Rachel은 이동식 주택 포트폴리오를 통해 한 달에 10,000달러의 현금 흐름을 얻습니다.
대부분의 사람들은 부동산 투자를 생각할 때 이동식 주택을 떠올리지 않을 것입니다. 사실, 엄밀히 말하면 이동식 주택은 부동산이 아니라 개인 자산입니다.
그러나 이것은 건물을 구입하고 수익을 위해 임대할 수 있는 친숙한 현금 유동성 기회와 함께 제공되는 부동산의 하위 틈새 시장입니다.
Rachel Hernandez는 10년 넘게 이동식 주택에 투자해 왔습니다. 그녀는 처음으로 이동식 주택을 $3,600에 구매했고 임대 계약으로 $10,000에 재판매했으며 그 이후로 뒤돌아보지 않았습니다.
Rachel은 Adventures in Mobile Homes의 저자입니다. 그녀는 AdventuresInMobileHomes.com에서의 작업에 대한 블로그와 팟캐스트를 운영하고 있습니다.
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Rachel은 "말하자면 경쟁이 별로 없습니다."라고 말했습니다.
그러나 아무나 걸어서 이동식 주택 공원이나 커뮤니티에서 이동식 주택을 구입할 수 있는 것은 아닙니다. 공원에서 사업을 하려면 공원 관리자의 승인을 받아야 합니다.
네트워크를 형성하고 공원 소유자를 알아가는 것이 가장 좋은 거래를 찾는 방법이므로 시간이 걸릴 수 있는 부분입니다.
Rachel이 다른 형태의 부동산보다 이동식 주택에 투자하는 것을 좋아하는 또 다른 이유는 이동식 주택이 이동하기 때문입니다.
투자할 위치에 대해 훨씬 더 많은 유연성을 가질 수 있으며 정말로 원하면 집을 옮길 수도 있습니다.
이동식 주택의 현금 흐름 전략은 단독 주택, 듀플렉스 등에 투자하는 것과 유사합니다. 이동식 주택을 구입하고 세입자를 구하고 긍정적인 현금 흐름으로 운영하려고 합니다.
투자 관점과의 주요 차이점은 이동 주택이 일반적으로 전통적인 가족 주택보다 훨씬 저렴하다는 것입니다.
Rachel은 이렇게 말했습니다. “이동 주택에 대한 첫 번째 거래는 침실 2개, 욕실 1개였으며 집에 현금으로 3,600달러만 지불했습니다.
Rachel은 2주 만에 가족을 집으로 이사하게 되었습니다. 그들은 그녀에게 입주비로 1,000달러를 지불했고 향후 4년 반 동안 월 250달러를 지불했습니다.
Rachel은 또한 그 이동식 주택을 $10,000의 좋은 이익을 위해 팔게 되었습니다.
근처에 있는 이동식 주택을 찾고 있다면 Rachel이 지불하는 가격과 가격을 비교할 때 염두에 두어야 할 몇 가지 사항이 있습니다.
Rachel은 그녀가 대가족과 함께 일하는 것을 좋아하기 때문에 일반적으로 더 새롭고 더 큰 이동 주택만 취급한다고 설명했습니다.
Rachel은 "지금 구입하고 있는 부동산에 대해 현금으로 약 $10,000-15,000를 지불하고 있습니다."라고 말했습니다.
Rachel은 이동식 주택을 구입할 때 개인 자산을 구입하는 것임을 인식하는 것도 중요하다고 말했습니다. 가족 주택처럼 부동산을 구입할 때처럼 집 아래 땅을 사는 것이 아닙니다.
이것은 집이 위치한 "로트 요금"으로 알려진 공원 관리자에게 월별 요금을 지불해야 함을 의미합니다.
집에 도착하여 임대료를 지불하면 이는 세입자의 책임이 됩니다.
Rachel이 $10,000-15,000 범위에서 구매하는 이동식 주택 유형은 월 임대료로 약 $500-600를 가져옵니다.
그녀는 전자 지불에 세입자가 몇 명 있고 우편환이나 자기앞 수표도 받습니다. 그녀의 세입자는 보통 $400/월인 부지 임대료에 대해 공원 관리자에게 별도로 지불합니다.
Rachel은 구매 옵션이 있는 15년 임대 임차인을 확보하는 것을 좋아합니다. 이것은 그들이 원할 때 언제든지 집을 지불하고 즉시 구매할 수 있음을 의미합니다.
모든 사람이 임대 기간이 만료되거나 집을 구입하게 되는 것은 아닙니다. Rachel은 때때로 집으로 돌아가야 하고, 세입자를 법정으로 데려간 사건도 있었습니다.
사람들이 지불에 뒤처지거나 불이행하는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다. Rachel은 세입자가 채무 불이행을 경험한 가장 큰 이유는 이혼과 세입자가 각자의 길을 가기 때문이라고 말했습니다.
Rachel은 지불 불이행 및 기타 문제가 그녀의 경험에 따라 "80/20 규칙"에 부합한다고 말했습니다. 그녀의 세입자 중 20%만이 그녀에게 문제를 일으키고 모든 문제의 80%를 차지합니다.
Rachel이 설명했듯이 그녀의 모든 최고의 거래는 공원 관리자와의 관계 구축, 모바일 홈 커뮤니티 내 네트워킹 및 결과적으로 일반적인 입소문에서 비롯되었습니다.
오늘 시작하는 경우 그녀는 모바일 홈 커뮤니티에 자신을 만족시키는 데 도움이 되는 몇 가지 팁을 제공했습니다.
Rachel은 활동을 시작할 때 자신의 지역에 있는 200개 이상의 공원을 방문했습니다. 그녀는 항상 사람들이 집 근처에서 시작하여 해당 지역의 모든 이동식 주택 공원을 둘러볼 것을 권장합니다.
공원에 대해 어떤 느낌을 받는지 확인하세요. 모양이 마음에 들지 않으면 계속 진행하십시오. 공원에 대해 좋은 느낌을 받고 그곳에서 이동식 주택을 구입하는 자신을 볼 수 있다면 공원 소유자, 관리자 또는 공원을 운영하는 사람에게 자신을 소개하십시오.
Rachel은 공원 관리자에게 접근할 때 자신을 투자자로 소개하지 않는 것이 중요하다고 말했습니다. 당신은 신뢰를 구축하고 그들이 당신이 단지 돈을 벌기 위해 거기 있다고 생각하지 않기를 원합니다.
공원 관리자와 관계를 구축하는 것은 일종의 "예술"이라고 Rachel은 말했습니다.
당신은 집이 팔릴 때 전화하는 사람들의 목록에서 첫 번째가 되기를 원합니다. Rachel은 그것이 인간적인 산업이고 공원에서 일하는 모든 사람들을 알게 되면 장기적으로 성과를 얻을 것이라고 설명했습니다.
이동식 주택의 장점 중 하나는 말 그대로 집을 다른 공원으로 옮길 수 있다는 것입니다.
Rachel은 집 중 하나를 여러 번 옮겼습니다. 그녀가 정말 좋아하는 집을 보았지만 공원에 있는 것이 마음에 들지 않는다면 집을 다른 공원으로 옮길 것입니다.
그러나 이동식 주택을 옮기는 데는 약간의 경험과 지식이 필요합니다. 유틸리티를 연결해야 하고 약간의 물류가 필요하며 비용이 듭니다.
Rachel은 "이제 막 시작하는 사람에게는 이 작업을 수행하지 않는 것이 좋습니다.
이동식 주택은 개인 자산으로 분류되므로 부동산처럼 밖에 나가서 모기지론을 받는 것과는 다릅니다.
Rachael은 집값을 현금으로 지불하지만 재정이 필요하면 무담보 개인 대출을 찾아야 할 것이라고 말했습니다.
Rachel은 이동식 주택을 구입한 후 세입자를 찾기 위해 하는 일을 공유했습니다.
Rachel은 도움을 받는 것보다 이 모든 것을 스스로 하는 것을 선호한다고 말했습니다. 이것은 개인 사업이며 공원 소유자/관리자와 관계를 구축하는 과정의 일부가 공원에서 직접 목격되고 있습니다.
그녀는 또한 공원 안팎을 둘러보면 온라인 광고보다 적지만 훨씬 더 나은 리드를 얻을 수 있다고 말했습니다.
Rachel은 이 사업을 처음 시작할 때 훨씬 더 많은 시간을 투자했던 것을 기억합니다.
Rachel은 "기본적으로 일주일에 80시간 일했습니다."라고 말했습니다.
네트워킹은 초기에 중요합니다. 그녀가 사는 지역의 모든 공원에 대해 알아보고, 관리자를 만나고, 커뮤니티에 참여하는 데 시간이 좀 걸렸습니다.
요즘 그녀는 일상적인 비즈니스 운영에 훨씬 적은 시간을 할애합니다. Rachel은 세입자가 이사를 가거나 나갈 때 또는 유지 관리 팀을 불러야 할 때 주로 조치를 취합니다.
집주인은 장기간 부동산을 임대해 왔다면 항상 악몽(또는 재미있는) 이야기를 하곤 합니다.
Rachel에게 눈에 띄는 한 가지 사건은 욕조에서 주머니쥐를 찾는 것입니다. 그녀는 그것을 양동이에 떠서 지역 공원에 놓아야 했습니다.
Rachel은 되찾아야 하는 집이 몇 채 있는데 지금 수리 중이라고 말했습니다.
그 후 그녀가 취할 다음 단계는 이동식 주택을 위한 토지를 구입하는 것입니다. 그녀는 이미 고객에게 토지를 제공하는 것에 대해 이동 주택 대리점과 몇 가지 대화를 나눴습니다.
Rachel은 토지 구매가 주택 거래보다 스트레스가 적고 수요가 많기 때문에 토지 구매에 참여하게 된 것을 기쁘게 생각한다고 말했습니다.
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Rachel의 이동 주택 임대 옵션 구매 사업은 이전에 다루었던 토지 뒤집기 부업과 유사합니다. "최고의 수동 소득 모델"이라고 불리는 이 모델은 실제로 거래를 소싱하는 데 많은 선행 작업이 필요합니다. 일반적으로 모바일 홈 파크 관리자와 대면 관계를 구축하기 보다는 DM을 통해 이루어집니다.
하지만 그 후 몇 년 동안 비교적 번거롭지 않게 수표를 수금할 수 있습니다.
이 부동산 전략은 실제로 부동산을 소유할 필요가 없습니다. 사실, 시작하는 것이 더 저렴한 방법일 수 있습니다.
작동 방식은 부동산에 대한 12개월 임대 계약에 서명하고 (집주인의 동의하에) 돌아서서 Airbnb 또는 기타 플랫폼에 단기 임대로 나열하는 것입니다. 단기 렌탈료로 모을 수 있는 금액과 고정 월세 사이의 차액으로 이익을 얻습니다.
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"성공은 목적지가 아니라 여정입니다."
