집을 소유하는 것은 아메리칸 드림의 일부로 간주되지만 구매 과정은 때때로 악몽처럼 보일 수 있습니다. 남편과 저는 작년에 첫 주택 구입을 준비하면서 그에 대해 아는 것이 거의 없었고 온라인에서 확실한 답변을 찾을 수 없다는 사실에 충격을 받았습니다. 그 과정을 뒤죽박죽하면서 즉석에서 배우면서 "당신은 당신이 모르는 것을 모른다"라는 속담에 대한 새로운 이해를 발전시켰습니다.
프로세스를 시작하기 전에 나는 세심하게 조사했습니다. 아니면 적어도 시도했습니다. 저는 FHA(Federal Housing Authority)가 지원하는 모기지론을 살펴보고 각 프로그램에 필요한 계약금과 최소 신용 점수를 알아냈습니다.
남편과 나는 우리가 사용하기를 희망하는 FHA 프로그램의 최소 신용 점수가 580점 이상인지 확인했습니다. 우리는 대출 기관에 더 매력적인 소득 대비 부채 비율을 만들기 위해 신용 카드를 지불했습니다. 최소 요구 사항을 충족하자마자 은행과 약속을 잡았지만 매우 실망했습니다.
첫째, 우리는 많은 개별 은행이 FHA가 시행한 규정 외에 자체 요구 사항을 가지고 있다는 것을 배웠습니다. 우리의 경우, 연방 프로그램은 580점을 요구했지만, 우리가 이야기한 은행과 모기지 기관은 최소 600점과 620점을 요구했는데, 이는 신용 회복을 위해 열심히 일할 때 상당한 차이가 될 수 있습니다.
또한 보험업자는 자금 출처를 추적하고 지속적인 재정 안정성을 확인하기 위해 귀하의 예금 및 마감 비용이 최소 2개월 동안 귀하의 계정에 있는지 확인하기를 원한다는 사실도 알게 되었습니다. 이것은 나처럼 참을성이 없는 구매자에게 방해가 되었습니다.
우리가 부동산 중개인을 만나기 시작했을 때, 그들은 항상 우리가 대출 기관에 접근했는지 물었습니다. 우리가 대출 기관을 만났을 때 그들의 첫 번째 질문은 항상 우리가 부동산을 염두에 두고 있는지 여부였습니다. 이것은 우리를 완전히 혼란스럽게 만들었습니다.
그렇다면 올바른 계획은 무엇입니까? 30년 이상 업계에서 일해 온 New Hampshire에 있는 HarbourOne Mortgage의 대출 기관인 Peter Jennings는 "잠재적 주택 구매자는 주택 검색을 시작하기 전에 항상 대출 기관과 만나야 합니다."라고 말합니다. 이것은 귀하에게 가장 적합한 모기지 프로그램을 결정하는 데 도움이 됩니다. 모기지는 모기지 브로커나 전통적인 은행에서 시작됩니다. 업계는 규제가 심하기 때문에 모기지 대상자를 선택하는 것은 중요하지 않습니다. 자격은 거의 동일할 것이라고 Jennings는 말합니다. 그러나 소규모 은행은 더 적은 수의 모기지 옵션을 제공하는 반면 대규모 대출 기관은 일반적으로 더 많은 모기지 옵션을 제공합니다.
주택을 구입할 준비가 되면 대출 기관의 사전 자격 또는 사전 승인 서신을 통해 제안을 강화할 수 있습니다. 대출 담당자가 신청자가 최소 요구 사항을 충족하는지 검토하는 사전 자격이 가장 일반적이라고 Jennings는 말합니다. 귀하의 소득 및 신용 자격이 최소 범위를 훨씬 상회하고 고용 이력이 안정적이라면 많은 대출 기관이 사전 자격 서신을 제공하는 것을 편안하게 느낄 것입니다. "업계에서는 슬램덩크 차입자로 알려져 있습니다."라고 Jennings는 말합니다.
그러나 신용 또는 소득 문제로 인해 신청서가 적격한 상태에 있는 경우 사전 승인을 선택할 수 있습니다. Jennings는 "이 파일은 실제로 차용인이 집을 구하는 것을 전제로 공식적으로 승인되었습니다."라고 말합니다. "예선 승인서에 서명하는 것이 불편할 때 가끔 이러한 작업을 수행합니다." 사전 승인은 사전에 시간이 더 오래 걸리지만 대부분의 검토가 이미 완료되었기 때문에 제안 수락과 종료 사이의 시간을 실제로 단축할 수 있습니다.
모기지 자격이 된다면 쇼핑을 시작할 때입니다. 처음에 남편과 나는 관심이 있는 부동산에 대해 중개업자에게 연락하면서 혼자서 검색했습니다. 그러나 일단 집을 팔 때 구매자 중개인이 실제로 판매자가 비용을 지불한다는 사실을 알게 되자, 구매자에게 용돈을 지불하고 즉시 에이전트를 구했습니다.
펜실베니아 주 젠킨타운에 있는 Berkshire, Hathaway, Fox 및 Roach Realtors의 에이전트인 Liz Murphy는 구매자 중개인에게 본인이 부담해야 하는 비용이 없다는 사실을 깨닫지 못하는 것이 일반적이라고 말합니다. "보통 구매자가 구매자의 대리인에게 비용을 지불하지 않는다는 사실을 알게 되면 대화가 더 빨리 진행됩니다."라고 그녀는 말합니다. “집을 사는 과정이 너무 벅차서 '이 사람에게도 돈을 줘야 한다'고 생각하게 됩니다."
부동산 중개인은 온라인에 나열되지 않은 부동산을 찾고 구매자가 규정 및 법률을 탐색할 수 있도록 도와줌으로써 절차를 간소화합니다. 집 소유권 문제를 포함하여 예상치 못한 문제로 구매 프로세스가 중단되었을 때 에이전트는 무슨 일이 일어나고 있는지 정확히 설명하고 어떻게 해야 하는지 조언했습니다.
감정적 지원은 구매자 에이전트의 작업에서 작은 부분이 아니라고 Murphy는 말합니다. "당신은 당신과 함께 기복이 있을 때 함께 일할 수 있고 그 과정에서 감정적으로 당신을 데려갈 수 있는 사람을 원합니다."
마음에 드는 집을 찾으면 대리인이 귀하와 판매자 간의 구속력 있는 계약인 구매 및 판매 계약에 공식화될 제안을 작성하는 데 도움을 줄 것입니다.
협상에서 얼마나 적극적이고 시장이 얼마나 경쟁적인지 고려하십시오(결국 귀하의 제안이 수락될 때까지 판매자는 다른 제안을 받을 수 있음). 현금을 절약하고 싶다면 판매자가 마감 비용에 기여하도록 규정하는 것을 고려하십시오. 금액은 모기지 유형과 계약금 금액에 따라 다르지만 판매 가격의 3%에서 9% 사이입니다.
또한 귀하의 제안이 주택 통과 검사 대상이 되기를 원하는지 여부와 검사 유형을 결정하십시오. 전통적인 주택 조사는 부동산의 모든 결함을 다룹니다. 또한 해충 검사, 라돈 검사 및 기타 여러 옵션을 포함할 수 있습니다.
나는 판매자와 끝없는 왕래를 준비했지만 (아마도 내가 너무 TV를 많이 보았을 수도 있음) 우리의 협상은 짧았습니다. 우리는 제안을 했고, 판매자는 반박했고, 우리 에이전트는 우리가 협상이 끝났다는 것을 판매자에게 알리기 위해 우리의 "최선의 그리고 최종적인" 제안을 가지고 돌아오라고 조언했습니다. 수락했습니다.
다음은 기다림입니다. A&N 모기지 서비스(A&N Mortgage Services)의 공동 설립자이자 사장인 니나 블라미스(Neena Vlamis)에 따르면 일반적으로 제안이 수락된 후 집 문을 닫을 수 있을 때까지 약 35일이 소요되지만 더 오래 걸릴 수 있다고 합니다. 기다림이 자의적으로 느껴지고 답답하게 느껴질 수 있지만, 모든 일이 무대 뒤에서 계속 일어나고 있습니다.
제안이 수락된 후 신청서는 변호사 검토 기간에 들어간다고 Vlamis는 말합니다. 이것은 구매자가 검사를 받고 수리 또는 마감 비용 크레딧을 요청하여 실사를 할 때입니다. Vlamis는 "이것이 당신이 생각했던 자산인지 확인해야 할 때입니다."라고 덧붙입니다.
그 후에는 구매자가 뒷자리에 앉아 모기지 에이전트가 일을 하도록 할 때입니다. Vlamis는 "검증은 해당 기간 동안 가장 많이 진행되는 프로세스입니다."라고 말합니다. "매우 중요합니다." 귀하의 신청서가 검토되는 동안 대출 기관은 세금 신고서에서 급여 명세서에 이르기까지 귀하가 제공한 모든 문서가 진실되고 정확한지 확인합니다.
모기지 산업은 매우 엄격하게 규제되기 때문에 은행은 구매자로부터 받은 정보가 정확한지 확인하기 위해 많은 조치를 취합니다. 은행은 세금 증명서를 IRS에 보내어 IRS에 등록된 내용과 일치하는지 확인합니다. 또한 입사지원서를 제출하기 전에 고용 정보와 급여를 확인하고 모든 것이 다시 확인되는 언더라이팅에 대해 더 자세히 설명합니다.
이것은 또한 대출 기관이 부동산 가치가 판매 가격과 일치하거나 초과하는지 확인하기 위해 주택을 평가할 때입니다. 연방 지원 FHA 모기지를 사용하는 경우 FHA 인증 감정인이 감정을 수행해야 합니다.
이 기간 동안 귀하의 계정에는 이전보다 더 많은 돈이 있을 수 있지만 신청서를 검토하는 동안 재정적 변경을 하지 않는 것이 매우 중요합니다. 지원 절차 마지막 단계에서 재정 약정이 이루어지기 직전에 신용 및 고용이 다시 확인되며, 절차가 지연되거나 승인 기회가 위협받을 수 있는 주요 변경 사항이 없는 것이 중요합니다. Vlamis는 "은행을 바꾸거나 큰 금액을 구매하거나 직업을 바꾸지 마십시오. 그렇게 하면 대출 기관이 귀하가 정시 지불을 할 수 있을 가능성을 결정하는 데 사용하는 소득 대비 부채 비율을 손상시킬 수 있습니다. (이 기간 동안 남편과 나는 주로 생활필수품인 청구서 지불과 식료품 쇼핑에 매달렸습니다.)
은행에서 모든 것이 승인되면 구매자는 재정 약정서를 받게 됩니다. Vlamis는 "즉, 자금 조달에 대해 '모든 것이 명확'하다는 의미입니다."라고 말합니다. "여러분, 짐 싸세요."
그러나 재정 약정 날짜와 마감 사이에 약 1주일이 소요되는 경우가 많습니다. Vlamis는 "이 시간에 마감 패키지를 준비하고, 최종 검토를 수행하고, 계산원 수표를 주문하거나, 마감 비용을 위해 정리한 전선, 증서 등을 수행할 수 있습니다."라고 말합니다.
마침내 문을 닫을 때가 되면 숨을 쉬기 쉬울 것입니다. 엄청난 양의 서류에 서명하고 수표와 열쇠를 교환하고 새로운 주택 소유자가 될 것입니다.
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