크라우드 펀딩 및 온라인 투자 상품의 폭발적인 증가로 인해 점점 더 많은 사람들이 다가구 부동산 신디케이션에 수동적으로 투자할 기회를 모색하고 있습니다.
부동산 신디케이션은 공인된 투자자 그룹이 함께 풀링(또는 "신디케이트")하여 자신이 감당할 수 있는(또는 관리할 수 있는) 것보다 훨씬 더 큰 자산을 취득하는 것입니다. 신디케이션은 지리적 지역과 부동산 유형에 걸쳐 투자를 분산함으로써 위험의 균형을 맞추는 훌륭한 방법입니다.
스폰서 또는 "신디케이터"는 투자자를 함께 모으는 회사입니다. 후원사는 심층 시장 조사를 수행하고, 인수 및 실사 보고서를 제공하고, 자금 조달을 준비하고, 마감을 관리합니다. 후원자는 일반적으로 소규모 투자자가 접근할 수 없는 기관 수준의 다가구 자산에 접근할 수 있습니다.
자산을 취득한 후 후원사는 자산 관리자로서 투자 감독을 계속합니다. 후원자 또는 제3자 회사는 일반적으로 일상적인 자산 관리를 처리합니다. 불가피하게 새는 파이프나 복잡한 세입자 퇴거는 일반적으로 투자자가 알지 못하는 상태에서 전문 경영진이 처리합니다.
많은 현재 부동산 소유자와 집주인은 부동산 신디케이션이 제공하는 자유를 꿈꿉니다. 노련한 투자자들은 신디케이트 투자가 자본 이득세를 연기하고, 일관된 현금 흐름을 받으며, 장기적으로 자본을 늘릴 수 있는 매력적인 옵션이라는 것을 알고 있습니다.
그러나 인기가 갑자기 높아짐에 따라 모든 새로운 투자 전략에서 흔히 볼 수 있는 여러 가지 오해가 생겼습니다. 아파트 투자를 후원하는 우리 회사는 전국에 광범위하고 다양한 투자자 기반을 가지고 있습니다. 많은 사람들이 첫 후원 파트너로 우리와 함께 투자했습니다. 다음은 투자자들이 처음으로 신디케이션을 탐색할 때 제기하는 가장 일반적인 신화입니다.
거짓. 많은 부동산 신디케이션은 SEC 506(c) 오퍼링을 통해 수행되며, 투자에 포함된 각 개인 또는 법인은 인증된 공인 투자자여야 합니다. 100만 달러 이상의 순자산을 보유하는 것은 "공인" 테스트를 통과하는 여러 방법 중 하나일 뿐입니다. 가장 최근 2년 동안 연간 소득이 $200,000(배우자와 합산할 경우 $300,000)를 초과하는 개인은 506(c) 투자 제안에 참여할 자격이 있습니다. 총 자산이 5백만 달러를 초과하는 신탁도 투자 자격이 있을 수 있습니다.
거짓. REIT 투자의 경우 이것이 사실일 수 있지만 후원사는 모든 투자자와 긴밀하게 협력합니다. 이 관계는 포트폴리오 다양성에 대한 질문에 답하는 것부터 1031 거래소 탐색에 이르기까지 투자자와 후원사 간의 귀중한 직접 접촉을 제공합니다. 평판이 좋은 후원사는 투자 전부터 보류 기간 및 최종 판매에 이르기까지 투자자에게 투명한 보고를 제공합니다.
저희 회사는 투자자와의 소통을 최우선으로 합니다. 월간 실적 보고서 및 분기별 웹캐스트와 라이브 채팅을 제공하는 것 외에도 정기적으로 전국에서 투자자 소셜 이벤트를 주최합니다. 결론은:우리 회사의 교장은 모든 거래에서 투자자와 함께 돈을 투자합니다. 우리의 가치와 장기 목표가 일치한다는 것을 그들이 알기를 바랍니다.
거짓. 과거에 후원사는 투자자 그룹을 작게 유지하기 위해 더 높은 최소 투자 금액을 설정하는 경향이 있었습니다.
오늘날 문서화 및 회계는 전자 서명, 클라우드 문서 저장 및 ACH 배포를 허용하는 가상 거래실 기술로 수행됩니다. 종이에서 포털로 이동하면 관리 시간(및 수많은 트리)이 크게 단축되었습니다. 투자자 그룹이 성장함에 따라 최소 투자 요건이 $10,000에서 $25,000 정도로 낮아졌습니다.
우리 회사의 제안당 평균 투자자 그룹 규모는 지난 2년 동안 20개 미만에서 100개 이상으로 증가했습니다. 웹 기반 플랫폼을 사용하여 CRM 도구, 투자 성과 대시보드, 배포 데이터 및 문서 배포를 중앙 집중화합니다. 이 새로 사용 가능한 기술을 통해 경험 많은 스폰서는 최소 투자 금액으로 초대형 부동산 프로젝트를 인수하여 더 많은 참여를 유도할 수 있습니다.
반드시 그렇지는 않습니다. TIC(Tenancy-In-Common) 모델을 통해 소유권을 구성하는 후원자는 실제로 TIC 소유자가 판매, 재융자 및 연간 예산과 같은 주요 의사 결정에 참여하도록 요구하는 IRS 지침을 따릅니다. 투자자들은 일상적인 유지 관리에 대한 정보를 신경 쓰지 않을 것이지만, 그들의 투표가 궁극적으로 부동산을 통제합니다.
대조적으로, 펀드, 델라웨어 법정 신탁(DST) 및 REIT에 대한 투자는 의결권을 통해 간접적으로 또는 전혀 통제할 수 없습니다. 이러한 투자 구조는 관리자나 수탁자에게 통제 권한을 부여하거나 일반적으로 REIT 주주의 경우 중요하지 않은 투표권을 부여합니다.
신디케이트 부동산이 충성도 높은 추종자를 얻는 데는 그럴만한 이유가 있습니다. 투자 등급 부동산에 대한 소유권을 개인 투자자가 이용할 수 있게 함으로써 경쟁의 장을 공평하게 만들었습니다. 다양한 부동산 유형 및 위치에 대한 수동 투자는 정교한 기술을 사용하여 놀랍도록 몇 단계로 완료될 수 있습니다. 후원자는 감사를 통한 월 소득 및 자산 증가와 같은 부동산 소유의 이점을 제공하기 위해 노력하는 반면 투자자는 실제 유지 관리 및 관리의 단점을 피합니다.
주식 시장에서(또는 자가 관리 자산에서) 부동산 신디케이션으로의 이동을 고려하는 사람은 이 익숙하지 않은 투자 프로세스에 대한 제한된 지식으로 인해 주저할 수 있습니다. 그러나 약간의 교육만 있으면 투자자는 새로운 부를 쌓는 길을 열어주는 후원사와 제안을 검토할 수 있습니다.