저금리로 주택을 구입하거나 기존 대출을 재융자할 수 있습니다. 대출을 신청하기 전에 모기지 이자율이 떨어질 때까지 기다릴 수 있지만 모기지 포인트를 사는 것은 또 다른 옵션입니다. 할인 포인트라고도 하는 모기지 포인트를 사용하면 수수료를 받는 대신 주택 융자에 대한 이자율을 낮출 수 있습니다. 이는 모기지 상환액을 줄이고 잠재적으로 대출 기간 동안 돈을 절약할 수 있습니다. 그러나 할인 포인트를 받는 것이 모든 주택 구매자에게 적합한 것은 아닙니다.
그럼 모기지 포인트는? 모기지 포인트는 본질적으로 대출 금리를 낮추기 위해 모기지 대출 기관에 지불하는 수수료를 말합니다. 이는 모기지 이자율을 낮추는 것으로도 알려져 있습니다.
지불할 수 있는 모기지 포인트에는 시작 포인트와 할인 포인트의 두 가지 유형이 있습니다. 개시 지점은 대출 개시 수수료를 줄이기 위해 대출 기관에 지불하는 수수료입니다. 이자율에는 영향을 미치지 않지만 할인 포인트는 영향을 미칩니다.
모기지 할인 포인트는 주택 융자의 이자율을 직접적으로 낮출 수 있습니다. 더 많은 포인트를 구매할수록 이자율이 더 많이 낮아집니다. 모기지 이자율이 낮다는 것은 대출 기간 동안 지불해야 하는 총 이자가 적다는 것을 의미할 수 있습니다. 그러나 주택을 구입하기 전에 모기지 포인트가 어떻게 작동하는지 정확히 이해하는 것이 도움이 됩니다.
모기지 포인트를 이해할 때 집중해야 할 두 가지 숫자가 있습니다. 첫 번째는 모기지 포인트의 실제 비용입니다. 일반적으로 모기지 포인트 1포인트는 모기지 금액의 1%와 같습니다. 예를 들어, $100,000를 빌릴 때마다 1 모기지 포인트는 $1,000입니다. 이는 대출 기관에 지불하는 수수료이므로 전체 주택 구입 비용과 마감 시 지불해야 하는 금액에 반영해야 함을 기억하십시오.
알아야 할 다른 숫자 세트는 모기지 포인트 하나가 얻을 수 있는 이자율 인하입니다. 일반적으로 대출 기관은 귀하가 지불하는 모기지 포인트당 모기지 이자율을 0.25%씩 낮춥니다. 3.25%로 $300,000 모기지로 집을 산다고 가정해 봅시다. 1포인트는 $3,000이 들지만 그 대가로 대출 기관은 모기지 이자율을 3%까지 떨어뜨립니다. 더 많은 포인트를 구매할수록 금리가 낮아질 수 있습니다.
그럴듯해 보이지만 실제로 여기서 무엇을 하고 있는지 염두에 두는 것이 중요합니다. 모기지론에 대한 할인 포인트를 구매할 때 본질적으로 대출에 대한 이자의 일부를 선불로 지불하게 됩니다. 할인 포인트를 구매하는 것이 재정적으로 합리적인지 결정하려면 추가로 계산해야 합니다.
좋은 질문이고 대답은 다음과 같은 몇 가지 사항에 크게 좌우된다는 것입니다.
할인 포인트를 계산하면 손익분기점을 기준으로 지불할 가치가 있는지 파악하는 데 도움이 됩니다. 손익분기점은 포인트를 구매하여 이자로 적립한 금액이 포인트를 구매하기 위해 지불한 금액과 같을 때입니다.
예를 들어, $300,000에 30년 만기 주택을 사고 싶다고 가정해 보겠습니다. 대출 기관은 포인트 없이 3.5%로 모기지를 받거나 2포인트를 지불하여 이자율을 3%로 낮추는 옵션을 제공합니다. 포인트를 충당하려면 $6,000를 지불해야 하지만 월간 원금 지불액이 $1,347에서 $1,265로 줄어듭니다. 약 6.1년 만에 손익분기점에 도달하게 됩니다.
그러나 이자 저축은 어떻습니까? 원래 이자율인 3.5%를 유지한다면 대출 기간 동안 이자 비용으로 $184,968를 지불하게 됩니다. 그러나 $6,000를 사용하여 포인트를 구매한다면 모기지론에 대한 이자를 $155,332로 줄일 수 있습니다. 포인트에 대해 지불한 $6,000를 공제하면 $23,636의 순이자 절감액이 됩니다.
그러나 그것은 당신이 모기지 기간의 전체 30년 동안 집에 머물고 어느 시점에서 더 낮은 이자율로 재융자하지 않는다고 가정합니다. 포인트 구매 여부를 결정할 때 염두에 두면 좋은 경험 법칙은 집에 머무는 기간과 관련이 있습니다. 일반적으로 투자 기간이 길수록 손익분기점을 통과하면 이자를 더 많이 절약할 수 있습니다.
변동금리 모기지론에 대한 할인 포인트 구매를 고려하고 있다면 이를 염두에 두는 것이 중요합니다. 이자율이 조정되기 전에 집을 팔 계획이라면 기존 대출보다 이미 더 낮은 이자율을 받고 있다면 포인트를 선불로 사는 것은 가치가 없을 수 있습니다. 그리고 모든 유형의 모기지에서 손익분기점에 도달하기 전에 판매하는 것은 이자 저축으로 지불한 포인트를 되돌릴 시간이 없기 때문에 돈을 잃는 것을 의미합니다.
여러 요인과 재정적으로 얼마나 강력한 위치에 있는지에 따라 달라질 수 있습니다. 대출 기관은 귀하가 더 많은 계약금을 지불하고/하거나 신용 점수가 더 높을 때 할인 포인트 구매에 대한 수수료를 협상할 의향이 더 많을 수 있습니다. 모기지 포인트를 협상하면 마감에 필요한 금액을 줄이는 동시에 이자를 중단하는 데 도움이 될 수 있습니다.
모기지 포인트 수수료와 함께 법률 수수료 및 녹음 수수료와 같은 기타 마감 비용도 지불해야 하며, 이 비용은 모두 주택 구입 가격의 2%에서 5% 사이에 추가될 수 있습니다.
그러나 신용 점수가 우수한 범위에 있다면 모기지 포인트를 협상하거나 구매하는 것이 중요하지 않을 수 있습니다. 우수한 신용 점수는 이미 모기지 융자 또는 재융자 융자에서 가능한 가장 낮은 금리를 받을 수 있는 자격을 이미 갖추고 있습니다.
일부 주택 구매자에게는 모기지 포인트를 구매하는 것이 합리적일 수 있지만, 이는 모두 대출을 얼마나 시도하고 저축하고 싶은지, 집에 얼마나 오래 머물 계획인지에 달려 있습니다. 대출 기관과 잠재적 비용에 대해 이야기하고 예상 절감액을 계산하기 위해 직접 계산하면 할인 포인트를 구매할 가치가 있는지 판단하는 데 도움이 됩니다.
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