임대 vs. 주택 구입 논쟁은 부동산 가치에 따라 오르락내리락하는 것으로 보이는 진행 중인 논쟁입니다.
이제 집값이 기록적인 수준에 머물면서 논쟁은 전야제보다 더 중요합니다.
이는 집값이 코피 수준에 도달했으며 가능하다면 막대한 재정적 투자가 필요한 고가 시장에서 특히 그렇습니다.
지역이 집세와 주택 구입 결정에 중요한 역할을 한다는 것은 놀라운 일이 아닙니다.
집값이 매우 높거나 임대 주택이 풍부한 일부 시장에서는 임대가 더 나은 선택이 될 것입니다. 그러나 임대료가 일반적인 주택 지불보다 높은 다른 지역에서는 구매가 선호되는 전략으로 두드러집니다.
작년 말 CNBC 보고서는 오늘날의 주택 시장에서 사는 것보다 임대하는 것이 더 낫다고 발표했으며 현재 미국 카운티의 35%만이 주택을 사는 것이 임대보다 저렴하다고 밝혔습니다. 그들은 23개 주요 대도시 시장 중 16개 시장에서 구매하는 것보다 임대가 더 나은 투자라고 보고합니다.
임대가 더 나은 대도시 지역에는 애틀랜타, 댈러스, 덴버, 휴스턴, 로스앤젤레스, 마이애미, 샌프란시스코 및 시애틀이 있습니다. 그러나 시카고와 클리블랜드가 가장 좋은 구매 장소인 중서부와 북동부의 많은 지역에서 구매가 임대보다 실적이 좋습니다.
샌프란시스코가 대표적인 사례다. 올해 중반 기준 단독 주택의 중간 매매 가격은 170만 달러, 콘도는 130만 달러에 이르렀습니다. 대부분의 가정에서는 이러한 가격대로 구매하는 것이 어려울 수 있습니다.
대조적으로, Buffalo에 있는 집의 중간 가격은 $115,750이고 평균 월세는 $1,100입니다. 중간 가격 주택에 대한 월 지불액이 평균 월세보다 낮기 때문에 이와 같은 수치는 소유하는 것이 임대보다 더 나은 투자가 됩니다.
이것은 주택 구입과 관련하여 삶의 또 다른 근본적인 사실입니다.
간단히 말해서, 모기지 대출 기관에서 융자를 받을 자격이 없는 경우 임대 vs. 주택 구입 질문은 적용되지 않습니다.
여기에는 다음과 같은 여러 요인이 포함될 수 있습니다.
미래에 주택을 구입하기를 희망한다면 좋은 소식은 이러한 각각의 문제가 앞으로 해결될 수 있다는 것입니다. 시간이 걸리겠지만 확실히 할 수 있습니다.
하지만 그 동안에는 구매할 재정적 자원이 있다는 가정 하에 이 토론을 임대료 대 구매 질문에 초점을 맞출 것입니다.
집세 대 구매 결정에 영향을 미치는 많은 요소가 있습니다. 모두 돈과 관련이 있는 것은 아닙니다.
아래에서 각 요소를 개별적으로 분석하고 임대 또는 소유에 미치는 영향에 대해 자세히 설명한 다음 각 카테고리에서 승자를 선언합니다.
이것이 가장 복잡할 수 있습니다. $300,000에 집을 구입하고 $60,000 계약금(20%)으로 집을 구입하면 $240,000의 모기지가 필요합니다. 30년 대출의 경우 4%의 경우 월 모기지 상환액은 $1,145입니다. 연간 $3,000의 재산세가 월별 지불액에 $250를 추가합니다. 또한 주택 소유자 보험에 대해 $100를 추가로 계산해야 합니다.
그러면 월별 총 구매 비용이 $1,395가 됩니다.
같은 집을 빌리는 비용이 월 1,800달러라면 사는 것이 확실히 더 나은 선택이 될 것입니다.
그러나 20%의 계약금을 내는 대신 5%만 내면 됩니다. 그러면 모기지 금액이 $285,000로 늘어납니다. 30년 대출의 경우 4%에서 모기지 상환액 자체는 $1,360입니다. 또한 재산세 및 주택 소유자 보험에 대해 $350를 추가하여 총 $1,710가 됩니다.
그러나 그것이 이야기의 끝이 아닙니다. 5%를 다운하면 개인 모기지 보험을 지불해야 합니다. 집 가치의 95%를 나타내는 $285,000에 대한 월 보험료는 지불액에 약 $185를 추가합니다.
그러면 월별 총 구매 비용이 최대 $1,895가 됩니다.
그러나 소유자에게는 수리 및 유지 관리 비용이라는 변수가 하나 더 있습니다.
HGTV는 주택 소유자의 평균 연간 수리 및 유지 관리 비용이 주택 구입 가격의 1%에서 3% 사이라고 보고합니다. $300,000에 구입한 집의 경우 2%의 중간점을 사용하면 수리 및 유지 관리 비용이 연간 $6,000가 됩니다. 그렇게 하면 5% 또는 20%를 지불하든 월별 지불액에 약 $500가 추가됩니다.
20% 다운 페이먼트로 월 페이먼트는 $1,895로 증가합니다. 5%의 계약금으로 $2,395로 인상됩니다.
승자: 임대
이것은 종종 과소 평가되는 임대료 대 구매 기준입니다. 매우 안정적인 직업을 가지고 있거나 매우 안정적인 직업 분야에서 일하는 경우 구매가 더 합리적일 수 있습니다. 그러나 오늘날의 많은 직업과 마찬가지로 미래의 고용이 불확실한 경우 임대하는 것이 더 나을 수 있습니다.
불안정한 고용의 문제 중 일부는 소득 신뢰성입니다. 직업을 자주 바꾸면 어느 시점에서 처음 집을 샀을 때보다 수입이 줄어들 가능성이 있습니다. 그것이 잠재적으로 귀하의 상황을 설명한다면 임대가 더 나은 과정입니다.
승자: 안정적인 고용이 있는 사람들을 위해 구매하고 다른 모든 사람들을 위해 임대합니다.
이는 다른 각도에서 고용안정 상황을 바라보는 것이다. 작은 도시나 농촌 지역에 살고 있고 해당 분야의 일자리가 부족한 경우 실직 시 다른 곳으로 옮겨야 할 수도 있습니다.
또 다른 예는 가까운 장래에 결혼하여 이사를 해야 하는 경우입니다. 또 다른 가능성은 다른 도시에 있는 병든 사랑하는 사람으로, 언젠가는 이사를 해야 할 수도 있습니다.
위의 상황에서 임대는 최소한의 번거로움으로 이동하는 데 필요한 이동성을 제공합니다. 늦어도 기간이 끝나면 리스를 종료할 수 있으며 일부는 최소 비용으로 리스를 해지할 수 있습니다. 그러나 이사를 하기 위해 집을 팔려고 하면 시간이 더 많이 소요될 뿐만 아니라 빨리 이사해야 하는 경우 판매 비용을 잃을 수도 있습니다.
승자: 임대
세금 코드가 집주인에게 매우 친숙했던 때가 있었습니다. 그러나 2017년 말에 시행된 세금 코드 변경으로 수백만 명의 주택 소유자에 대한 방정식이 바뀌었습니다.
무엇보다 표준공제가 크게 늘었다. 2019년에는 부부 공동 신고의 경우 $24,400, 독신 신고의 경우 $12,200입니다.
위의 예를 계속하면 4%의 $240,000 모기지가 있는 경우 대출 첫해에 $9,600 미만의 모기지 이자를 지불하게 됩니다. 부동산 세금 $3,000를 추가하더라도 주택과 관련된 세금 공제 비용은 최대 $12,600에 불과합니다.
싱글인 경우 약간의 공제($200)를 받을 수 있습니다. 하지만 부부 표준 공제액의 50%를 겨우 넘을 것입니다.
새로운 세금 코드에는 또 다른 제한 사항이 있습니다. 주 및 지방세("SALT") 공제액은 이제 연간 $10,000로 제한됩니다. 세금이 높은 주에 거주하는 경우 부동산 세금 공제 한도가 적용되어 비용 공제의 모든 혜택을 받을 수 없습니다.
세입자는 표준 공제를 받게 되며 이는 집주인도 받을 수 있습니다.
승자: 집 외에 항목별 공제액이 큰 한 구매. 그렇지 않으면 승리가 임대로 넘어갑니다.
주택에 대한 계약금에 투자한 돈은 사실상 덫에 걸린 자본입니다. 주택을 팔거나 주택 담보 대출을 받는 것 외에는 접근할 수 없기 때문입니다. 하나는 완전히 불편하고 다른 하나는 소유 비용을 추가합니다. 그러나 중요한 점은 계약금이 유동적이지 않다는 것입니다. 있지만 실제로는 없습니다.
각각 $60,000의 저축액이 있는 두 사람의 예를 들어보겠습니다. 첫 번째는 전체 금액을 가져와 $300,000 주택에 대한 20% 계약금으로 사용합니다. 두 번째는 저축을 하고 집을 임대합니다.
그의 저축과 집을 투자함으로써 구매자는 유동성을 잃었습니다. 그러나 $60,000의 저축을 유지함으로써 임차인은 완전히 유동적입니다. 이러한 유동성 덕분에 임차인은 인생에서 더 많은 선택권을 가질 수 있을 뿐만 아니라 재정적 불확실성에 대한 충분한 완충력을 갖게 됩니다.
승자: 임대, 유동성이 중요한 경우 – 그리고 그래야 합니다.
변수가 많기는 하지만 렌탈과 구매를 개별적으로 해보자.
A라는 사람은 $60,000의 계약금을 $300,000 주택에 넣고 30년 동안 모기지 페이먼트를 성실히 갚고 있습니다. 그 기간이 끝나면 모기지론이 전액 상환될 뿐만 아니라 집의 가치가 두 배로 뛰었습니다. A라는 사람이 30년 동안 60,000달러에서 600,000달러로 재산이 늘어났습니다.
B라는 사람도 6만 달러를 갖고 있지만 집을 사는 대신 주식과 채권이 혼합된 포트폴리오에 투자하고 평균 수익률은 7%입니다. 30년 후 그녀의 $60,000 포트폴리오는 $456,735로 늘어났습니다.
사람 A는 임대가 아닌 구매의 결과로 $153,000 이상의 이익을 얻었습니다. 그러나 그의 집이 가치가 오르지 않는다면 그의 순자산은 30년 후 $300,000에 불과할 것입니다. 그러면 $156,000 이상 차이가 날 것입니다.
승자: 집주인 집의 가격 대비 성능과 세입자의 저축 및 투자 약속에 따라 어느 쪽이든 갈 수 있습니다.
우리는 사람이 주식과 채권 포트폴리오에 돈을 투자하기로 선택하는 방법에 대한 예를 들었습니다. 그렇지 않으면 주택 구입에 사용될 것입니다. 이는 주택 소유자에게 유리하거나 불리할 수 있는 기회 비용의 한 형태입니다.
그러나 특정 기회 비용이 적습니다. 예를 들어 집을 사는 대신 직업이나 사업을 사는 데 돈을 투자하기로 선택한 경우 소득의 증가는 물론 사업의 잠재적인 재판매 가치도 투자 수익보다 훨씬 앞서게 할 수 있습니다. 집을 소유하고 있습니다.
자수성가한 백만장자 부동산 투자자 그랜트 카돈(Grant Cardone)은 살기 위해 집을 사지 말고 임대하고 자신에게 돈을 투자해야 한다고 여러 번 말했습니다. (그는 소득을 창출하는 임대 부동산 포트폴리오를 소유하면서 집을 임대합니다.) 그 돈을 사용하여 사업체를 구입하거나 경력 기술을 향상시키는 것이 주로 그가 언급한 것입니다.
승자: 임대
이것은 개인의 상황에 따라 다양한 잠재적인 주제를 다룹니다. 예를 들어, 어떤 사람들은 감정적으로 소유하는 것이 더 낫다고 느낍니다. 그들은 임대로 얻을 수 있는 모든 혜택보다 소유권의 영속성과 집을 맞춤화할 수 있는 능력을 선호합니다. 또한 자녀가 있는 경우 자녀에게 더 큰 안정감을 제공하기 위해 소유를 선호할 가능성이 큽니다.
반면에 매우 까다로운 직업을 가지고 있거나 여행을 좋아하거나 집에서 많은 시간을 보내지 못하는 취미와 열정이 있는 경우 임대가 선호될 수 있습니다. 또한 주택 소유에 필요한 실질적인 유지 관리에 참여하고 싶지 않은 사람에게도 더 나은 선택입니다.
승자: 인증된 던지기입니다.
집세 vs. 주택 구입 결정에서 우리가 평가한 다양한 요소에서 알 수 있듯이 정말 복잡한 선택입니다.
당신이 살고 있는 시장과 같은 큰 그림 요소로 시작합니다. . 특히 주거비가 높은 지역의 경우 감정적인 측면에서 아무리 바람직하더라도 소유가 선택사항이 아닐 수 있습니다.
재정적 고려사항도 있습니다. , 토론을 지배하는 경향이 있습니다. 우선 가장 중요한 것은 소유 대 임대의 장기적인 재정적 이점입니다. 그것은 실제로 해당 지역의 집값이 미래에 상당히 오를 가능성에 달려 있습니다. 물론 이것은 우리 중 누구도 가지고 있지 않은 수정 구슬의 사용을 포함하기 때문에 변수입니다.
그런 다음 개인적 요인이 있습니다. . 그 범주의 첫 번째는 집을 살 여유가 있는지 여부입니다. 그것은 귀하의 재정 상태와 해당 지역의 경제성 수준에 달려 있습니다. 또한 소유가 세금 관점에서 혜택을 받을지 여부와 수리 및 유지 관리와 같은 변동 비용의 영향도 결정해야 합니다.
마지막으로 개인 취향의 문제가 있습니다. . 집을 소유하고 싶은 만큼 임대가 생활 방식에 더 적합할 수 있습니다. 직업, 취미 또는 여행으로 인해 집을 자주 떠나는 경우 다른 요소가 소유를 선호하더라도 임대가 더 나은 선택일 수 있습니다.
지금 임대료와 구매 결정에 직면해 있다면 위에 나열된 모든 요소를 고려하여 선택을 신중하게 고려하십시오. 최종 결론에 놀랄 수 있습니다.