채권 수익률은 여전히 낮고 인플레이션은 오르고 있으며 주식 가치는 높아 보입니다. 이 모든 것이 투자자들에게는 나쁜 소식처럼 들리지만 부동산 투자 신탁을 보유한 사람들은 이익을 얻을 수 있습니다.
리츠는 사무실, 쇼핑 센터, 아파트 건물과 같은 부동산을 소유, 운영 또는 자금 조달하는 회사입니다. 그들은 과세 소득의 90% 이상을 주주에게 분배해야 하므로 후한 배당금을 제공하는 경향이 있습니다. 잠재적인 주가 상승과 결합된 이 소득은 투자자들이 인플레이션을 능가하는 데 도움이 될 수 있습니다. 그리고 부동산의 복용량은 다양화될 수 있습니다. REIT는 광범위한 주식 시장 및 채권과 낮은 상관관계를 갖는 경향이 있습니다.
현재 쇼핑 센터, 노인 주택, 데이터 센터 및 기타 부동산 유형에 중점을 둔 REITs 사이에서 일부 할인 상품을 찾을 수 있다고 분석가와 자금 관리자는 말합니다. 그러나 소득에 초점을 맞춘 퇴직자들은 REITs를 신중하게 선택하고 가장 좋은 수익률에 뛰어들려는 유혹을 이겨내야 합니다. AFAM Capital의 최고 투자 책임자인 John Buckingham은 Aliso Viejo에서 10%에서 12%의 수익률을 보이는 REIT가 있지만 이들은 종종 레버리지 또는 빌린 돈을 사용하여 소득을 늘리고 금리가 오르면 큰 타격을 입을 수 있다고 말합니다. , 캘리포니아 고령 투자자는 현실적인 기대 수익률을 설정하고 약간의 변동성을 예상해야 합니다.
REITs는 최근 시장 파티의 삶이 아닙니다. 일부 사람들은 금리 인상이 수익률에 굶주린 투자자들을 소득 창출 주식에서 채권으로 유인할 것이라는 두려움에 짓눌려 왔습니다. 또한 온라인 쇼핑의 부상으로 쇼핑몰이 몰락할 것이라는 우려와 같은 부문별 우려로 인해 피해를 입었습니다. 그리고 큰 성장 주식, 특히 기술 이름이 시장에서 사랑받는 동안 REIT는 먼지에 남아 있습니다. 부동산 부문은 8월 초로 끝나는 12개월 동안 단 1.4%만 상승한 반면, Standard &Poor's 500 지수는 14.5% 상승했습니다.
그러나 많은 경우 REIT 수익률을 끌어내리는 두려움은 과장된 것이라고 분석가들은 말합니다. 금리 인상을 고려하십시오. 예, 높은 수익률로 인해 채권은 소득 투자자에게 다소 매력적입니다. 그러나 우리가 지금 보고 있는 것처럼 금리 인상은 경제 개선과 함께 가는 경향이 있습니다. 그리고 경제가 성장하면 세입자는 더 많은 공간을 임대하고 더 높은 임대료를 지불하는 경향이 있습니다. 자금 관리 회사인 Cohen &Steers에 따르면 1981년 3월에서 2017년 12월 사이의 몇 달 동안 REITs는 성장이 개선되고 채권 수익률이 상승할 때 평균 연간 수익률 12.5%를 제공하여 S&P 500을 1.7%포인트 앞질렀습니다. Cohen &Steers의 수석 부사장인 Brian Cordes는 "역사에 따르면 자산군에서 가장 중요한 것은 금리의 궤적이 아니라 경제의 궤적입니다."라고 말했습니다.
인플레이션이 가열됨에 따라 REITs는 투자자들에게 우위를 제공할 수도 있습니다. 7월로 끝나는 12개월 동안 근원 인플레이션(변동성 식품 및 에너지 가격 제외)은 2.4% 상승하여 거의 10년 만에 가장 큰 상승폭을 기록했습니다. 그렇다면 REITs는 일반적으로 인플레이션을 억제하는 것으로 간주되는 다른 자산군과 어떻게 비교될까요? 산업 협회인 Nareit의 경제학자인 Brad Case는 REIT를 상품, 재무부 인플레이션 보호 증권 및 금과 비교했습니다. 1978년 초부터 REITs는 인플레이션이 장기 중앙값 연환산율 약 3%를 상회했던 6개월 기간의 68%에서 인플레이션율을 상회했으며 상품의 경우 69%, 주식의 경우 65%, TIPS는 57%, 골드는 43%입니다. 케이스는 REITs가 낮은 인플레이션 기간 동안 두 번째로 좋은 수익률을 제공했다고 밝혔습니다. "요점은 인플레이션이 높을 때 자신에게 도움이 되는 일을 선택하는 것입니다. 하지만 인플레이션이 낮을 때 손해를 보지는 않습니다."
개별 REIT에 관심이 있는 투자자에게 데이터 센터는 유망한 사냥터라고 분석가들은 말합니다. Cordes는 기업이 데이터를 저장하는 데 사용하는 시설을 소유하고 있는 이러한 REIT는 기업이 점점 더 정보 기술 인프라를 아웃소싱함에 따라 이점을 얻을 수 있다고 말합니다.
버킹엄은 점점 더 많은 데이터가 "클라우드"에 저장되고 있으며 "하늘에 있는 것이 아니라 거대한 창고에 있는 것"이라고 데이터 센터 REIT가 소유하고 있다고 말합니다. 그는 디지털 부동산 트러스트를 선호합니다. (DLR, 최근 가격 $121, 선도 배당 수익률 3.3%) 정보를 저장하고 처리하는 데이터 센터와 인터넷 통신 허브 역할을 하는 데이터 센터를 보유하고 있습니다. 회사는 13년 연속 배당금을 늘렸습니다.
투자 리서치 회사인 Morningstar의 분석가인 Kevin Brown은 의료 사무실 건물, 노인 주택 및 전문 간호 시설과 같은 자산을 보유하고 있는 헬스케어 리츠도 투자자들에게 기회를 제공한다고 말했습니다. 이러한 이름 중 일부는 노인 주택의 과잉 공급으로 타격을 입었지만, 향후 몇 년 동안 건설 비용이 상승함에 따라 공급 증가가 둔화되고 베이비 붐 세대가 70대 중반에 이르면 수요가 회복될 것이라고 그는 말합니다.
브라운은 웰타워를 좋아합니다. (WELL, $63, 5.5%), 이는 노인 주택 운영자 및 급성 치료 제공자에게 자본을 제공합니다. 그는 "운영자들과 정말 잘 협력하여 성과를 높이고 노인 주택에 많이 노출되기 때문에 베이비 붐 세대가 공간으로 이동함에 따라 향후 10년 동안 잘 해석될 것"이라고 말했습니다.
반대로 투자자들은 아마존과 기타 전자 상거래 거대 기업의 부상으로 상처를 받은 쇼핑 센터에서 가치를 찾을 수 있습니다. Cordes는 "이 주식은 최악의 시나리오에 대해 가격이 책정되어 있습니다. 그러나 고용 증가와 감세는 소비자 신뢰를 높이고 "올해에는 매장 폐쇄와 파산이 감소했습니다"라고 그는 말합니다.
Buckingham은 두 개의 쇼핑 센터 REITs를 좋아합니다:Kimco Realty (KIM, $16, 6.8%) 및 리젠시 센터 (REG, $63, 3.5%) - 두 가지 모두 높은 점유율을 가진 고품질 이름이라고 그는 말합니다. "아마존이 쇼핑몰 기반 소매업체를 죽일 것이라는 인식이 있지만 최근에 쇼핑몰에 가본 적이 있다면 다시 부활했습니다."라고 그는 말합니다. "세입자들은 실제로 견실한 결과를 게시했습니다."
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