미국의 2020년 모기지 이자율이 역사적 최저치에 도달하면서 주택 판매가 연중 증가했습니다. Freddie Mac 데이터에 따르면 수수료와 포인트를 제외한 30년 고정 모기지 이자율은 2020년 7월 사상 처음으로 3% 미만으로 떨어졌습니다. 인구 조사국과 전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors) 데이터에 따르면 2020년 11월 모기지 이자율이 급락하는 가운데 신규 및 기존 주택 판매가 전년 대비 각각 20.8% 및 25.8% 증가했습니다.
낮은 모기지 이자율과 주택 구매 증가의 우연의 일치는 다음과 같은 질문을 제기합니다. 낮은 모기지 이자율이 주택 구매를 어느 정도 증가시켰습니까? 답을 확인하고 인과관계의 정도를 평가하는 것은 어렵다. 그러나 부인할 수 없는 사실은 모기지 이자율이 총 주택 구입 비용에 큰 영향을 미친다는 것입니다. 이 연구에서 SmartAsset은 주택 대출 이자율이 중요한 이유를 보여줍니다. 특히, 모기지가 어떻게 상각하고 다양한 이자율의 대출에 대한 월별 모기지 지불 구성을 매핑하는지 설명합니다. 데이터 소스에 대한 자세한 내용과 모든 정보를 조합하여 결과를 만드는 방법은 아래의 데이터 및 방법론 섹션을 확인하세요.
월 모기지 지불은 기본적으로 원금과 이자의 두 가지 구성 요소로 구성됩니다. 원금은 대출 금액이고 이자는 해당 금액을 빌리기 위해 대출 기관에 지불해야 하는 추가 금액입니다. 예를 들어, $200,000 모기지 대출을 받으면 기초 원금 잔액은 $200,000입니다. 이자로 인해 총 지불해야 하는 금액이 더 높아집니다. 따라서 $200,000 모기지가 있는 주택 소유자가 4% 이자율로 30년 고정 모기지 모기지를 빌리면 대출 기간 동안 총 $343,700를 지불하게 됩니다. $143,700의 이자는 원금 $200,000의 거의 72%에 해당합니다.
모기지론을 상환하는 과정을 할부 상환이라고 합니다. 고정 금리 모기지론은 모기지 대출 잔액을 기준으로 이자를 계산하기 때문에 원금과 이자로 지불하는 금액이 변경되지만 대출 기간 동안 월 모기지 상환액이 동일합니다. 따라서 각 월별 지불금의 비율은 대출 기간 동안 주로 이자에서 주로 원금으로 이동합니다. 연 4%의 이자율로 $200,000의 30년 고정 모기지론에 대한 대출 상각 일정이 아래에 나와 있습니다.
위에서 보았듯이 처음 몇 개월 동안 모기지 지불액의 거의 70%가 이자로 들어갑니다. 대조적으로, 이자는 마지막 월별 지불 세 가지 모두에 대해 $10 미만입니다. 모기지 초기에 매월 거의 $700의 이자를 지불하는 것에서 마지막 50개월 동안의 이자를 $150 미만으로 지불하는 것으로의 극적인 변화는 모기지 지불 구성의 상당한 변화를 보여줍니다.
기간이 같은 대출의 경우 고정 금리 모기지론의 티핑 포인트(즉, 월 상환액이 이자보다 원금이 되는 시점)는 대출 이자율의 함수입니다. 즉, 가장 중요한 대출 금액은 매월 원금과 이자가 발생하는 지불 금액을 결정하는 한 관련성이 있지만 원금에 대한 지불액이이자에 대한 지불액보다 많을 때는 영향을 미치지 않습니다.
위의 예에서 티핑 포인트는 약 13년입니다. 153번째 지불에서만 월 지불액이 이자보다 원금에 더 많이 들어갈 것입니다. 아래 차트에서 이자율이 4%인 $200,000 30년 고정 모기지에 대한 모기지 지불 구성이 시간이 지남에 따라 어떻게 변하는지 알 수 있습니다.
일반적으로 금리가 높은 주택 소유자는 금리가 낮은 주택 소유자보다 원금보다 이자를 더 많이 내야 합니다. 같은 200,000달러의 30년 고정 모기지를 더 높은 이자율과 더 낮은 이자율로 고려할 수 있습니다. 다양한 이자율을 감안할 때 3% 및 5% 이자율의 200,000달러 30년 고정 모기지 월 모기지 상환액은 각각 $843 및 $1,074입니다. 또한 티핑 포인트의 차이는 약 9년입니다. 아래 표는 3%, 4% 및 5%의 이자율을 가진 $200,000 고정 모기지론을 비교한 것입니다.
주택 소유자가 손익분기점(즉, 원금보다 원금을 더 많이 지불하기 시작하는 달)에 더 빨리 도달하기 위해 모기지를 가속화하거나 조정할 수 있는 두 가지 주요 방법이 있습니다. 이러한 전략은 모기지 선불 및 재융자입니다.
모기지 선불은 대출 이자를 절약할 수 있도록 일정보다 먼저 모기지론을 상환하는 과정입니다. 주택 소유자는 월 지불액을 늘리거나 일년 내내 추가 수표를 보낼 수 있습니다. 모기지 선불은 이자율을 변경하지 않지만 대출 기간을 단축하고 결과적으로 발생하는 총 이자를 감소시킵니다. 이 비용 절감 조치를 고려할 때 일반적인 실수를 피해야 한다는 점을 명심하십시오. 대출 기관이 선불 벌금을 부과하지 않고 추가 선불금이 이자가 아닌 원금 잔액으로 사용되는지 확인하십시오.
재융자는 모기지 조건을 업데이트하는 과정입니다. 그렇게 함으로써 주택 소유자는 대출 기간을 변경하거나 더 나은 이자율을 얻을 수 있습니다. 더 짧은 대출 기간과 더 낮은 이자율은 모두 예상되는 티핑 포인트를 감소시킬 수 있습니다. 그러나 모기지 선불 상환과 마찬가지로 재융자는 과정에서 주택 소유자가 부담해야 하는 일부 수수료가 있기 때문에 때때로 문제가 발생합니다.
Freddie Mac에 따르면 30년 고정 모기지가 주택 구매 시장의 거의 90%를 차지하기 때문에 우리는 위의 예에서 30년 고정 모기지를 주로 고려했습니다. 그러나 일부 주택 구매자는 더 짧은 모기지 기간이나 변동 금리 모기지(ARM)를 선택합니다.
두 번째로 인기 있는 고정 금리 모기지 기간은 15년입니다. 15년 고정 모기지론은 구조적으로 30년 고정 모기지론과 유사하지만, 기간이 짧을수록 월 상환액은 높아지지만 전체 대출 비용은 낮아집니다. 이자율이 낮기 때문입니다. 15년 고정 모기지 모기지가 있는 주택 소유자는 기간이 짧고 월 상환액이 많아 첫 월 상환액부터 시작하는 이자보다 원금으로 더 많이 지불합니다. 아래 표는 각각 이자율이 4%인 $200,000 15년 및 30년 고정 모기지를 비교한 것입니다.
또 다른 사용 가능한 모기지 옵션은 ARM입니다. 15년 또는 30년 고정 모기지와 달리 ARM은 변동 이자율을 가지고 있습니다. ARM을 사용하면 대부분의 주택 소유자는 주어진 기간 동안 낮은 이자율을 약속한 후 나머지 대출 기간 동안 이자율을 조정할 수 있습니다. 즉, ARM이 있는 주택 소유자는 금리가 인상될 위험이 있지만 금리가 하락하면 이득을 볼 수도 있습니다.
조정 가능한 이자율이 주어지면 ARM이 있는 주택 소유자는 일반적으로 가변적인 티핑 포인트를 갖습니다. 금리가 떨어지면 모기지론 초기에 예상했던 것보다 티핑 포인트가 짧아질 수 있습니다. 반대로 이자율이 상승하면 이자에 대한 지급액이 원금에 대한 납입금보다 장기간 더 높을 수 있습니다.
이 연구에 대한 연구는 Freddie Mac과 HSH에서 제공합니다. 인용된 Freddie Mac 모기지 이자율에는 평균 수수료와 포인트가 포함되어 있지 않습니다. 모기지의 총 초기 비용에는 대출 기관 수수료와 마감 비용이 포함됩니다. 이러한 이유로 우리는 연구 전반에 걸쳐 4%를 기준 모기지 이자율로 고려했습니다. 모기지 지불의 변화하는 구성을 매핑하기 위해 논의된 다양한 시나리오에 대한 대출 상각 일정을 만듭니다.
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