부동산 소유가 부를 쌓는 핵심 요소라는 헤드라인을 여러 번 보셨을 것입니다. 이사를 많이 다니거나, 세입자를 상대하는 데 관심이 없거나, 계약금을 낼 돈이 없다면 어떻게 될까요? 이러한 최고의 REIT 중 하나에 투자하여 여전히 포트폴리오를 다양화하고 부를 축적할 수 있습니다.
일부 투자자는 가격 상승에 집중하여 Tesla(TSLA)와 같은 성장주에 투자합니다. 일부 투자자는 Johnson &Johnson(JNJ)과 같은 배당 성장 주식에 집중하고 다른 투자자는 AT&T(T)와 같은 고수익 주식에 중점을 둡니다. 그러나 그 모든 것을 얻었을 때 하나 또는 두 바구니에 모든 계란이 있지 않도록 다양화할 때입니다.
또 다른 자산 클래스는 좋은 투자인 부동산 투자 신탁(REIT)이 될 수 있습니다. REIT는 보통주처럼 공개적으로 거래되지만 신탁으로 조직되며, 중요한 것은 REIT를 소유하는 것은 세금에 영향을 미칩니다.
따라서 구매할 리츠를 선택할 때 품질이 중요합니다. 이 기사에서는 기본 사항을 다룬 후 오늘 구매할 최고의 리츠에 대해 알아보겠습니다.
오늘 최고의 리츠에 대해 논의하기 전에 먼저 리츠의 기본에 대해 이야기해야 합니까?
Investopedia에 따르면 REIT는 소득을 창출하는 부동산을 소유, 운영 또는 자금 조달하는 기업입니다. 공개적으로 거래되는 REIT의 주식은 증권 거래소에서 거래됩니다. 따라서 투자자들은 상업용 부동산 시장에 투자할 수 있는데, 이는 대부분의 개인 투자자들이 혼자서 할 수 있는 일이 아닙니다.
REIT 자격을 얻으려면 주주에게 분배할 소득을 창출하는 부동산을 소유해야 합니다. 특히 REIT는
REIT의 투자자는 기술적으로 주주가 아니라 단위 소유자입니다. REITs는 과거에 투자자들에게 좋은 총 수익을 창출했지만 동시에 최근 경기 침체 동안 배당금 삭감 및 중단 비율이 상대적으로 높았습니다.
투자자는 REIT 소유에 세금 영향이 있음을 알고 있어야 합니다. 리츠의 배당세율은 일반소득세율과 동일합니다.
이 과세는 REIT가 통과 법인이며 연방 소득세를 내지 않기 때문입니다. 따라서 이들 회사는 수익의 90%를 주주에게 지급합니다. REIT는 기술적으로 단위 보유자에게 배당금이 아닌 배당금을 지급한다는 사실을 아는 것이 중요합니다. 분배는 정기 소득, 자본 수익 및 자본 이득으로 구분됩니다.
이 때문에 리츠가 지급하는 배당금은 적격 배당금과 같은 유리한 조세 혜택을 받지 못한다. 적격 배당금과 비적격 배당금 간의 세율 차이는 상당할 수 있습니다. 예를 들어 공동으로 소득세를 신고하기 위한 가구 소득이 $100,000이고 일반 소득세율이 22%이고 적격 배당 세율이 15%라고 가정합니다. 이 차이는 세금 브래킷이 증가함에 따라 증가합니다.
REITs는 주식처럼 거래되지만 구조와 세금 영향으로 인해 다릅니다. 결과적으로 REIT는 보통주와 다르게 평가됩니다.
예를 들어, 주식은 주당 순이익과 과거 주가수익비율(P/E)을 사용하여 평가할 수 있습니다. 반면에 REIT는 대체 지표, 주당 운영 자금(FFO) 및 과거 P/FFO 비율을 사용하여 평가됩니다.
FFO는 REIT에 대한 정상적인 비즈니스 활동의 현금 흐름을 측정합니다. 따라서 FFO는 REIT의 운영 성과를 측정하는 방법입니다. 그러나 매수하기에 가장 좋은 주식을 결정하는 데 사용되는 많은 기준은 오늘날 매수하기에 가장 좋은 리츠를 선택하는 것과 질적으로 유사합니다.
Realty Income의 현재 배당 수익률은 4.03%이며 연간 배당률은 $2.83입니다. 또한, 이 신탁은 2021년에 주당 $3.56의 FFO를 생성하여 ~80%의 지불금 비율을 제공할 것으로 추정되며, 이는 지불금 비율에 대한 내 목표 컷오프 값입니다. 따라서 이 안전 지표를 주시하는 것이 좋습니다.
우리 목록의 첫 번째 최고의 REIT는 Realty Income Corporation(O)입니다. 이 신탁은 상업용 임차인이 있는 6,500개 이상의 부동산을 소유하고 있습니다. 또한 Realty Income은 쇼핑몰의 일부가 아니라 독립형 부동산인 소매 부동산을 소유하고 있습니다.
따라서 부동산은 정부 서비스, 의료 서비스 및 엔터테인먼트를 포함한 다양한 세입자에게 실행 가능합니다. Realty Income은 1969년에 설립되었습니다.
Realty Income은 성공적인 배당 성장 이력과 월별 배당금 지급으로 잘 알려져 있습니다. 신탁은 1969년 설립 이후 배당금을 지급했습니다.
REIT는 615개의 연속 월간 배당금을 지급했습니다. 배당금은 112회, 96분기 연속 인상됐다. 회사는 27년 연속 배당금을 인상한 배당금 귀족입니다.
또한, 신탁에는 투자 등급 대차 대조표가 있습니다. Realty Income은 Moody's의 A3 신용등급과 Standard &Poor's의 A-신용등급을 받았습니다.
두 등급 모두 중상위 등급이며 회사가 재정적 의무를 이행할 수 있는 견고한 능력을 가지고 있음을 나타냅니다. 총 부채는 2021년 2분기 말에 92억 달러였으며, 부채 대 자본화 비율은 36%로 보수적입니다. 또한 세 번째 기준을 충족하는 FFO를 기준으로 이자 적용 범위는 약 3.9배입니다.
최고의 REIT 목록에 있는 두 번째 REIT는 SL Green Realty Corp(SLG)입니다. 대부분의 독자가 REIT에 대해 알 것 같지는 않지만 뉴욕시의 가장 큰 집주인입니다.
2021년 2분기 말에 이 신탁은 77개 이상의 건물과 3,530만 평방피트의 상업용 부동산에 대한 소유권을 보유했습니다. 맨해튼에서 SL Green은 2,710만 평방피트의 상업용 부동산에 대한 소유권을 보유하고 있습니다. REIT는 1980년에 설립되었습니다.
SL Green Realty는 COVID-19 전염병 동안 많은 임차인이 재택 또는 하이브리드 작업 모델에서 일해야 하기 때문에 전례 없는 도전에 직면해 있습니다. 이 새로운 현실로 인해 NYC는 미국에서 가장 높은 공실률을 기록했습니다.
그러나 NYC 학교는 9월 중순에 다시 시작했으며 시장은 모든 시 근로자에게 사무실로 복귀하도록 지시했습니다. 그럼에도 불구하고 SL Green Realty는 장기 계약으로 인해 지난 1년간 93%~94%의 안정적인 점유율을 보였기 때문에 배당금을 삭감하거나 중단하지 않았습니다.
REIT는 매달 $0.3033의 배당금을 지급하며 연간 배당률은 ~$3.64입니다. 회사는 2020년 분기 배당에서 월 배당으로 전환했습니다. 현재 배당 수익률은 약 4.9%입니다.
이 신탁은 2021년에 주당 $6.56의 FFO를 생성하여 ~55%의 지불금 비율을 제공할 것으로 추정됩니다. 이 비율은 보수적인 값이며 팬데믹 상황에서도 트러스트가 배당금을 계속 지불할 수 있도록 해야 합니다.
SL Green Realty는 투자등급 대차대조표를 가지고 있습니다. REIT의 신용등급은 BBB로 투자등급 중 가장 낮은 등급입니다.
최고의 REIT 목록에 있는 세 번째 REIT는 ILPT(Industrial Logistics Properties Trust)입니다. 이 REIT는 아마도 잘 알려지지 않은 또 다른 회사일 것입니다.
2021년 2분기 말 총 부채는 46억 9,900만 달러였습니다. 부채 대 자본 비율은 약 50%로 합리적으로 보수적입니다. 이자 적용 범위는 기준을 충족하는 FFO를 기준으로 약 4배입니다.
그러나 이 신탁은 2021년 2분기 말에 임대 가능 공간이 3,520만 평방피트인 291개의 산업 및 물류 부동산을 소유했습니다. 또한 ILPT는 하와이 오아후에서 226개의 부동산과 1,670만 평방피트를 소유하고 있습니다.
이러한 부동산은 연간 수익의 약 50%를 창출합니다. 나머지 수익은 미국 본토의 1,850만 평방피트 규모의 65개 부동산에서 나옵니다.
ILPT는 비교적 젊은 회사이며 2018년 이후로 공개적으로 거래되었습니다. 따라서 이 젊은 REIT는 이 목록에 있는 다른 두 개의 최고의 REIT만큼 오래 지속되지 않았습니다. 그러나 ILPT는 99%의 점유율과 하와이에서 안정적이고 증가하는 임대료를 가지고 있습니다. REITs의 가장 큰 두 고객은 Amazon과 FedEx로 임대 수익의 14% 이상을 기여합니다.
ILPT는 주당 $1.32의 연간 배당률을 지급합니다. 선도 배당 수익률은 4.72%입니다. 이 신탁은 2021년에 주당 $1.89의 FFO를 생성할 것으로 추정되어 약 70%의 지불금 비율을 제공하며 이는 수용 가능하고 내 목표 가치보다 낮습니다.
ILPT의 대차 대조표는 보수적입니다. 총 부채는 8억 8900만 달러에 불과하다. 부채 대 자본 비율은 약 47%입니다. 이자 적용 범위는 우리의 기준을 충족하는 FFO를 기준으로 약 3.8배입니다.
리츠는 많은 투자자들이 포트폴리오에 추가할 수 있는 자산이 될 수 있습니다. 그들은 보통주보다 배당 수익률이 높고 괜찮은 총 수익을 창출하는 경향이 있습니다. 그러나 REIT는 투자자가 이해해야 하는 보통주와 다른 세금 처리가 있습니다. 이 최고의 REIT 목록에 다른 REIT를 추가할 수 있지만 위에서 설명한 세 가지는 시작점입니다.
면책 조항: 저자는 면허가 있거나 등록된 투자 고문 또는 브로커/딜러가 아닙니다. 그는 개별 투자 조언을 제공하지 않습니다. 돈을 투자하기 전에 면허가 있는 투자 전문가와 상담하십시오.
