KK는 Risk N Returns의 수석 숫자 분석가로서 투자 및 개인 금융에 대해 이야기합니다. 그는 거품 차 한 잔만큼 좋은 투자 아이디어를 좋아합니다.
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싱가포르 사람들은 리츠를 좋아합니다.
SGX와 REIT 스폰서도 알고 있습니다. 따라서 올해의 4번째 SGX 메인보드 IPO가 또 다른 REIT인 Lendlease Global Commercial REIT(Lendlease REIT)인 것은 놀라운 일이 아닙니다.
IPO가 블로그에서 많은 호평을 받고 있으며 상대적으로 낮은 수익률과 프리미엄 가치를 고려할 때 약간 놀랐습니다.
내가 읽은 모든 내용을 믿고 싶지 않아 투자 설명서를 자세히 살펴보고 IPO에 대한 제 나름대로의 견해를 밝혔습니다.
오퍼링 세부 정보에 대한 간략한 개요는 다음과 같습니다.
예비 IPO 안내서는 여기에서 찾을 수 있습니다.
REIT의 부동산은 싱가포르의 313@Somerset(313)과 밀라노의 Sky Complex의 2개 부동산으로 구성되어 있기 때문에 포트폴리오라고 부를 수 없습니다.
싱가포르 사람들은 오차드 로드(Orchard Road)의 주요 소매 쇼핑몰인 313@Somerset에 매우 익숙할 것입니다. Somerset MRT 바로 위에 있어 편리하며 주변 쇼핑몰과도 잘 연결되어 있습니다.
Sky Complex는 이탈리아 TV 방송사인 Sky Italia의 본부 역할을 하는 3개 빌딩 A급 오피스 단지입니다. 한 건물은 녹음 스튜디오와 함께 텔레비전 제작을 위해 설계되었으며 다른 건물은 사무실을 위해 설계되었으며 마지막 건물은 전시 및 회의 센터입니다. 복합 단지는 기차역에서 250m, 도심에서 5km, 공항에서 7km 떨어진 Milano Santa Giulia 지역에 위치해 있습니다. 흥미롭게도 Sky Complex는 실제로 Lendlease가 아닌 제3자로부터 인수해야 합니다.
2개의 부동산을 합한 가치는 1,403백만 달러입니다. , CBRE에서 평가한 대로. 참고로 Colliers는 2개 건물의 가치를 S$1,400m로 평가했습니다.
부동산의 바람직함은 지난 3년 동안 99% 이상의 약정 점유율과 함께 지속적으로 높은 포트폴리오 약정 점유율에서 분명합니다.
2019년 6월 30일 현재 313은 99.6%, 마스터리스인 Sky Complex는 100% 점유율을 보이고 있습니다.
 기준 4.9년, 순 임대 가능 면적(NLA) 기준 10.4년의 상당히 긴 가중 평균 임대 만료 기간(WALE)을 가지고 있습니다.</P> <h3><strong>313@서머셋</strong> </h3> <img src=)
313의 WALE는 1.8년이며 일반적으로 고정 기본 임대료와 총 회전율에 따른 변동 임대료가 포함된 3년의 임대 기간이 있습니다. NLA의 리스 중 58.9%가 계약상 스텝업 렌탈 구조를 갖고 있으며 평균 연간 3%입니다. 이 임대 구조는 싱가포르의 전형적인 소매 임대 구조이지만 이러한 임대 계약에 스텝업 임대 구조가 포함되는 것은 드문 일입니다.
언급한 바와 같이 이 부동산은 다음과 같은 주요 기능을 갖춘 Sky Italia에 마스터 리스되었습니다.
전반적으로 매우 전형적인 마스터 리스 구조입니다. 트리플 네트 리스라는 점은 다행이지만 REIT의 WALE을 고려할 때 2026년 조기 방학 옵션에 유의하십시오.
좋은 점은 Sky가 최근 미국 상장 기업인 Comcast에 인수되었다는 것입니다. 최신 재무 상태를 살펴보면 이탈리아의 특정 공개가 여전히 긍정적인 등 전반적인 비즈니스가 여전히 건실합니다.
Lendlease의 주가는 적자를 내고 있는 엔지니어링 및 서비스 부문의 지속적인 투쟁으로 인해 이익이 감소하면서 작년에 하락했습니다.
FY2019 및 FY2018에 각각 6천만 달러(A$) 및 7천 3백만 달러(A$)의 약한 운영 현금 흐름과 함께 Lendlease는 개발 및 건설 사업을 위해 더 많은 현금을 확보하려고 할 수 있습니다.
Lendlease REIT 투자자는 가까운 장래에 후원사로부터 부동산을 취득하기 위해 추가 주식 기금 조성을 기대해야 한다고 생각하는 두 번째 이유입니다.
스폰서를 갖는 것의 한 가지 주요 이점은 REIT를 성장시키기 위해 그들의 전문 지식과 자산 파이프라인을 활용할 수 있다는 것입니다. Lendlease는 글로벌 입지를 가지고 있지만 IPO 포트폴리오가 유럽과 싱가포르에 있다는 점을 감안할 때 아시아와 유럽에 있는 자산만 고려하는 것이 더 현명할 것입니다.
유럽 자산은 영국의 소매 센터에 집중되어 있으며 REIT에 투입할 준비가 된 자산보다 개발 중인 자산이 훨씬 더 많습니다.
이 프로필을 감안할 때 REIT는 가까운 미래에 주로 싱가포르에 집중될 것이라고 가정하는 것이 안전하다고 생각합니다.
REIT는 다소 향수를 불러일으키는 수수료 구조를 사용합니다.
안타깝게도 관리 수수료 구조는 대부분 자산 가치와 NPI를 기반으로 합니다. 성장 지표에 대해. 따라서 수수료 구조는 REIT 관리자와 투자자의 이익을 완전히 일치시키지 않습니다.
수수료에 대해 주목해야 할 다른 특이한 점은 REIT 관리자가 IPO 취득 수수료는 Sky Complex의 경우 1%, 313의 경우 0.75%입니다. 이는 Sky Complex의 경우 현금으로, 313의 경우 단위로 지불할 수 있습니다.
이런 수수료는 개인적으로 처음 보았는데 확실히 이례적입니다.
개인적으로 매니저의 역량과 기업지배구조는 모든 기업/리츠의 매우 중요한 측면입니다. 따라서 저는 일반적으로 이사의 배경을 읽고 REIT의 지배 구조를 연구하는 것을 요점으로 합니다.
너무 많은 세부 사항으로 지루함을 주지 않고 이사회 구조와 이사 중 한 명인 Simon John Perrott의 독립성과 관련된 작은 문제를 강조하고 싶습니다.
REIT에는 다음으로 구성된 5인 위원회가 있습니다.
| 이사 | 분류 | 배경 |
| 앤서니 피터 롬바르도씨 | 의장 | Lendlease Asia Holdings CEO |
| 추이 카이 총 박사 | 수석 사외이사 | SUSS 교수 |
| 사이먼 존 페로 씨 | 사외이사 | Lendlease의 자회사이자 Lendlease의 퇴직 급여 기금인 Manager의 독립 이사 |
| 이애밍 부인 | 사외이사 | Dentons Rodyk &Davidson LLP의 변호사 |
| Ms Ng Hsueh Ling | 비독립 사외이사 | Lendlease Investment Management의 싱가포르 MD 및 CIO 아시아 |
보시다시피, Mr Simon Perrot은 여러 Lendlease 연결된 법인에서 독립 이사직을 맡고 있으며 REIT의 독립 이사로도 지정되었습니다. 이러한 관계로 인해 이사회가 그를 독립 이사로 간주하는 이유에 대한 1페이지 분량의 설명이 나옵니다.
이것은 기업지배구조 강령이 포착하지 못하는 잠재적인 친숙성 위협의 예입니다. Mr Perrot은 아마도 강령에 따른 독립성의 정의를 충족하지만 그가 진정으로 독립적으로 행동하는지 여부는 시간이 지나야 알 수 있습니다.
Lendlease REIT는 매우 강력한 초석 투자자 목록을 모았습니다.
펀드 관리 분야의 주요 업체가 지배하는 강력한 Cornerstone 투자자 목록을 본 것은 오랜만입니다. 또한 Lendlease가 REIT에 상당한 지분을 보유하고 있다는 사실을 알게 되어 기쁩니다. 이는 후원사를 투자자의 이해관계에 맞추는 데 도움이 될 것입니다.
이는 단가 안정성, 기관 자본에 대한 접근 및 잠재적인 외부 인수 파이프라인 측면에서 향후 REIT에 큰 장점입니다.
많은 질적 요소를 검토한 후 쉬운 부분인 재정적인 부분을 살펴보겠습니다.
투자 설명서에 공개된 사유로 인해 REIT는 포트폴리오의 역사적 성과를 공개할 수 없거나 공개하지 않기로 결정했습니다. 우리는 그들의 예측 능력이 정확하다는 것을 믿어야 할 것입니다.
그들의 예측에 따르면 FY2020과 FY2021의 NPI는 각각 6,380만(연간)과 6,580만입니다. 이는 각각 약 4.55% 및 4.69%의 포트폴리오 자산 수익률로 작동합니다.
REIT는 3년 S$9930만 기간 대출과 4년 변동 금리 2억8500만 유로의 무담보 대출로 S$5억3390만 대출을 받았습니다. 운용사는 IPO 후 부채의 최소 50%를 고정 금리로 전환하기 위해 스왑을 체결할 계획입니다.
상장 시 REIT의 기어비는 약 3.8년의 가중 평균 부채 기간과 함께 36.4%가 될 것입니다.
표시 IPO 가격 S$0.88을 사용하여 REIT는 1.08에 예약하기 위해 프리미엄 가격이 책정되었으며 FY2020 및 FY2021에 각각 5.8% 및 6.0%의 예상 수익률을 제공합니다.
나에게 자산의 품질을 감안할 때 가치 평가는 공정하며, 이는 IPO 참가자에게 제한적인 상승 여력을 남깁니다.
포트폴리오의 고유성(SG 몰 + 이탈리아 사무소)을 감안할 때 SGX에서 가까운 피어를 결정하는 데 약간의 어려움이 있습니다. ROFR 파이프라인을 고려할 때 REIT가 주로 싱가포르 소매에 초점을 맞출 것이라고 생각한다는 점을 감안할 때 비교를 위해 선택한 피어는 주로 SG Retail REIT가 될 것입니다.
| 측정항목 | 대여 | 스타힐 | SPH | CMT |
| 속성 | 2 | 10 | 4 | 16 |
| 포트. 가치 | 1,403백만 싱가포르달러 | 3,065백만 싱가포르달러 | 3,566백만 싱가포르달러 | 10,263백만 싱가포르달러 |
| 점유 | 99.9% | 99.4% | 99.0% | 98.3% |
| 웨일(GRI) | 4.9세 | 5.4세 | 2세 이상 | 2.2년 |
| 기어링 | 36.4% | 36.1% | 30.1% | 34.2% |
| WA 부채 만기 | 3.8세 | 2.8세 | 1.8세 | 4.9세 |
| 시가총액 | 1,028백만 싱가포르달러 | 1,636백만 싱가포르달러 | 2,855백만 싱가포르달러 | 9,664백만 싱가포르달러 |
| P/B | 1.08 | 0.86 | 1.17 | 1.28 |
| 수율 | 5.8% | 6.0% | 5.0% | 4.47% |
4개의 REIT를 비교하면, Lendlease REIT는 확실히 작은 소매 REIT 동료에 비해 평가 및 프로필에서 약간의 우위를 점하는 것 같습니다.
실제로 많은 지표에서 Starhill Global REIT와 매우 유사합니다. Starhill의 포트폴리오는 또한 아이코닉한 Orchard Road 부동산이 REIT 분배의 대부분을 고정시키는 유사점을 공유합니다. 2 사이의 유일한 주요 차이점은 Lendlease에 부여된 더 높은 상대 평가입니다. 이것은 스폰서로서의 Lendlease의 상대적인 강점과 그 자산의 우수한 품질로 인해 정당화될 수 있습니다.
SPH REIT도 프로필이 비슷하지만 가치 측면에서 Lendlease와 비교하여 어려움을 겪고 있습니다.
이러한 지표를 감안할 때 Lendlease REIT가 벤치마킹 및 경쟁 제품과 비교하여 스스로 가격을 책정하는 데 좋은 성과를 냈다는 것을 알 수 있습니다.
요약하자면 좋은 점, 나쁜 점, 위험 요소가 있습니다.
서류상으로 내가 나쁜 점을 간과하고 있다면 이 IPO를 둘러싸고 왜 그렇게 많은 긍정적인 반응과 과대 광고가 있는지 알 수 있습니다. 현금이 있으면 IPO를 신청하는 제 모습을 확실히 볼 수 있습니다.
즉, 이 REIT가 투자자로서 귀하에게 적합한지 여부는 정말 다릅니다. 투자자들이 IPO 신청을 결정하기 전에 스스로에게 물어야 한다고 생각하는 주요 질문은 다음과 같습니다.
이 3가지 질문에 대한 귀하의 대답이 확실하다면 아마도 이 REIT IPO가 귀하를 위한 것입니다. 나는 확실히 유혹을 받고 있습니다.
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