집주인으로서 발가락을 물에 담그고 매수-to-let에 투자하는 경우 이 가이드를 읽는 동안 관련된 위험과 비용, 그리고 잠재적 수익을 이해하는 데 충분한 가치가 있습니다.
(참고 :전세자금대출을 고려 중이거나 이미 임대인이라면 이 무료 전세자금대출 상담*)을 이용하시기 바랍니다.
전세 투자가 매우 인기가 있었던 시절이 있었는데, 많은 사람들이 전세 부동산 구입을 위한 자금을 마련하기 위해 자신의 주거지를 담보로 담보로 담보로 대출을 받았습니다. 금융 위기에서 회복되고 부동산 가치가 상승하면서 모기지론을 통해 얻은 레버리지와 함께 전세자금대출(Buy-to-let) 투자가 붐을 이루었습니다. 2014년에 전세 부문이 집값 인플레이션을 부추긴다고 우려한 정부는 주거용 임대 부동산 소득 과세에 대한 새로운 규정을 단계적으로 도입하기 시작했습니다.
이 새로운 세금 규정의 단계적 도입은 2020년 4월에 종료되었으며, 그 때까지는 임대 부동산에 대한 납세 의무를 줄이기 위해 임대 소득에서 모기지 비용을 더 이상 공제할 수 없습니다. 대신 집주인은 모기지 상환액의 20%를 기준으로 세금 공제를 받게 되며, 이는 고율 납세자에게는 덜 관대합니다.
세금 변경에도 불구하고 다음 사항을 이해하는 한 전세 부동산은 여전히 좋은 투자가 될 수 있습니다.
부동산 가격이 항상 상승하는 것만이 아니라는 사실을 잊기 쉽습니다. 부동산 가격이 하락한 기간도 있었고 가격이 방금 횡보한 기간도 있습니다. 전세 투자에 대한 관심은 부동산 가격이 상승하고 투자자들이 이를 '빠른 부자' 기회로 볼 위험이 있을 때 최고조에 달하는 경향이 있습니다. 모든 투자와 마찬가지로 전세 매입은 소득과 성장을 제공할 수 있는 장기 프로젝트입니다.
현재 임대 수익률은 높은데, 그 이유는 부분적으로 많은 최초 구매자가 자신의 부동산을 구입하기 위해 대출을 받을 수 없기 때문입니다. 모기지를 확보하기 위해 대출 기관은 현재 상당한 보증금을 요구하고 있으며, 이는 많은 구매자가 감당할 수 없는 수준입니다. 항상 그런 것은 아니며 세입자가 땅에 떨어져 전세 구매 임대료가 하락할 때가 올 것입니다.
부동산 가격과 전세 임대 수익률은 모두 순환적이므로 이 투자를 장기적인 투자로 볼 필요가 있습니다. 당신이 이윤을 추구하기 위해 투자를 중단하고 뛰어내리기를 원하는 유형이라면, 매수 후 전매는 아마도 당신에게 적합하지 않을 것입니다. 재산은 유동 자산이 아니므로 곤경에 처한 시간에 투자를 분산하려고 하면 전체 손실을 입을 수 있습니다. 부동산을 시장에 내놓은 후 매각이 완료될 때까지의 기간은 몇 개월이 될 수 있습니다.
아래 그래프는 2000년 이후의 주택 가격 백분율 인플레이션을 보여줍니다. 이 그래프는 주택 가치의 증가가 단지 직선이 아니라 경제 또는 기타 요인에 의해 시간이 지남에 따라 매우 급격하게 변동하는 방법을 완벽하게 보여줍니다. 요인.
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임대 부동산이 항상 매각될 것이라고 가정하는 것은 비현실적입니다. 임대 시장은 세입자가 가족 또는 직장 문제로 인해 매우 정기적으로 부동산을 변경하는 유동적이므로 이 기간 동안 임대 부동산에 대한 자금을 조달해야 합니다. 또한 내 기사 "임대 보증 보험 - 그것이 무엇입니까? 그리고 구매할 가치가 있습니까?"를 읽으십시오.
임대 투자 수익을 임대 수익률이라고 하며 부동산 유형, 위치, 시장 상황 및 부동산 상태와 같은 여러 요인에 따라 달라집니다.
임대 부동산의 총 수익률은 연간 임대료를 구매 가격으로 나눈 값이며 백분율로 표시됩니다.
아래 표는 영국의 여러 지역에 대한 2021년 평균 임대 수익률을 보여줍니다.
| 지역 | 평균 임대 수익률 |
| 런던 | 2.83% |
| 남동 | 3.27% |
| 남서부 | 3.70% |
| 웨스트 미들랜즈 | 3.85% |
| 이스트 미들랜드 | 3.80% |
| 동쪽 | 3.41% |
| 북동부 | 3.46% |
| 북서부 | 4.69% |
| Yorkshire and the Humber | 4.56% |
| 웨일즈 | 4.31% |
| 스코틀랜드 | 4.54% |
순 수익률은 임대 주택에 대한 연간 임대 소득에서 모기지 지불, 수리 비용, 수수료 및 무효 기간과 같은 비용을 뺀 값을 구매 가격으로 나눈 값으로 백분율로 표시됩니다. 영국의 총 임대 수익률은 약 3.5%이지만 비용이 높거나 장기 공백 기간이 있는 경우 순 수익률은 훨씬 더 낮을 수 있습니다. 저렴한 전세 부동산은 더 나은 연간 수익률을 제공하므로 모기지 상환액의 130-150% 범위에서 임대 수익률을 찾는 것이 좋습니다.
하지만 내가 언급했듯이 임대 부동산의 위치는 수익에 영향을 미치므로 내 기사 "최고를 얻기 위해 임대 부동산에 투자하는 위치"를 읽으십시오. 반환".
운 좋게도 저축한 금액으로 전세 매입 가격을 조달할 수 없다면 전세 모기지나 주택 담보 대출을 확보해야 합니다. 현재 재산. 임대 주택 담보 대출을 확보하려면 최소 구매 가격의 25% 보증금이 필요합니다. 구매할 때 더 많이 예치할 수 있는 금액이 높을수록 더 나은 전세 모기지 거래를 확보할 수 있음을 기억하십시오.
(이 무료 전세 모기지 상담을 이용하여 대출 기관이 귀하에게 대출할 금액을 알아보고 최상의 거래를 확보할 것을 제안합니다.)
임대 투자 부동산을 구입하려면 상당한 자원이 필요합니다. 먼저 모기지가 필요한 경우 대출 기관은 대출 신청을 고려하기 전에 25% 이상의 보증금을 요구할 것입니다(자세한 내용은 아래 참조). 또한 부동산 구매와 관련된 일반적인 비용(조사비, 인지세, 법률 비용, 모기지 관리 수수료 및 보험)이 있습니다.
임대 부동산을 구입한 후에는 투자 수익을 올리기 전에 추가 비용이 발생합니다. 건물을 청소하고 수리를 수행하고 세입자가 기대하는 가구, 가전 제품 및 장비를 구입해야 합니다. 또한 법률 준수를 위해 가스 및 안전 보고서에 대한 비용을 지불해야 합니다. 개인적으로 임대하는 경우 광고 비용이 발생하거나 대신 임대인이 임차인을 찾는 비용을 지불할 수 있습니다. 목록 작성, 임대 계약서 작성 및 참고 자료 확보와 관련된 수수료도 있습니다.
일부 전세 부동산은 연령, 상태 및 아파트의 리프트와 같은 기타 책임에 따라 유지 관리 비용이 다른 부동산보다 비쌉니다. 가장 큰 비용은 모기지 상환일 가능성이 높습니다. 현재 모기지 이자율은 낮지만 이것이 영원히 지속되지는 않을 것이므로 향후 몇 년 동안 상당한 인상을 감안해야 합니다. 당신은 또한 재산과 그 내용물에 대한 보험이 필요하며, 공공 책임 보험과 임대 보험을 고려하는 것이 현명합니다. 부동산이 임대인 경우 연간 지상 임대료와 서비스 요금도 지불해야 합니다.
처음으로 전세 임대주가 될 계획이라면 임대 부동산에 관한 법적 책임을 알고 있어야 합니다.
건물 내의 전기 공급 및 가전 제품은 '안전'해야 합니다.
모든 전기 제품은 결함이 있는지 정기적으로 점검해야 합니다(예:닳은 배선, 잘못 끼워진 플러그). 법적 확인 절차나 일정은 없지만 자격을 갖춘 전기 엔지니어가 매년 확인을 수행하는 것이 좋습니다. 확인 기록을 보관하고 필요한 경우 검사에 사용할 수 있어야 합니다.
모든 안전하지 않은 항목은 임대를 제공하기 전에 자산에서 제거해야 합니다.
모든 건물에 화재 경보기를 설치하고 이를 연례 점검에 포함하여 제대로 작동하는지 확인하는 것이 좋습니다.
모든 가스 기구, 관련 배관 및 굴뚝은 안전하게 사용할 수 있도록 유지 관리해야 합니다. 자격을 갖춘 Gas Safe 가스 엔지니어의 연례 검사는 이제 법적 요구 사항입니다.
가스 안전 기록(GSR)은 검사 날짜와 확인된 결함과 함께 보관해야 합니다. 이 기록은 임대 계약서에 서명할 때 임차인에게 제공되어야 합니다.
연도가 개방된 가스 기구는 침실에 설치해서는 안 됩니다.
가스 계량기가 계량기 상자에 설치된 경우 세입자는 상자에 적절한 레이블이 붙은 키를 제공해야 합니다.
기기에 대한 작업을 수행한 후에는 자격을 갖춘 Gas Safe 가스 엔지니어가 지정된 일련의 안전 점검을 수행해야 합니다.
모든 가스 기구를 작동하는 방법에 대한 지침을 임차인에게 제공해야 합니다.
결함이 있거나 잘못 설치된 것으로 알려진 가스 기기는 사용해서는 안 되며 즉시 수리하거나 제거해야 합니다.
모든 가스 기구는 정확하고 안전하게 작동하기 위해 환기가 필요하므로 통풍구와 에어 브릭이 막히지 않도록 주의해야 합니다.
위의 안전 규정을 준수하지 않는 것은 형사 범죄이며 큰 벌금 또는 징역형에 처해질 수 있습니다.
모든 침대, 매트리스, 헤드보드, 흩어져 있는 쿠션, 베개, 가구, 아동용 가구, 정원용 가구용 스트레치 또는 헐렁한 커버에는 화재 규정 준수를 위한 적절한 라벨이 부착되어 있어야 합니다.
이 규정은 1950년 이전에 제조된 가구, 침구, 매트리스용 헐렁한 덮개, 커튼, 카펫, 침낭 및 쿠션 덮개에는 적용되지 않습니다.
세입자의 보증금은 수령 후 30일 이내에 정부가 승인한 임대 보증금 제도로 지불해야 합니다.
이를 준수하지 않을 경우 보증금 금액의 최대 3배에 달하는 벌금이 부과될 수 있습니다.
임대 건물주가 위의 규정을 어기면 다음 중 일부 또는 전부에 취약하게 됩니다.
좋음
구금
세입자의 민사 손해 배상 청구
잠재적 과실치사 혐의
잘못된 보험
범죄 기록
HMO는 2세대 이상의 가구가 거주하는 주택 또는 아파트로, 주요 또는 유일한 거주지로 사용되며 주방, 욕실 또는 화장실과 같은 기본 시설을 공유합니다. 가구는 1인, 동거하는 같은 가족 구성원 또는 동거하는 파트너가 될 수 있습니다.
HMO는 다음과 같은 경우 개인의 주 또는 유일한 거주지로 간주됩니다.
유일한 거주지
추가 교육을 받는 정규 학생으로 그곳에 거주하고 있습니다.
숙소는 가정 폭력의 피난처로 사용됩니다.
이주 또는 계절 근로자가 거주하고 있습니다.
국가 망명 지원 제도(National Asylum Support Scheme)의 자금을 일부 또는 전액 지원하는 망명 신청자들이 거주하고 있습니다.
HMO는 3층 이상이거나 5인 이상이 2가구 이상을 구성하는 경우 허가를 받아야 합니다. 지역 의회는 이러한 규칙을 다른 시설로 확장할 권한이 있습니다.
지역 의회는 다음 요소를 검토해야 합니다.
점유자 수에 대한 부동산의 적합성
시설 내 시설의 적합성
건물 관리에 대한 집주인 또는 관리 대리인의 적합성
관리 체계의 일반적인 적합성
지역 의회는 또한 가구, 가스 및 전기 설비의 안전을 보장하기 위해 재산의 시설과 관련된 조건을 설정해야 합니다.
면허 없이 HMO를 관리하는 것은 범죄이며, 유죄 판결을 받을 경우 집주인에게 최대 £20,000의 벌금이 부과될 수 있습니다.
면허가 허용하는 것보다 더 많은 점유자를 임대인이 소유하는 것은 형사 범죄이며 최대 £20,000의 벌금이 부과될 수 있습니다. 라이센스 조건을 위반할 경우 집주인은 최대 £5,000의 벌금을 물 수 있습니다.
임대 부동산에 대한 투자를 고려하고 있다면 성공적인 투자 결과를 보장하기 위해 해결해야 할 몇 가지 핵심 영역이 있습니다.
첫 전세 부동산에 대한 투자를 고려하고 있다면 투자 목표와 채택할 전략을 결정해야 합니다. 초기 투자에 앞서 다음 영역을 포괄하는 사업 계획을 수립해야 합니다.
전세자금대출에 얼마만큼의 돈을 투자할 예정이며 현금으로 부동산을 구입하시겠습니까? 아니면 모기지가 필요합니까?
매입 투자의 목적은 무엇입니까? 월 소득, 시세 상승 또는 둘 다를 창출하시겠습니까?
전세자금대출 포트폴리오에 몇 개의 부동산을 원하십니까? 부동산 포트폴리오를 구축할 계획입니까, 아니면 하나만 유지하시겠습니까?
투자를 위해 어떤 유형의 전세 부동산을 선택하시겠습니까(주택, 아파트, 학생 임대 또는 상업용 부동산)?
전세 매입 투자를 실현해야 할 때의 출구 전략은 무엇입니까? 언제, 어떻게 진행되나요?
'이해할 수 없는 것에는 절대 투자하지 말라'는 모토는 전세 매입보다 더 옳았습니다. 조사하고 조사한 다음 더 많은 조사를 하십시오.
전세 투자에서 최고의 수익률을 얻을 수 있는 부동산과 위치를 이해하십시오.
임대 부동산을 소유할 때 발생할 수 있는 문제와 때가 되었을 때 투자를 실현하는 데 소요되는 시간을 이해합니다.
임대 부동산에 투자한 적이 있는 사람을 알고 있다면 그 사람의 좋은 점과 나쁜 점에 대해 이야기하십시오.
임대 부동산 수익률에 가장 적합한 지역 알아보기
임대 부동산을 임대하기를 원하십니까, 아니면 부동산을 임대 기준에 맞추는 작업을 할 준비가 되어 있습니까?
집에서 가까운 전세 부동산에 투자하시겠습니까? 아니면 최고의 잠재 수익률을 위해 다른 곳을 찾을 준비가 되셨습니까?
부동산 중개인의 관점과 현지 지식을 바탕으로 가장 좋은 전세 부동산에 대해 이야기하십시오.
직접 거주 여부가 아닌 임대 수익률을 기준으로 전세 부동산을 구입하십시오.
귀하의 건물에 어린이, 애완동물 및 흡연자를 허용하시겠습니까?
혜택을 받는 사람들이 귀하의 부동산을 임대하도록 허용하시겠습니까?
학생들에게 맡기시겠습니까?
세입자를 직접 확인하시겠습니까, 아니면 임대 에이전트를 사용하시겠습니까?
임대 부동산을 직접 관리하시겠습니까, 아니면 임대 에이전트의 서비스를 이용하실 건가요? 자세한 내용은 내 기사 "집주인되기:임대 에이전트 사용 vs 직접 수행"을 참조하십시오.
임대인을 사용하는 경우 임대 에이전트가 모든 것을 관리합니까 아니면 세입자를 찾는 일만 관리하며 관련 비용을 알고 있습니까?
임대 부동산을 직접 관리하는 경우 비상 호출을 처리할 수 있는 유지 관리 담당자 또는 회사가 있습니까?
첫 구매를 하기 전에 인지세, 변호사 비용 및 모기지 수수료와 같은 전체 구매 비용을 이해하십시오.
모기지 지불, 보험 비용, 유지 관리 비용, 대리인 수수료 및 잠재적 무효 기간과 같은 지속적인 비용 이해
임대 임대인이 준수해야 하는 법적 책임이 있으며 무시할 경우 심각한 결과를 초래할 수 있습니다.
임대 부동산의 소득세 안내 - "임대 부동산의 소득세 안내"에 대한 자세한 내용은 이 기사를 읽으십시오.
전세자금대출 상품을 구입하기 위해 모기지가 필요한 경우 가장 좋은 거래를 찾기 위해 주변을 둘러보십시오. 우선 이 계산기를 사용하여 대출 기관이 귀하에게 대출할 가능성이 있는 금액을 계산하세요.
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