상업용 부동산 시장은 지난 몇 년 동안 매우 강력하여 부동산 가치 상승만으로도 한계 거래가 횡재로 바뀌었습니다. 저위험/고수익 시장 분위기는 오늘날의 부동산 투자자들로 하여금 대규모 수익 지표가 뉴 노멀을 믿게 만들었습니다.
그러나 부동산은 주식시장과 마찬가지로 오르막길과 내리막길의 몫이 있습니다. 그리고 이제 기록적인 최고치를 기록한 후 펀더멘털이 약화되면서 부동산이 착륙할 수 있게 되었습니다.
수동 소득과 장기 부를 구축하기 위해 상업용 부동산 투자를 사용하는 사람들에게 위험과 수익 간의 균형이 특히 중요합니다. 정통한 부동산 투자자들은 어려운 조건에서도 성과를 낼 수 있는 "품질" 투자, 즉 더 안전한 자산군으로 몰려들고 있습니다.
상업용 부동산 투자는 4가지 일반 자산 등급으로 구분됩니다.
2014년 중반에 우리 투자 회사는 시애틀 메트로 지역에서 부가 가치 아파트 타워를 구입했습니다. 이 재산은 수십 년에 걸친 부실한 관리와 지연된 유지 관리로 어려움을 겪었습니다. 결과적으로 점유 및 임대료는 시장보다 현저히 낮았습니다. 시애틀의 경제 르네상스가 막 시작되었습니다. 우리는 구매, 재건 및 재배치와 같은 모든 비용이 당시 열등한 위치에서 코어 플러스 자산을 구매하는 비용보다 훨씬 낮을 것이라고 계산했습니다. 우리의 자본 예산은 $35,000+/단위였으며 상당한 임대료와 순이익 증가를 통해 성과를 거두었습니다. 그 당시에는 빠르게 성장하는 시장에서 달성할 수 있는 예상 수익과 위험이 균형을 이루었습니다.
오늘날 이 부동산의 자산 클래스는 부가 가치에서 코어 플러스로 변경되었습니다. 전략적 구매, 강력한 관리, 디자인에 대한 안목, 고성장 시장이 모두 합쳐져 임차인과 투자자에게 이익이 되기 때문에 시장 가치는 우리의 종합 비용보다 훨씬 높습니다.
시애틀 지하철 자산은 경기 침체 이후 투자 부동산이 누렸던 호황을 잘 보여줍니다. Green Street Commercial Property Price Index에 따르면 특정 시장에서 부동산 가치는 2009년 이후 약 두 배가 되었습니다. 그러나 흐름이 바뀌고 있으며 일부 투자자들은 고수익을 연장하기를 희망하며 새로운 관련 위험을 무시하고 있습니다.
일반적으로 코어 및 코어 플러스 부동산은 경기 침체 또는 수축 기간 동안 일관된 현금 흐름을 생성할 수 있는 가장 안전한 위치에 있습니다. 시애틀 거래가 2014년 상태라면 오늘날의 부가 가치 가격으로 구매할 수 있습니까? 위험을 감안할 때 대답은 "아니오"일 가능성이 큽니다. 2019년 리노베이션에 필요한 인건비와 재료비는 5년 전보다 20~25% 높으며 시장 성장은 평평해지고 있습니다.
이러한 최근 시장의 변화는 코어 플러스 "품질" 자산을 매력적인 가격에 구매할 수 있는 새로운 기회를 제시하고 있습니다. Investors Management Group의 CEO인 Neil Schimmel에 따르면, “부가 가치 부동산은 몇 년 동안 핫한 트렌드였습니다. 전국의 다가구 투자자들이 외곽 교외에서 빈티지 자산을 쫓고 있으며, 이로 인해 코어 플러스 자산이 거래되는 곳과 가격이 가까워졌습니다. 이는 경쟁력 있는 가격으로 코어 플러스 자산의 안전성을 확보하고자 하는 구매자에게 희소식입니다.”
공급 과잉 또는 수요가 약한 도시에서 코어 및 코어 플러스 부동산은 일반적으로 세입자 임대료에 대해 최고의 가치를 제공함으로써 시장을 능가합니다. 이러한 투자는 더 많은 투기 거래와 비교하여 더 낮은 수익을 창출할 수 있지만 바람직한 도심에 있는 잘 임대된 핵심 자산은 역사적으로 부동산 사이클이 하락할 때 그 가치를 유지해 왔습니다.
이 주기의 초기에 구매하여 2016년과 2018년 사이에 판매된 많은 부동산이 높은 연간 수익률(20% 초과)과 투자 자산의 두 배로 증가했습니다. 오늘날 이러한 종류의 수익은 높은 거래 위험을 통해서만 달성할 수 있습니다.
저는 투자자들이 위치, 가격 및 본질적인 부동산 품질을 평가하여 수익 변동성을 줄이기 위해 보다 훈련된 접근 방식을 취할 것을 권장합니다. 사이클의 이 시점에서 양질의 소득 창출 부동산으로 도피하면 폭풍우가 몰아치는 투자 환경에서 덜 혼란스러울 수 있습니다.
