부동산 투자는 많은 세금 혜택을 제공하며 감가상각이 가장 큰 혜택 중 하나입니다. 이것은 또한 더 많이 오해되고 있는 것 중 하나입니다.
감가상각을 통해 IRS가 지정한 수명 기간 동안 매년 투자 비용의 일부를 공제할 수 있습니다. 감가상각 계산은 개선된 토지가 아닌 개선된 가치를 기반으로 계산됩니다. 이를 위해서는 토지 가치와 개선 가치를 결정할 수 있어야 합니다. 이 결정은 일반적으로 부동산을 구입할 때 받았거나 카운티 부동산세 웹사이트에서 찾은 다수의 마감 문서에 포함되어 있습니다. 마감 문서를 보관하는 것이 중요합니다. 지출할 수 있는 추가 대출 비용이 있으며 마감 자체와 관련하여 상각해야 합니다.
매우 자주 현금 긍정적인 부동산 투자는 비용에 감가상각이 포함되면 손실(서류상)으로 바뀝니다. 예를 들어 임대료가 $50,000이고 한 달에 약 $575의 임대료를 받는 임대 부동산을 가정해 보겠습니다. 이자와 원금 상환을 포함하는 모기지 상환액은 한 달에 약 $260입니다. 세금과 보험을 추가하면 한 달에 약 $460의 비용이 발생합니다. 이렇게 하면 감가상각 비용이 포함되기 전에 매월 주머니에 $100가 약간 넘습니다.
$50,000 부동산에 대한 감가상각은 $50,000 비용을 IRS가 주거용 임대 부동산에 할당하는 수명인 330개월로 나눈 값을 기준으로 한 달에 약 $150입니다. 그러면 한 달에 약 $50의 손실이 발생합니다. AGI 요건을 충족하는 경우 연간 $600의 "손실"(최대 $25,000)을 근로 소득에서 공제할 수 있습니다.
그러나 그 세금 감면은 나중에 몇 가지 결과를 낳습니다. 귀하가 결국 부동산을 매각할 때 IRS는 감가상각 청구의 혜택 없이 수년 동안 지불했을 세금을 회수하기 위해 "감가상각 회수"라고 불리는 것을 부과합니다. 자본 이득의 감가상각 회수 부분은 일반 세율로 과세됩니다. , 자본 이익률이 아님 .
이제 추적을 해보면 가장 부유한 사람들을 제외한 모든 사람들의 장기 양도소득세율은 15%이고 꽤 평균적인 일반 세율은 약 25%입니다. 그래서 생각하는 사람은 "음, 감가상각비 상각세율이 양도소득세율보다 높기 때문에 감가상각을 받지 않을 것입니다."라고 말할 수 있습니다. 그것은 의미가 있습니다. 그렇게 빠르지 않습니다. IRS는 이에 대해 생각하여 개인이 투자 부동산을 판매할 때 감가상각액 또는 해야 하는 감가상각액에 대해 감가상각 환수세를 계산하는 규칙을 만들었습니다. 촬영되었습니다. 따라서 IRS는 감가상각 회수 여부에 관계없이 세금을 부과하므로 취하는 것이 합리적입니다.
따라서 감가상각에 대해 가장 많이 받는 질문 중 하나는 "감가상각 회수를 어떻게 계산합니까?"입니다. 나는 그것을 단순화하고 설명하려고 노력할 것입니다.
감가상각 공제는 매우 귀중한 부동산 투자자 혜택입니다. 취하면 궁극적으로 개인의 납세 의무를 줄이는 즉각적인 공제를 제공할 수 있습니다. 감가상각 회수는 모든 판매 시나리오에서 고려되어야 합니다. 부동산 판매 시 납세 의무를 완전히 이해하면 판매 결정을 내리거나 깨뜨릴 수 있습니다.