모노폴리(Monopoly)를 플레이해본 사람이라면 누구나 부동산이 훌륭한 투자 옵션이 될 수 있다고 짐작할 것입니다. 그리고 그 말이 옳습니다. 부동산은 포트폴리오를 다양화하므로 꾸준한 현금 흐름을 제공할 수 있습니다.
그러나 고가의 부동산을 실제로 취득, 관리, 개선 및 재판매할 수 있는 자본과 전문 지식을 갖춘 사람은 거의 없습니다.
다행히 부동산 투자 신탁(REIT)과 사모를 통해 투자자는 고급 부동산을 소량 소유할 수 있습니다.
공개 거래 REIT와 사모 REIT를 구분하는 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다. 투자자는 자신에게 더 적합한 옵션을 선택하거나 포트폴리오에 두 옵션을 모두 포함하기로 결정하려면 두 옵션이 어떻게 다른지 알아야 합니다.
부동산 투자의 세계로 뛰어들기 전에 잠시 시간을 내어 상장 REIT와 사모의 차이점을 살펴보세요. 아래에서는 각 투자 유형의 장단점, 각 유형에 대한 자격, 이러한 투자를 구매할 수 있는 곳 등을 논의합니다.
온라인 부동산 투자 플랫폼
기금 모금:연간 자문 수수료 0.15%. 펀드라이즈 프로:$10/월 월별 지불 또는 연간 $99. 매년 지불됩니다. 추가 기금 관리 수수료가 적용됩니다.*
사모펀드 부동산 투자
최소 투자:$50,000. 요금은 서비스에 따라 다릅니다.
공인 CRE 투자 플랫폼
최소 투자액:$5,000.
부동산 투자 신탁(REIT)은 수익을 창출하는 부동산을 소유하고 일반적으로 운영하는 회사입니다.
IRS는 투자 그룹이 부동산 투자 신탁 자격을 갖추기 위한 규칙을 정하는 특정 법률을 따릅니다.
REIT는 일반적으로 세 가지 범주에 속합니다:
그러나 REIT는 투자자가 접근하는 방법에 따라 세 가지 분류로 나눌 수도 있습니다.
공개 거래되는 REIT를 통해 고액 자산가와 기관 투자자뿐만 아니라 모든 사람이 부동산 투자에 접근할 수 있습니다. 이러한 투자는 증권 거래소(예:뉴욕 증권 거래소 또는 나스닥)에서 거래되며 투자자는 시장이 열릴 때 언제든지 증권을 사고 팔 수 있습니다.
사모 REIT(또는 사모 REIT)는 일반적으로 공인 및 기관 투자자에게만 제공되므로 접근성이 거의 없습니다. 주식 시장에서 거래되지 않으며 증권거래위원회(SEC)에 등록되어 있지도 않습니다. 따라서 그들은 등록된 증권과 동일한 요구 사항을 부담하지 않지만 마찬가지로 투자자도 동일한 수준의 보호를 누리지 못합니다.
공개 비트레이드 REIT는 그 사이 어딘가에 위치합니다. 일반적으로 크라우드 펀딩 및 모든 종류의 투자자가 접근할 수 있는 FundRise와 같은 기타 부동산 플랫폼에서 공개 비거래 REIT를 찾을 수 있습니다. 이들은 일반적으로 규제를 받으며 공개적으로 거래되는 REIT와 유사한 투자자 보호를 받습니다. 그러나 공개 거래소가 아닌 부동산 플랫폼에서 거래된다는 점을 감안할 때 공개 상장 REIT보다 여전히 접근성이 낮습니다. 공개적으로 거래되는 REIT는 유동성이 매우 높아 원하는 대로 주식을 사고 팔 수 있지만, 특수 플랫폼을 통해 투자하는 REIT의 경우 자금을 몇 년 동안 동결해야 하는 경우가 많습니다.
사모는 스폰서가 제공하는 사모 증권 제공입니다. 예를 들어 사모 투자 플랫폼과 같습니다. 또는 사모펀드 회사 - 투자자에게 직접 판매됩니다. 때로는 프로모터라고도 불리는 스폰서가 투자금을 모으는 역할을 합니다.
사모는 기업공개(IPO)를 실행하지 않고 자본을 조달하는 한 가지 방법입니다. 이러한 투자는 공모의 일부가 아니며 전통적인 금융 시장을 통해 접근할 수 없습니다. 이는 발행인이 공모에 필요한 많은 어려움을 겪을 필요가 없는 미등록 증권입니다. (하지만 기억하세요:SEC는 투자자를 보호하는 데 도움이 되도록 이러한 규제 장치를 설계했습니다.)
사모투자는 모든 사람이 이용할 수 있는 것은 아니지만 일반적으로 공인 투자자와 기관 투자자로 제한됩니다(예외 있음). 사모 투자는 위험할 수도 있지만 수익성도 높습니다.
사모에는 위에서 언급한 것처럼 REIT를 포함하여 다양한 유형의 증권이 포함될 수 있습니다. 공개 거래 REIT와 마찬가지로 사모 REIT에는 소매업체, 리조트, 단독 주택, 아파트 건물, 사무실 공간 등 모든 종류의 부동산이 포함될 수 있습니다.
그러나 많은 사모 부동산 기회는 REIT가 아닙니다. 이는 수많은 부동산에 투자하는 비 REIT 부동산 펀드일 수도 있고 단일 부동산에 투자하는 것일 수도 있습니다.
사모 부동산 투자는 부채 또는 우선주 포지션을 의미할 수도 있습니다. 자본 다중 부채, 우선주, 합작 투자(JV) 지분 사모 부동산 기회를 제공하는 하나의 플랫폼입니다. '부동산 자본 스택' 전반에 걸쳐 사모 포지션에 투자하면 투자자에게 잠재적으로 주식 시장 배분과 마찬가지로 부채 및 우선주 포지션에서 안정적인 현금 흐름은 물론 주식 포지션의 상승 여력과 가치 상승을 제공할 수 있습니다.
관련 항목:사모펀드 투자방법 [사모펀드]
사모나 REIT가 귀하에게 더 적합한지(REIT의 경우 어떤 유형이 더 나은지) 결정하려면 다음을 포함한 다양한 사항을 고려해야 합니다.
공개 거래 REIT와 사모 시장 모두 부동산 투자에 대한 노출을 제공합니다.
공개적으로 거래되는 REIT는 누구에게나 공개되어 있으며 증권 거래소에서 구입할 수 있으며 주당 100달러 미만인 경우가 많습니다. 그것들은 액체입니다. 그들은 거의 항상 정기적인(종종 관대한) 소득 분배를 제공합니다. SEC에 등록되어 있기 때문에 일부 주주 보호를 제공합니다. 그리고 공개적으로 거래되고 SEC에 등록되어 있기 때문에 현명한 결정을 내리는 데 사용할 수 있는 풍부한 정보와 분석이 있습니다.
공개 비거래 REIT는 대부분 누구에게나 열려 있지만(일부는 인증이 필요함) 기존 중개 계좌와는 다른 플랫폼을 통해 액세스해야 합니다. 최소 투자 금액은 몇 달러에서 수천 달러까지 다양합니다. SEC에 등록되어 있기 때문에 정기적인 재무 정보를 제공해야 하는데 이는 도움이 됩니다. 하지만 조사할 수 있는 동적인 주가가 없기 때문에 이러한 투자를 분석하는 것이 더 어렵습니다.
대부분의 개인 REIT(및 기타 개인 배치 부동산 기회)는 귀하가 공인 투자자여야 합니다. 또한 일반적으로 최소 초기 예금/투자 금액이 높습니다. 규제 보호를 거의 또는 전혀 받지 못할 것입니다. 이는 양방향으로 성공할 수 있는 공공 REIT보다 훨씬 더 공격적인 투자일 수 있습니다. 바보같을 수도 있지만 엄청난 성과를 제공할 수도 있습니다. 민간 부동산(그리고 심지어 거래되지 않는 공공 부동산도 포함)은 주식 시장 상황으로부터 더 잘 보호됩니다.
또한 모든 REIT는 일반적으로 부동산 바구니에 투자하지만 일부 사모 부동산 제공에는 소수의 부동산만 포함되거나 단일 부동산에 대한 지분 소유권을 제공할 수도 있습니다. 따라서 모든 계란을 한 바구니에 담는 것이 돈을 투자하는 현명한 방법으로 들리지 않는다면 공공 또는 민간 REIT를 고려해 보는 것이 좋습니다.
사모는 공모 발행자보다 공개 요구 사항이 적습니다. 하지만 그렇다고 해서 모든 것을 미스터리로 남겨둘 수 있다는 의미는 아닙니다.
사모 공개는 몇 가지 SEC 규칙에 따라 이루어집니다. 증권거래위원회 규정 504는 특정 발행인이 특정 공개 요건을 따르지 않고 12개월 동안 최대 1,000만 달러 상당의 증권을 제안 및 판매할 수 있도록 허용합니다. 그리고 SEC 규정 506(b)에 따르면 발행인은 무제한의 공인 투자자에게 12개월 동안 무제한의 증권을 제공 및 판매할 수 있지만 최대 35명의 비공인 투자자에게만 제공됩니다.
공인 투자자에게만 판매하는 발행자는 공개 내용을 선택할 수 있습니다. 그러나 비공인 투자자에게 판매하는 발행인은 재무제표와 같은 특정 정보를 공개해야 합니다. 그리고 공인 투자자에게 제공된 모든 정보는 비공인 투자자에게도 제공되어야 합니다.
SEC 규정 506에 따르면 발행자는 비공인 투자자에게 투자에 대해 질문하고 답변을 얻을 수 있는 기회를 제공해야 합니다. 투자자들은 자신의 질문에 적절하게 답변하지 못하는 발행자를 조심해야 합니다.
발행자는 종종 투자를 설명하고 증권 발행 및 발행자에 대한 정보를 제공하는 사모 제안 각서 또는 제안 각서를 제공합니다. 하지만 이는 필수 사항은 아닙니다. 신규 투자자는 제공하지 않는 투자에 대해 주저해야 합니다. 또한, 사모 투자 각서는 일반적으로 어떤 규제 기관에서도 검토되지 않으므로 발행자는 실제보다 덜 위험해 보이도록 투자를 구성할 수 있습니다.
규정 D 예외에 의존하는 발행인은 공모에서 증권을 처음 판매한 후 15일 이내에 양식 D라는 문서를 제출해야 합니다. 이 양식에는 제안, 발행자, 경영진 및 발기인에 대한 간략한 정보가 포함되어 있습니다. 사전 판매를 통해 제안을 고려하는 투자자는 SEC의 전자 데이터 수집, 분석 및 검색 시스템(EDGAR)에서 양식 D 파일을 찾아볼 수 있습니다.
브로커가 투자 및 발행인의 투자 표현 방법에 대해 합리적인 조사를 수행해야 하기 때문에 브로커가 권장하는 사모가 조금 더 안전할 수 있습니다.
그렇다고 브로커의 추천을 맹목적으로 따라해서는 안 됩니다. 자신만의 질문을 해보세요. 첫 번째 질문은 발행자와 중개인 사이에 잠재적인 이해 상충이 있는지 여부입니다.
사모 배치에는 사기 방지 조항이 적용됩니다. 그들은 진정한 정보를 제공해야 하며 의도적으로 오해를 불러일으키는 정보를 생략해야 합니다. 하지만 사기성 상품에 투자했다고 해서 반드시 돈을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 실제로 사기성 제안에 투자한 자본을 회수하는 것은 종종 어렵고 때로는 불가능할 수도 있습니다.
간단히 말해서, 귀하가 고려하고 있는 모든 사모 투자에 대해 항상 실사를 수행하십시오.
민간 부동산은 일반적으로 "대체 투자"로 간주됩니다. 이는 기본적으로 주식 및 채권과 같은 전통적인 투자 이외의 모든 것을 의미합니다. 최고의 대체 투자 목록에는 Fundrise를 포함한 여러 부동산 플랫폼이 포함되어 있습니다:
Fundrise는 수많은 펀드를 통해 다각화할 수 있는 인기 있는 상업용 부동산 및 대체 자산 투자 플랫폼입니다. 각 펀드는 다양한 자산을 보유하고 있으며 다양한 수준의 위험과 수입을 제공하도록 설계되었습니다.
투자자는 Fundrise를 통해 부동산에 투자하는 두 가지 주요 방법이 있습니다:
표준 Fundrise 계좌는 $10의 적은 비용으로 투자할 수 있는 관리형 포트폴리오입니다. 계좌를 개설하고 펀딩할 때 투자 전략을 선택하면 Fundrise는 해당 전략을 구성하는 펀드(또는 펀드)에 자금을 할당합니다. 시간이 지남에 따라 Fundrise는 사용 가능한 선택 항목에 새로운 자금을 추가하고 전략에 맞는 경우 해당 자금에 돈을 할당할 수 있습니다. 단 10달러의 소액 추가 투자로 시간이 지남에 따라 계정에 더 많은 돈을 추가할 수 있습니다.
그 동안 Fundrise의 대시보드는 귀하가 어떻게 투자했는지, 무엇을 얻었는지 보여줍니다. 투자자 목표를 설정한 경우 Fundrise의 목표 추적기는 귀하가 올바른 길을 가고 있는지 알려줄 것입니다. 또는 그렇지 않은 경우 해당 목표를 달성하기 위해 해야 할 일이 무엇인지 알려줍니다. Fundrise는 또한 부동산 보유 현황, 시장 동향 등에 대한 업데이트도 제공할 것입니다.
투자에 대해 좀 더 통제력을 원하는 투자자는 자신만의 투자 경로를 선택할 수 있고 최선의 선택을 할 수 있도록 더 많은 데이터를 제공하는 월간 구독 서비스인 Fundrise Pro를 고려할 수 있습니다.
관리되는 Fundrise 계정과 달리 Fundrise Pro 사용자는 원하는 자금에 원하는 만큼 할당하여 특정 자금에 직접 투자할 수 있습니다. 또한 동적 할당(계획 사양에 맞게 시간이 지남에 따라 특정 자금에 어느 정도 투자) 또는 균일 할당(단순히 할당 선택에 따라 동일한 금액을 투자) 중에서 선택할 수 있습니다.
Fundrise를 사용하기 위해 공인 투자자일 필요는 없습니다. 18세 이상의 모든 미국 시민에게 열려 있습니다. 그러나 공인 투자자는 비공인 투자자에게 공개되지 않은 여러 펀드에 직접 투자할 수 있고 때로는 Fundrise의 eREIT에 더 잘 투자할 수 있는 등 일부 특전을 누리고 있습니다. 공인 투자자인 경우 계좌를 개설한 후 설정 → 고급 옵션 → 인증으로 이동하여 적절한 문서를 업로드하세요.
Fundrise의 자문 수수료와 Fundrise Pro의 월별 수수료 외에도 귀하가 투자하는 펀드에는 고유한 관리 비용도 있습니다. 대부분의 Fundrise 부동산 펀드는 0.85%의 고정 관리 수수료를 부과하는 반면, Fundrise Innovation Fund는 연간 1.85%를 부과합니다.
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4.3
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* 별도의 펀드관리수수료가 적용됩니다. 대부분의 펀드는 연간 0.85%의 관리 수수료를 부과합니다. Fundrise Innovation Fund는 연간 1.85%의 관리 수수료를 부과합니다. 우리는 귀하가 가입할 때 추가 비용 없이 Fundrise 보증에 대한 커미션을 받습니다.
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우리가 선정한 최고의 사모 추천 중 하나는 상업용 부동산 업계의 아주 작은 부문과 관련되어 있습니다.
First National Realty Partners(FNRP)는 미국에서 가장 빠르게 성장하는 수직 통합 CRE 투자 회사 중 하나입니다. 또한 매우 특별한 틈새 시장인 식료품점에 기반을 둔 상업용 부동산에 초점을 맞추고 있습니다.
FNRP 팀은 Kroger, Walmart 및 Whole Foods를 포함한 최고 수준의 국내 브랜드 임차인과의 관계를 활용하여 투자자에게 시장 안팎에서 기관 수준의 CRE 거래에 대한 액세스를 제공합니다. 주식 크라우드 펀딩 플랫폼인 이 목록의 다른 많은 사이트와 달리 FNRP는 공인 투자자만 액세스할 수 있는 사모 배치를 제공합니다.
그들은 수천 명의 투자자가 꾸준한 현금 흐름을 제공하는 거래를 통해 순자산을 늘리고 시장 변동성에 대비하여 포트폴리오를 다양화하도록 도왔습니다.
FNRP는 또한 인수부터 처분까지 전체 투자 라이프사이클을 100% 사내에서 진행합니다. 전문가들로 구성된 대규모 팀이 수천 건의 거래를 필터링하여 동료보다 더 나은 성과를 낼 것으로 생각되는 소수의 거래를 선택합니다.
기존의 부동산 투자 신탁(REIT)이나 펀드와는 달리 귀하의 투자 요구에 가장 적합한 거래를 선택할 수 있으므로 FNRP의 다양한 상품을 활용하여 자신만의 포트폴리오를 구축할 수 있습니다.
그러나 이러한 상대적 독점성에는 최소 $50,000의 높은 투자가 필요합니다. 가입하여 기회에 대해 자세히 알아보고 그것이 귀하의 투자 목표에 적합한지 판단해 보세요.
First National Realty Partners 리뷰에서 자세한 내용을 읽어보세요.
최고의 위험 조정 CRE 수익
최초의 전국 부동산 파트너 | 식료품 고정 CRE
4.4
최소 투자:$50,000. 수수료는 제안에 따라 다릅니다.
장점:
단점:
EquityMultiple은 공인 투자자들이 부동산 투자를 간단하고, 접근 가능하며, 투명하게 만드는 것을 목표로 합니다.
투자자는 투자 플랫폼을 통해 사모 투자에 대한 세 가지 투자 접근 방식 중에서 선택할 수 있습니다.
EquityMultiple은 다양한 상품을 제공한다는 점에서 다른 사모펀드 회사 및 크라우드 펀딩 플랫폼과 차별화됩니다. 이 플랫폼은 일반적으로 현금 흐름이 좋은 중형 상업용 부동산과 투자에 중점을 둡니다.
공인 투자자를 위한 최고의 CRE 투자 플랫폼
지분다중 | 공인 투자자를 위한 CRE 투자
4.2
최소 투자:$5,000.
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