Experian에서 최우선 과제 중 하나는 소비자 신용 및 금융 교육입니다. 이 게시물에는 하나 이상의 파트너에 대한 링크 및 참조가 포함될 수 있지만 최상의 결정을 내리는 데 도움이 되는 객관적인 관점을 제공합니다. 자세한 내용은 편집 정책을 참조하십시오.

주택 구입 자금을 조달하려고 할 때 접할 수 있는 옵션 중 하나는 판매자 자금 조달입니다. 판매자 파이낸싱은 주택 소유자가 기존 모기지 대출을 피해 구매자에게 대출을 연장할 때 발생합니다. 대출은 주택 구입 가격의 전부 또는 일부를 충당할 수 있습니다.

소유자 파이낸싱이라고도 하는 셀러 파이낸싱은 신용이 ​​좋지 않거나 기존 모기지 자격과 관련하여 다른 문제에 직면한 주택 구매자를 위한 잠재적인 대출 경로 중 하나일 수 있습니다. 동시에 판매자 파이낸싱을 사용하여 주택을 구입하는 것은 상당한 위험을 초래할 수 있습니다. 다음은 판매자 파이낸싱을 고려 ​​중인 경우 알아야 할 사항입니다.

판매자 파이낸싱은 어떻게 이루어지나요?

판매자 파이낸싱 시나리오에서 판매자는 주택 구매 시 대출 기관 역할을 합니다. 대출 계약은 거래에 참여하는 은행, 신용 조합 또는 기타 대출 기관이 없는 구매자와 판매자 간에 이루어집니다. 주택 판매자의 10% 미만이 대출 기관으로 활동하는 것으로 추산됩니다.

판매자는 주택 구입을 위해 구매자에게 현금을 제공하지 않습니다. 오히려 판매자는 구매에 대해 구매자에게 크레딧을 제공하고 구매자는 판매자에게 정기적으로 지불합니다.

은행이나 기타 대출 기관은 판매자 자금 조달에 관여하지 않지만 구매자와 판매자는 종종 부동산 중개인이나 변호사를 사용하여 구매 및 대출 계약을 생성합니다. 무엇보다도 구매자와 판매자가 대출 이자율과 기간을 협상해야 합니다.

판매자 파이낸싱은 다음 두 가지 방법 중 하나를 사용할 수 있습니다.

• 구매자는 판매자로부터 대출금을 상환하기로 약속한 후 주택 소유권을 받습니다. 이 시나리오에서 구매자는 주택을 팔거나 재융자할 수 있지만 여전히 판매자-금융 계약에 따라 지불해야 합니다.
• 판매자는 구매자가 대출금을 상환할 때까지 주택 소유권을 유지합니다. 즉, 구매자는 대출금이 상환되고 소유권이 소유권이 될 때까지 주택을 판매하거나 재융자할 수 없습니다.

판매자 파이낸싱 방식에 관계없이 판매자는 구매자에게 대출 신청서를 작성하고 신용 확인을 거쳐 계약금을 마련하도록 요구하는 경우가 많습니다. 또한 판매자는 종종 주택 가치 평가를 주장하고 구매자가 대출을 불이행하는 경우 주택을 압류할 권리를 보유합니다.

여느 모기지와 마찬가지로 주택 검색을 시작하기 전에 신용 점수를 개선하기 위해 노력해야 합니다. 판매자가 신용 조회를 수행할지 여부(또한 이 경로를 택할지 여부)를 알 수 없으므로 주택 융자를 신청하기 전에 신용 상태가 최상의 상태인지 확인해야 합니다.

판매자 파이낸싱의 장단점

전통적인 모기지와 마찬가지로 판매자 파이낸싱에는 장단점이 있습니다.

많은 세부 사항이 구매자와 판매자 간의 합의에 따라 달라지지만 판매자 자금 조달의 가능한 장점은 다음과 같습니다.

• 간단한 크레딧 액세스 :셀러 파이낸싱을 통해 구매자는 신용 불량이나 기타 문제로 인해 기존 대출 기관에서 주택 융자를 받을 수 없을 때 주택 융자를 받을 수 있습니다.
• 최소 계약금 없음 :일부 전문가들은 판매자에게 최소 10%의 계약금을 징수할 것을 권고하지만 판매자-금융 거래는 전통적인 모기지와 달리 최소 계약금을 특징으로 하지 않을 수 있습니다.
• 필수 신용 확인 없음 :일부 판매자는 구매자의 신용 보고서를 확인하지 않을 수 있습니다.
• 낮은 마감 비용 :클로징 비용은 기존 모기지보다 판매자 파이낸싱이 더 낮을 수 있습니다.
• 개인 모기지 보험 없음 :판매자는 개인 모기지 보험(PMI)을 요구하지 않을 수 있습니다. 이는 기존 대출 기관에서 일반적으로 구매자가 20% 미만의 계약금을 지불할 경우 의무화합니다.
• 협상력 :구매자는 기존 대출 기관보다 더 낮은 이자율이나 더 긴 상환 일정과 같은 더 나은 조건을 얻을 수 있습니다.
• 더 빠른 거래 :셀러 파이낸싱은 기존 모기지보다 더 빨리 완료될 수 있습니다.

잠재적인 이점에도 불구하고 셀러 파이낸싱은 기존 모기지 대출 기관을 이용하는 것보다 주택 구매에 있어 더 위험한 접근 방식입니다. 잠재적인 부정적인 요소는 다음과 같습니다.

• 거액의 계약금 :재정적으로 자신을 보호하기 위해 일부 판매자는 구매자에게 최소 20%의 계약금을 제공하도록 요청할 수 있습니다.
• 높은 이자율 :상당한 위험을 감수하고 있기 때문에 일부 판매자는 기존 대출 기관이 부과하는 평균 이자율을 초과하는 이자율을 부과할 수 있습니다.
• 과대평가된 집 :판매자가 부동산 감정을 주문하지 않으면 구매자가 집에 너무 많은 돈을 지불하게 될 수 있습니다.
• 구매자 보호 감소: :전통적인 대출 기관이 아니라 판매자가 대출을 연장하기 때문에 구매자는 주 및 연방법에 따라 소비자 보호를 덜 받을 수 있습니다. 구매 계약에는 구매자의 위험을 증가시키는 조항과 언어가 포함될 수도 있습니다.
• 짧은 상환 기간 :판매자 금융 대출은 30년과 같은 더 긴 전통적인 기간이 아닌 5년과 같은 단기로 제공될 수 있습니다. 짧은 상환 기간이 끝날 때 잠재적으로 필요한 분할 상환금을 지불하거나 동의한 대로 대출 기간을 완료할 수 없는 경우 대출을 재융자해야 할 수 있습니다.

주택 소유자로부터 직접 주택을 구매하는 위험이 증가하기 때문에 구매자는 가능하면 변호사를 고용하여 판매자-금융 계약에서 자신의 권리가 유지되도록 해야 합니다.

판매자 파이낸싱이 신용에 영향을 미칩니까?

판매자 금융 대출에 대한 지불은 신용 보고서에 표시되지 않을 수 있습니다. 은행 및 기타 모기지 대출 기관은 일반적으로 신용 조사 기관에 지불 활동을 보고하지만 판매자 대출 기관은 그렇지 않을 수 있습니다. 즉, 가끔 연체해도 신용 점수에 영향을 미치지 않을 수 있지만 모든 정시 지불은 전통적인 모기지와 마찬가지로 도움이 되지 않습니다.

신용 조사 기관에 활동을 보고하려면 일반적으로 대출 기관이 사업체로 운영되어야 합니다. 판매자가 그렇게 운영하는지 확실하지 않은 경우 판매자에게 물어보고 가능한 경우 신용 조사 기관에 귀하의 지불 활동을 보고하도록 요청할 수도 있습니다.

판매자가 신용 조사 기관에 지불 활동을 보고하지 않을 수 있지만 판매자 융자 모기지 불이행 시 신용 보고서에 여전히 마이너스 표시가 나타날 수 있습니다. 지불이 늦어지면 판매자 대출 기관은 귀하에 대한 법원 판결을 구하거나 귀하의 계정을 채권 추심자에게 넘길 수 있습니다. 두 경우 모두 이러한 움직임이 신용 조사 기관과 공유되어 신용 보고서에 나타나 신용 점수를 손상시킬 수 있습니다.

셀러 파이낸싱이 귀하에게 적합합니까?

아마도 당신은 당신이 감당할 수 있는 것보다 조금 더 비싼 집을 사고 싶어할 것입니다. 아니면 전통적인 모기지를 받을 자격이 없을 수도 있습니다. 두 경우 모두 판매자 파이낸싱이 매력적인 옵션이 될 수 있습니다. 또한 큰 계약금을 낼 수 없거나 낮은 이자율을 기대하거나 수천 달러의 마감 비용을 피하고 싶은 경우 판매자 파이낸싱이 좋은 방법임을 알 수 있습니다.

그러나 이러한 잠재적인 보상은 부담스러운 계약 조건, 정상보다 높은 이율의 가능성, 막대한 계약금이 필요하거나 짧은 상환 기간에 갇히는 등의 위험과 균형을 이루어야 합니다.

기타 주택 구입 옵션

판매자-금융 계약을 체결하기 전에 조사를 하십시오. 계약금이나 약간의 일을 할 수 있는 신용 점수를 위한 돈이 거의 없다고 해서 모기지가 문제가 되지 않는다는 의미는 아닙니다. 사실, 특정 프로그램은 주택 구입에 약간의 추가 지원이 필요한 구매자를 돕습니다. 다음은 판매자 파이낸싱에 대한 4가지 대안입니다.

1. 일반 모기지:이 모기지론은 정부 지원 대출이 아닌 개인 대출입니다. 일반 모기지 자격을 얻으려면 일반적으로 신용 점수가 620점 이상이어야 합니다.
2. FHA 융자:연방 주택청(Federal Housing Administration)의 지원을 받는 FHA 융자는 기존 모기지보다 신용 점수가 낮고 계약금 요건이 낮습니다.
3. VA 대출:미국 재향 군인회에서 보증하는 VA 대출은 퇴역 군인, 군인 및 일부 군인 배우자에게 제공됩니다. VA 대출의 이점에는 계약금 요건이 없고(자격을 갖춘 구매자의 경우) PMI가 없습니다.
4. USDA 융자:미국 농무부가 보증하는 USDA 융자는 시골 및 교외 지역의 저소득 및 중산층 소비자가 주택 구입을 보다 저렴하게 할 수 있도록 고안되었습니다.

결론

셀러 파이낸싱을 선택하든 다른 모기지 옵션을 선택하든 Experian에서 무료 신용 보고서와 무료 신용 점수를 받아 최상의 대출 조건을 충족할 수 있는 최상의 상태에 있는지 확인하십시오. 신용이 필요한 경우 주택 구입 절차를 시작하기 전에 신용을 개선하기 위한 조치를 취하십시오. 판매자를 통해 새 주택에 대한 자금 조달 여부에 관계없이 신용 점수가 좋으면 대출 기간 동안 수천 달러를 절약할 수 있습니다.