모기지론의 원금 감소는 월별 지불액을 따르지 않습니다. 각 지불액의 일부만 원금으로, 나머지는 이자에 사용됩니다. 월정액의 경우 매월 원금과 이자의 비율이 바뀝니다. 잔고가 줄어들수록 이자쪽으로 가는 금액은 줄어들고, 원금쪽으로 가는 금액은 늘어납니다.
이자는 미결제 대출에 대해 부과되는 돈입니다. 고정 월별 지불의 경우 월별 이율이 월별 요금에 사용됩니다. 월 이자율은 연간 이자율의 1/12입니다. 항상 전월 잔액에 월별 요금을 곱한 금액을 지불합니다. 이자 비용을 초과하는 금액은 원금으로 이동합니다. 교장은 대출 잔액을 줄입니다. 감소된 대출 잔액은 다음 달 지불에 대해 더 적은 이자를 수반합니다. 이자 차액은 원금에 추가됩니다.
이자 전용 대출이 있는 경우가 아니면 시작 대출 잔액에 연간 이자 금액에 대한 연간 이자율을 곱할 수 없습니다. 그렇지 않으면 감소하는 월별 잔액이 전체 연간 이자에 영향을 미칩니다. 월간 이자 금액에 대해 전월 잔액에 월 이자율을 곱할 수 있습니다. 그런 다음 각 연도의 연간 금액에 대해 12개월 금액을 추가합니다. 그런 다음 연간 금액을 연간 유효 연간 요율의 기초 잔액으로 나눕니다. 연간 금액을 각 연도의 기초 잔액 유효 요율에 대한 원래 잔액으로 나눌 수도 있습니다. 전체 대출에 대한 총 이자 금액을 대출 금액으로 나누면 총 유효 이자율이 나옵니다.
잔액이 중간에 변경되기 때문에 연간 유효 이자율이 연간 이자율보다 낮습니다. 일반 연간 비율은 정확하지만 적용할 일관된 금액이 없습니다. 각 연도의 대출 잔액을 평균화하고 여기에 연간 이자 금액에 대한 연간 이자율을 곱할 수 있습니다. 모든 대출 잔액의 평균을 구하고 여기에 연간 이율을 곱한 대출 기간을 곱하면 총 이자 금액이 됩니다.
지불해야 하는 이자가 얼마인지 알면 원금 감소 금액을 알 수 있습니다. 월별 원금 감소에 대한 월별 지불금에서 월별 이자를 뺍니다. 또는 연간 원금 감소에 대한 연간 지불액에서 연간 이자를 뺍니다. 새 잔액에 대해 이전 잔액에서 감소액을 뺍니다.
