역 모기지는 주택 소유자, 특히 은퇴 연령인 사람들이 주택 자산에 대해 차입할 수 있도록 합니다. 리버스 모기지론의 한 가지 장점은 대출 기관이 일반적으로 최소 소득이나 신용 점수 요건이 없기 때문에 생활비를 충당하려는 주택 소유자에게 도움이 될 수 있다는 것입니다.
그러나 리버스 모기지는 선결제 및 지속적인 비용, 변동 이자율, 지속적으로 증가하는 대출 잔액 및 주택 자산 감소와 같은 몇 가지 단점이 있습니다. 이러한 단점에 비추어 리버스 모기지를 고려하는 주택 소유자는 기존 모기지 재융자 또는 주택 담보 대출과 같은 대안을 고려해야 합니다.
역 모기지란 무엇입니까?
리버스 모기지는 이름에서 알 수 있듯이 전통적인 모기지론의 반대입니다. 리버스 모기지를 사용하면 집을 사기 위해 돈을 빌리지 않습니다. 오히려 주택의 자산을 활용하여 대출을 받습니다. 리버스 모기지는 모기지론을 상환했거나 주택 자산을 많이 축적한 주택 소유자를 위한 것입니다.
리버스 모기지는 종종 생활비를 충당하기 위해 더 많은 돈을 원하지만 여전히 집에 머물고 싶어하는 은퇴 연령 주택 소유자에게 판매됩니다. 리버스 모기지의 장점 중 하나는 대출 기관이 소득이나 신용 요건을 부과하지 않는다는 점입니다.
리버스 모기지 론의 수익은 일반적으로 면세이며 차용인이 집에 머물고 재산세 및 주택 소유자 보험을 지불하고 유지 관리 비용을 충당하는 경우 대출금 한 푼도 상환할 필요가 없습니다. 그러나 집을 팔거나 이사를 가거나 귀하(또는 특정 경우에는 배우자)가 사망하면 상황이 바뀝니다. 이러한 상황은 귀하, 귀하의 배우자 또는 귀하의 유산이 대출금을 상환해야 하는 요구 사항을 유발합니다.
세 가지 종류의 리버스 모기지를 사용할 수 있습니다.
- 단일 목적의 역 모기지:정부 기관 및 비영리 단체에서 제공하는 이 대출은 대출 기관이 설명하는 단 하나의 목적을 위해 고안되었습니다. 예를 들어, 누군가는 주택 개량 프로젝트를 처리하거나 재산세를 납부하기 위해 단일 목적의 역 모기지 수익금을 사용할 수 있습니다. 리버스 모기지 중에서 가장 저렴한 옵션입니다.
- 독점 역 모기지:개인 대출 기관에서 제공하는 독점 역 모기지는 단일 목적 역 모기지보다 더 많은 유연성을 제공합니다. 단일 목적의 역 모기지와 달리 독점 역 모기지는 일반적으로 수익금을 사용하는 방법에 대한 제한이 없습니다. 이 옵션은 높은 가치를 지닌 주택을 소유하고 상당한 금액의 돈을 빌리고자 하는 소유주에게 특히 매력적입니다.
- 주택 자산 전환 모기지(HECM). FHA(Federal Housing Administration)에서 보장하는 HECM은 가장 일반적인 종류의 리버스 모기지입니다. 2020년 현재 HECM 대출 한도는 $765,600입니다. HECM의 수익금은 어떤 목적으로든 사용할 수 있지만 일부 주택 소유자는 특정 제한 사항으로 인해 자격이 없을 수 있습니다. 이 대출은 62세 이상인 주택 소유자에게만 제공됩니다.
역 모기지의 단점
리버스 모기지는 소유자가 수십만 달러의 주택 자산을 활용할 수 있도록 하지만 리버스 모기지에는 몇 가지 단점이 있습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.
- 다양한 비용 :전통적인 모기지와 유사하게, 대출 기관은 일반적으로 리버스 모기지를 받을 때 몇 가지 수수료를 부과합니다. 여기에는 모기지 보험료, 개시 수수료, 서비스 수수료 및 제3자 수수료가 포함될 수 있습니다. HCEM의 경우 초기 모기지 보험료는 대출 금액의 2%입니다. 게다가 연간 모기지 보험료 0.5%를 지불하게 됩니다. 또한 $2,500 또는 집 가치의 처음 $200,000 중 더 큰 금액의 2%에 $200,000를 초과하는 금액의 1%를 더한 초기 수수료를 지불하게 됩니다. 초기 비용은 $6,000를 초과할 수 없습니다.
- 변동 금리 :대부분의 리버스 모기지에는 변동 이자율이 있습니다. 즉, 매월 대출 잔액에 추가되는 금액을 결정하는 이자율이 대출 기간 동안 변동합니다.
- 세금 공제 없음 :리버스 모기지(Reverse Mortgage)에 대해 지불한 이자는 대출금이 상환될 때까지 연간 세금 신고서에서 공제되지 않습니다.
- 자본 감소 :리버스 모기지는 집에서 자산을 빼돌려 귀하와 상속인의 자산 가치를 낮출 수 있습니다.
- 잠재적인 주택 수리 :집 상태가 좋지 않은 경우 역 모기지 자격을 얻기 전에 수리를 해야 할 수도 있습니다.
- 조기 상환 가능 :주택 소유자가 사망하거나 이사하는 경우를 제외하고, 소유자가 재산세 또는 주택 소유자 보험을 납부하지 않거나 소유자가 주택 유지 관리를 따라가지 못하는 경우 역 모기지론을 예상보다 빨리 상환해야 할 수 있습니다.
- 메디케이드 자격 리버스 모기지는 Medicare 또는 Social Security 혜택에 영향을 미치지 않지만 Medicaid 혜택 자격에는 영향을 미칠 수 있습니다.
역 모기지가 귀하에게 적합하지 않은 이유
그 단점 외에도 리버스 모기지가 전혀 문제가 되지 않을 수 있는 세 가지 예가 있습니다.
- 곧 이사를 가고 싶습니다. 리버스 모기지를 받을 때는 타이밍이 중요합니다. 향후 몇 년 내에 이전할 계획이라면 역 모기지(reverse 모기지)로 자신을 안장하는 것은 현명하지 않을 수 있습니다. 왜요? 이사할 때 대출금을 갚아야 합니다. 리버스 모기지(Reverse Mortgage)는 한동안 집에 머물 계획인 주택 소유자를 대상으로 합니다.
- 비용을 감당할 수 없습니다. 마감 비용, 유지 관리 비용, 주택 소유자 보험 및 재산세 청구서는 이미 늘어난 예산에 부담을 줄 수 있습니다. 설상가상으로 주택 소유자 보험이나 재산세를 체납한 경우 대출 기관에서 즉시 대출금을 갚으라고 말할 수도 있습니다.
- 당신은 집을 상속인에게 물려주기를 희망합니다. 리버스 모기지는 자녀나 다른 상속인에게 집을 맡길 경우 문제를 복잡하게 만들 수 있습니다. 예를 들어, 귀하의 부동산에 리버스 모기지론을 상환할 돈이 없다면 어떻게 됩니까? 상속인은 저축에서 현금을 긁어 모으거나 대출을 상환하기 위해 집을 팔아야 할 수도 있습니다.
역 모기지 대안
리버스 모기지가 귀하의 상황에 적합하지 않을 수 있지만 희망을 버리지 마십시오. 현금을 창출하거나 돈을 절약할 수 있는 유일한 옵션은 아닙니다. 다음은 네 가지 대안입니다.
- 기존 모기지를 재융자하십시오. 현금 재융자를 하면 현재 모기지 융자를 통해 얻는 돈으로 소득을 충당하기에 충분할 수 있습니다.
- 판매 및 축소. 집을 팔고 더 작고 비용이 적게 드는 공간으로 이전하는 것이 예산 문제에 대한 해답이 될 수 있습니다. 집 소유의 번거로움을 피하기 위해 장소를 임대할 수도 있습니다.
- 주택 담보 대출 또는 주택 담보 대출 한도(HELOC)를 받으십시오. 주택 담보 대출 또는 HELOC는 주택 담보를 활용하는 비용이 덜 드는 방법일 수 있습니다. 그러나 이 옵션 중 하나를 선택하면 월별 지불을 해야 합니다. 또한 리버스 모기지와 달리 소득 및 신용 요건이 적용됩니다.
- 다른 리소스를 살펴보십시오. 판매할 수 있는 주식이 있습니까? 더 이상 필요하지 않은 생명 보험을 현금화할 수 있습니까? 주택 소유권을 위태롭게 하지 않는 다양한 금융 옵션을 검토하십시오.
모든 옵션 살펴보기
표면적으로 리버스 모기지는 소득을 위해 집을 사용하는 이상적인 방법처럼 들릴 수 있습니다. 그러나 초기 비용과 지속적인 비용 모두 가변 이자율과 함께 역 모기지를 수반합니다. 또 다른 함정:대출 잔액에 매월 이자와 수수료가 붙기 때문에 잔액이 증가하고 잔액이 증가하면 주택 자산이 감소합니다.
역 모기지에는 수많은 단점이 있기 때문에 재정이 역전되지 않도록 모든 대출 대안을 살펴보십시오.
