 동안 Omega의 슬라이드는 완전히 이유가 없었습니다. 숙련된 간호 산업은 인건비가 상승하는 시기에 Medicare 및 Medicaid의 낮은 환급액으로 인해 수입이 줄어들면서 모든 면에서 꼬집어지고 있습니다. 이 공간은 또한 올해 초 챕터 11 파산 구조 조정을 신청한 Omega 세입자 Orianna Facility를 포함하여 세간의 이목을 끄는 실패를 겪었습니다.
Omega는 올해 배당금을 인상하지 않을 것이라고 발표했는데, 이는 일부 투자자들을 잘못된 방식으로 문지르게 했습니다. 솔직히 신중한 행동이었다. 그리고 현재 수준에서 8% 배당금은 지속적인 약세를 보더라도 지속 가능한 것으로 보입니다. OHI는 운영 자금(FFO)의 약 85%를 배당금으로 지급하므로 변동의 여지가 많습니다.
Charles Sizemore는 이 글을 쓰는 현재 EPR, O, OHI 및 VER가 길었습니다.
