메릴랜드에 있는 자신의 집에 대해 Emily Gershon은 이렇게 말합니다. “인형의 집 같아요. "앞에서 보면 괜찮아 보이는데, 집 뒤편 전체와 지붕이 없어진 거죠."
10월의 어느 화창한 날, Gershon과 그녀의 남편은 북동부 전역에서 일상적인 가을 집안일인 나뭇가지를 치우고 나뭇잎을 태우고 있었습니다. 그들은 무모하지 않았다고 Gershon은 말합니다. "우리는 미리 카운티 코드를 찾아보는 사람들이에요. 일년 중 특정 시기가 있나요? 집과 일정한 거리가 있어야 하나요? 땅은 어떤 모양이어야 하나요?"
그들이 일하는 동안 작은 불이 집 옆면을 태웠고, 그들은 재빨리 불을 끌 수 있었습니다. 처음에는 피해가 최소화된 것처럼 보였습니다. 그러나 불을 끈 후 고개를 들어 보니 굴뚝에서 연기가 피어오르고 있었습니다.
소방서장은 이를 “괴짜 사고”라고 불렀다. 어찌된 일인지 집의 비닐 사이딩과 덮개 사이에 불씨가 끼어 불이 다락방으로 퍼졌습니다.
Gershon과 그녀의 남편은 어린 두 자녀를 안전한 곳으로 데려갈 수 있었지만 그 후 몇 주 동안 그들은 보험 증권의 약속과 재건의 현실 사이에 엄청난 괴리가 있다는 다른 종류의 어려움에 직면했습니다.
화재가 발생한 후 Gershon과 그녀의 남편은 집을 재건하기 위한 견적을 모으는 과정을 시작했습니다. 지역 소방서는 피해액을 약 75만 달러로 추산했다. 건축가의 타당성 조사에 따르면 재건축 비용은 600,000~900,000달러 사이로 추정되었습니다. 보험회사 번호는요? 실제 현금 가치는 약 $258,000이며 교체 비용은 $300,000 초반입니다.
Gershon에게는 그 불일치가 충격적이었습니다. 그녀의 주택 소유자 보험 정책에는 주택 보장 범위가 $500,000이고 보장 범위가 25% 연장되었습니다.
명확성을 추구하기 위해 Gershon 가족은 수십 년의 경험을 가진 전직 보험 대리인인 노련한 복원 계약자를 고용했습니다. 지하실, 1층, 지붕 및 외부에 대한 그의 초기 추정액은 총 $383,000였습니다. 그러나 그의 추정에서는 2층, 가려진 현관 및 조경을 제외했기 때문에 그 금액으로도 집을 손실 전 상태로 완전히 복원할 수는 없습니다.
이 글을 쓰는 시점에서도 거슨의 주장은 여전히 진행 중이며, 프로세스가 진행됨에 따라 이러한 평가가 바뀔 수도 있습니다. 하지만 문제는 여전히 남아 있습니다. 주택 소유자가 모든 일을 제대로 했다고 믿을 때에도 어떻게 이 규모의 불일치가 나타날 수 있습니까?
“정책을 보면 보장 범위가 거기에 있는 것처럼 느껴집니다.”라고 그녀는 말합니다. “하지만 실제로 재구축하는 데 드는 비용을 반영하지 않는 수치를 얻게 되니 말이 안 됩니다.
Emily Gershon은 답변을 얻기 위해 소셜 미디어를 찾았지만 유사한 청구 분쟁으로 고군분투하는 다른 주택 소유자를 발견했습니다. Gershon 부부의 경우와 같은 상황에서는 재건 추정치의 차이부터 정책 제한 사항, 평가 방법 및 청구 절차에 이르기까지 다양한 요인의 조합으로 인해 보장 충돌이 발생할 수 있습니다.
보험사는 청구 프로세스와 보험 상품 자체의 언어를 통제하여 회사와 보험 계약자 사이에 본질적인 힘의 불균형을 초래합니다. 정책 약속보다 적게 받는 주택 소유자는 운송업체가 부정직하거나 악의적으로 운영하고 있다고 느낄 수 있습니다.
그러나 단순한 청구금 지급에 관한 분쟁보다 악의에 대한 법적 기준이 훨씬 높습니다. 법원은 일반적으로 보험사가 고의적으로 또는 무모하게 청구를 공정하게 조사, 전달 또는 해결하지 못했다는 증거를 찾습니다.
Gershon은 아직 상황이 그 수준에 도달했다고 말할 준비가 되어 있지 않으며 사람들이 얼마나 빨리 외부 도움을 요청하는지에 놀랐다고 말했습니다. Gershon은 “사람들은 계속해서 변호사나 공인 손해사정사를 구하라고 말했습니다. “그리고 저는 법적 구속력이 있는 계약을 집행하기 위해 왜 누군가를 고용해야 합니까?라고 계속 생각했습니다. 이것이 주택 소유자가 보험사가 정책에 명시된 대로 이행하도록 하기 위해 취해야 할 첫 번째 단계가 되어서는 안 됩니다.”
악의에는 불공정 행위에 대한 명확한 증거가 필요하지만, 많은 분쟁은 보다 복잡한 힘으로 인해 발생합니다. 소프트웨어 추정, 건설 비용 상승, 감가상각 보류, 혼란스러운 재건축 견적 등의 문제로 인해 주택 소유자가 기대하는 것과 보험사가 처음에 지불하는 금액 사이의 격차가 발생할 수 있습니다.
많은 정책은 보장 한도가 건설 인플레이션보다 뒤처지는 것을 방지하기 위해 인플레이션 가드 승인에 의존합니다. 보험 정보 연구소(Insurance Information Institute)의 미디어 관계 담당 수석 이사인 Mark Friedlander는 "건축 자재 및 인건비 상승에 맞춰 매년 주택 소유자의 주거 및 개인 재산 한도를 자동으로 늘립니다."라고 말합니다. "이는 일부 보험으로부터 보호하고 보험 계약자가 보장되는 손실 후 주택을 수리하거나 재건하기 위한 적절한 교체 비용 보장을 받도록 보장합니다."
그러나 건설 비용은 지난 몇 년 동안 전혀 예측할 수 없었습니다. 인플레이션은 2022년 6월 9.1%로 최고조에 달했지만 건설 비용은 여전히 변동성이 큽니다. 주거용 건축 자재 및 인건비 가격은 2020년에서 2022년 사이에 급격히 상승했습니다. 어떤 경우에는 평균 2~4%의 연간 인플레이션 보호 조정을 훨씬 능가합니다.
재구축 비용이 정책 한도 조정을 앞지르면 그 결과는 단순한 혼란이 아니라 상당한 부분보험을 의미할 수도 있습니다.
소비자 옹호론자들은 일부 거주 한도를 계산하는 방식으로 인해 격차가 더욱 커질 수 있다고 말합니다.
“문제의 핵심은 보험사가 볼더(Boulder)와 로스앤젤레스(Los Angeles)와 같이 도시 화재가 발생하는 지역에서 현재 가격에 현실적이지 않은 주거 한도를 설정하기 위해 추정 소프트웨어를 계속 사용하고 있다는 것입니다. 인플레이션 보호 조항은 일부 보험 공백을 메울 만큼 충분한 추가 보호를 제공하는 경우가 거의 없습니다.”— Amy Bach, United Policyholders 공동 창립자
United Policyholders가 최근 연구한 사례에서 Bach는 평방 피트당 $400 미만의 주택 보험에 가입하면 평방 피트당 $850에 가까운 재건축 비용에 직면했다고 말합니다. "그리고 그것은 사람들이 갖고 있는 격차의 가장 낮은 부분에 속합니다."
미국 보험 회사의 약 3분의 2가 소프트웨어 프로그램 360Value를 사용하여 주택 보험 정책에 대한 거주 한도를 추정하고 조정자는 Xactimate 프로그램을 사용하여 손실 후 재건 비용을 추정하는 것으로 추정됩니다. 두 추정 도구 모두 보험 분석 회사인 Verrisk가 소유하고 있습니다.
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Marshall Fire 주택 소유자는 평균 139,000달러를 공매도했습니다
콜로라도 대학교 볼더 캠퍼스의 2024년 연구에 따르면 2021년 마샬 화재로 피해를 입은 보험 가입자 4,859명 중 74%가 보험에 제대로 가입하지 못한 것으로 나타났습니다. 이 연구에서는 보험회사가 보험 한도를 설정하기 위해 사용하는 제3자 평가 소프트웨어가 재건축 비용을 과소평가하여 주택 소유자가 충분한 보장을 받지 못하는 경우가 많다는 점에 주목했습니다. 평균적으로 주택 소유자는 139,000달러의 공매도를 겪었습니다.
정책 언어는 특히 실제 현금 가치(ACV)와 교체 비용 가치(RCV) 간의 차이와 관련하여 주택 소유자의 혼란을 가중시킬 수 있습니다. ACV는 감가상각을 고려한 후 손실 당시 품목이나 구조물의 가치를 반영합니다. 일부 보험 상품은 ACV만 지불하므로 감가상각된 가치는 절대 복구되지 않습니다.
교체 비용 정책은 다르게 작동하지만 항상 주택 소유자가 기대하는 방식은 아닙니다. RCV 보장이 있더라도 보험사는 일반적으로 ACV를 기준으로 초기 지불금을 지급합니다. 감가상각 보류라고도 불리는 잔액은 수리가 완료되고 영수증이 제출된 후에만 지급됩니다.
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교체 비용 지불 공식
교체 비용 정책은 수리가 완료되고 문서화된 후 나머지 금액을 지불하는 등 작은 금액의 첫 번째 지불금을 발행하는 경우가 많습니다. 다음은 주거 보장 금액이 $500,000인 주택에 $400,000의 수리 비용이 필요한 절차를 단순화한 예입니다.
수리 비용 $400,000 − $120,000 감가상각비(30%) − $2,000 공제액 =$278,000 초기 결제
이로 인해 $120,000의 감가상각 유보금이 남게 되며 수리가 완료된 후 지불됩니다.
감가상각은 집 전체에 적용되는 것이 아니라 건물 구성 요소에 한 줄씩 적용되는 경우도 있다는 점을 명심하세요. 이는 유보 금액이 지붕, 외장재, 바닥재 등과 같은 다양한 항목에 걸쳐 계산되며 그 범위가 보통 수준에서 상당한 수준까지일 수 있음을 의미합니다.
이 경우 문제는 커버리지 부족이 아니라 유동성 부족입니다. 교체 비용 혜택 및 특정 보증은 단계적으로 또는 상환을 통해 지급되는 경우가 많기 때문에 주택 소유자는 청구 금액 전액을 받기 전에 수리를 시작하기 위해 저축, 신용 또는 기타 자금에 접근해야 할 수도 있습니다. 추가 생활비도 선불로 제공되지 않고 매달 상환될 수도 있습니다.
이는 많은 가정에서 어려운 일이 될 수 있습니다. Bankrate의 2026년 연례 긴급 저축 보고서에 따르면 미국인 중 47%만이 긴급 비용 1,000달러를 충당할 수 있을 만큼 접근 가능한 자금이 충분하다고 답했습니다.
Gershon은 “저는 기본적인 것들을 교체하는 데 드는 비용을 완전히 과소평가했습니다.”라고 말합니다. “화재가 발생한 날 밤, 트럭이 아직 밖에 있는 동안 저는 전화로 치약, 콘택트 솔루션, 속옷, 양말을 주문하고 있었습니다. 우리에게는 아기와 유아가 있습니다. 나는 단지 다음 날 아침에 우리를 데려가려고 노력하고 있었습니다. 1,000달러였습니다.”
일부 주택 소유자는 계약자가 수리를 시작하는 대가로 보험금을 직접 받을 수 있도록 하는 혜택 할당 계약을 선택합니다. 그러나 이러한 합의는 점점 더 정밀한 조사에 직면해 있습니다.
Bach는 “혜택 할당 조항을 통해 현금이 부족한 소비자가 지붕 수리공이나 계약자에게 보험 자금을 할당하여 필요한 작업을 시작할 수 있도록 했습니다.”라고 말했습니다. "그러나 이러한 조항은 너무 많이 남용되어 플로리다에서는 불법화되었으며 워싱턴을 포함한 다른 주에서도 유사한 제한을 고려하고 있습니다."
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알아야 할 주요 용어
정책 메커니즘과 현금 흐름 문제 외에도 또 다른 요인으로 보장 범위와 재건축 비용 사이의 격차가 커질 수 있습니다. 바로 보험사에 보고되지 않은 주택 개조입니다. 주택 소유자는 대대적인 개조 후에 정책을 업데이트하는 경우가 많지만, 시간이 지남에 따라 소규모 업그레이드가 누적되어 주택의 재건축 가치가 크게 높아질 수 있습니다.
Gershon은 보험사가 집 마감재의 가치를 평가하기 시작했을 때 이 사실을 발견했습니다. 보험사의 초기 추정치는 집 전체의 벽지에 약 1,500달러를 허용했습니다. “우리 딸 방 벽지 하나만으로도 재료비가 그 정도예요.”라고 그녀는 말합니다. 업그레이드된 전등 스위치 및 하드웨어에 대한 수당에서도 동일한 문제가 나타났습니다.
Gershon은 당시 증분 업그레이드에 대해 이동통신사에 알리지 않았음을 인정하면서 "개별 업그레이드 비용이 25,000달러인 것은 하나도 없습니다"라고 말했습니다. 하지만 그녀는 조사 과정에서 이러한 차이가 드러날 것으로 예상했습니다.
화재 전 맞춤형 벽지와 업그레이드된 마감 처리를 갖춘 Gershon 가족의 거실 전후 이미지입니다.
Gershon과 같은 많은 주택 소유자는 주택 한도가 소진되면 시작되는 교체 비용 연장 또는 교체 비용 승인 보장과 같은 추가 보장을 구매하기로 결정했습니다. 연장 교체는 거주 한도에 추가로 25% 또는 50%를 추가로 지불할 수 있으며, 교체 보장은 재해 후 집을 재건하는 데 드는 비용 전액을 지불합니다.
그러나 이러한 승인에는 종종 주택 소유자가 운송업체가 인플레이션 가드를 유지하도록 허용하도록 요구하는 정책 조항이 함께 제공됩니다. 또한 운송업체는 재건축 비용을 증가시킬 수 있는 주택 개조에 대해 통보하도록 요구할 수도 있습니다.
Bach는 "일부 정책에는 일정 금액보다 많은 비용이 드는 리모델링을 수행하는 경우 보험사에 알려야 한다고 명시되어 있습니다."라고 말합니다. 일반적으로 United Policyholders에서는 연간 보험 점검을 통해 한도를 세밀하게 조정할 것을 권장합니다.
주택 구입자들은 모기지 이자율과 대출 조건을 소수점 이하까지 면밀히 조사하지만, 많은 사람들이 보험 적용 범위에 대한 결정을 다른 사람에게 의존합니다. Gershon은 “인생에는 알아야 할 것과 걱정해야 할 것이 너무 많습니다.”라고 말합니다. "전문가를 신뢰하고 보험이 적용된다고 가정하는 것은 쉽습니다."
그러나 각 전문가에게는 각자의 우선순위가 있습니다. 대출 기관은 대출을 보호하고 싶어합니다. 부동산 중개인이 집을 팔고 싶어합니다. 대리인은 보험 보장 지침과 구매자가 기꺼이 지불할 금액 사이의 균형을 맞춰야 합니다. 주택 보험 비용이 연간 평균 $2,424이고 계속 오르고 있기 때문에 가격도 중요하지만 보장 범위가 더 중요합니다. 재난이 닥쳤을 때 보험 상품이 부족하다면 보험료를 절약하는 것은 큰 의미가 없습니다.
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보험이 부족할 가능성을 줄이는 방법
어떤 정책도 모든 위험을 제거할 수는 없지만 전문가들은 주택 소유자가 보험에 가입할 가능성을 줄이기 위해 실질적인 조치를 취할 수 있다고 말합니다.
주택 소유자 보험은 재정적 손실 위험을 공유하도록 설계되었지만 이를 효과적으로 수행하기 위해서는 여러 가지 요소가 함께 작용해야 합니다. 주택 소유자는 적절한 보장을 유지해야 할 뿐만 아니라 보험이 실제로 무엇을 제공하는지 이해하고 청구 절차를 진행하기 위해 충분한 저축이나 자금 접근이 가능해야 합니다.
또한 운송업체가 계약에 명시된 약속을 이행할 것이라는 신뢰에 달려 있습니다.
대부분의 경우 큰 분쟁 없이 클레임이 해결됩니다. 그러나 주택 소유자가 기대하는 것과 보험 상품이 궁극적으로 지불하는 금액이 일치하지 않는 경우, 보험 계약자는 자신이 구입한 보장이 의도한 대로 작동하는지 확인하기 위해 계약자, 공인 사정사 또는 법률 전문가로부터 추가 지침을 구해야 할 수도 있습니다.
Gershon은 “저는 우리가 얼마나 특권을 받았는지 알고 있습니다.”라고 말합니다. “이것은 재정적으로 스트레스를 주지만 우리를 망치지는 않을 것입니다. 우리는 교육을 받았고, 유연한 직업을 갖고 있으며, 우리 자신을 옹호할 시간과 자신감이 있습니다. 그런데 우리가 이렇게 힘들다면 그런 장점이 없는 사람은 얼마나 힘든지 상상이 안 가네요. 이것이 제가 우리의 이야기를 공유하는 이유입니다. 다른 주택 소유자들이 자신들이 겪고 있는 상황을 이해하는 데 도움이 되기를 바랍니다.”
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