우리가 미국 역사상 가장 긴 경제 확장 10년을 맞이하고 있음을 감안할 때, 우리가 여전히 성장할 여지가 있다고 생각하는 사람들과 위축이 임박한 것을 두려워하는 사람들 사이에서 일상적인 담론의 대상이 되는 것은 놀라운 일이 아닙니다.
상업용 부동산(CRE)은 경기 순환에 따라 살고 죽기 때문에 많은 투자자들은 가까운 시일 내에 시장이 어디로 향할지에 대한 확신이 없으면 CRE에 뛰어들 수 없다고 생각합니다.
이 작업은 업계 내부자, CEO, 재무 분석가 및 부동산 시장에 대해 할 말이 있는 사람의 끊임없는 수다로 인해 더욱 어렵습니다. 흔히 시장 리더들은 정반대의 입장을 취합니다. 개인 투자자로서 귀하가 볼 수 없는 것을 이해하기 어려울 수 있습니다.
우리는 정보화 시대에 살고 있지만 정보에 대한 접근이 충분하지 않습니다. 채굴할 수 있어야 합니다. 더 나은 수익을 창출하기 위한 통찰력을 위한 정보입니다. 오늘은 후기 상업용 부동산 투자에서 상반되는 두 가지 견해를 이해하는 방법을 보여줌으로써 CRE에 투자하는 방법을 알아내는 데 도움이 될 것입니다. 또한 성장과 배당금을 받을 수 있는 몇 가지 부동산 투자 신탁(REITs)을 강조할 것입니다.
초점에도 불구하고 주거용이 아닌 상업용 부동산으로 간주되는 다가구 리츠는 산업을 공유하지만 반드시 동일한 목표 또는 전략은 아닙니다.
현재 Essex의 CEO이자 사장인 Michael J. Schall은 높은 가치 평가와 가혹한 규제 환경에도 불구하고 공급이 제한된 서부 해안 시장에서 다가구 건물에 대한 지속적인 의존을 지지합니다. 특히 샌프란시스코와 로스앤젤레스와 같은 Tier 1 도시에서는 토지 사용 규칙과 세입자 보호가 미국에서 가장 엄격한 곳입니다.
Eric Bolton, Jr., Mid-America Apartment Communities 회장, 회장 및 CEO (MAA, $134.93)는 다른 접근 방식을 취하고 있습니다. Mid-America는 고급 시장의 Tier 1 도시에 집중하는 대신 남동부, 남서부 및 중부 대서양 지역에서 생활비가 저렴한 지역을 찾고 있습니다. 이러한 지역은 취득 비용이 더 낮고 더 유리한 비즈니스 환경을 제공하며 장기적으로 가장 큰 성장 여지가 있는 경향이 있습니다.
두 회사 모두 미국 다가구 주택 시장의 미래에 큰 돈을 걸고 있으며, Bolton이 이 Nareit 인터뷰에서 언급했듯이 그 미래는 적어도 2020년까지는 여전히 유리합니다.
"우리 모두는 지난 몇 년 동안 역사적으로 강했던 추세에서 약간 벗어나 생각을 재조정해야 하지만 전반적으로 아파트 사업은 매우 좋은 상태를 유지하고 있다고 생각합니다."라고 그는 말합니다. "인구 통계, 사회적 추세, 고용 조건 및 합리적인 신규 공급이 모두 결합되어 꾸준한 임대료 증가를 지원할 아파트 임대 조건을 제공합니다."
그러나 두 REIT는 장기 성장에 도달하는 데 매우 다른 접근 방식을 가지고 있습니다. ESS(수율:2.5%)는 서해안의 지속적인 경제적 우위에 큰 기대를 걸고 있으며, MAA(수율:3.0%)는 중심부 및 기타 지역에서 더 저렴하지만 더 많은 인수를 통해 성장할 계획입니다.
투자하기에 적합한 시장을 선택하는 것은 극복할 수 없는 도전처럼 보이지만 투자자가 특정 지역의 다가구 시장을 판단하는 데 사용할 수 있는 검증된 지표가 있습니다.
고용 및 인구 증가를 살펴보고자 하는 두 가지 주요 지표입니다. 그 이유는 간단합니다. 사람들이 일자리를 찾을 수 없으면 주택을 살 여유가 없을 것입니다. 인구 증가에도 동일한 아이디어가 적용됩니다. 아파트 공간을 놓고 경쟁하는 사람들이 적을수록 공실이 더 많아질 것입니다. 또한 인구가 감소하는 지역의 시장은 임차인을 유지하고 새로운 임차인을 마케팅하는 데 더 많은 비용을 지출해야 합니다.
기억하십시오:이 두 지표가 견고하더라도 투자자는 시장의 진정한 상태를 찾기 위해 더 깊이 들어가야 합니다. 취업을 위해 다음과 같은 질문을 스스로에게 하십시오.
시장의 장기적 건전성을 판단하려면 이 모든 질문에 답해야 합니다. 주요 공장이나 군부대와 같이 한두 가지 고용 출처에 의존하는 시장은 고용 기반이 더 다양한 지역보다 불안정한 경향이 있습니다.
Essex Property Trust로 돌아가기:ESS는 고용 증가율이 높고 인구 통계학적 추세가 높으며 수요 동인이 많은 서부 해안 도시의 다가구 부동산에 엄격하게 초점을 맞추고 있습니다.
Essex의 CEO인 Michael Schall은 MultiHousingNews와의 인터뷰에서 "Essex는 장기 임대료 상승률이 가장 높은 시장에 투자하려고 합니다. "매년 우리 연구 그룹은 본질적으로 우리의 시장 선택 기준 및 포트폴리오 할당에 지속적으로 도전하기 위해 많은 미국 대도시의 주택 공급/수요 역학을 보다 광범위하게 살펴봅니다. 이 시점에서 계속되는 주택 부족, 값비싼 주택 대안 및 기술 산업의 놀라운 성장은 우리의 서부 해안 발자국을 계속해서 재확인하고 있습니다."
Fundrise의 West Coast eREIT (공개이지만 거래되지 않는 REIT)는 유사한 전략 계획을 따르는 또 다른 옵션입니다.
상업용 부동산은 다른 인기 있는 자산군과 비교할 때 투자자에게 안정적인 현금 흐름, 감사 혜택 및 상당한 세금 혜택을 제공합니다.
CRE는 또한 전통적인 주식의 변동성으로부터 투자자 포트폴리오를 보호하는 데 도움이 될 수 있습니다. 부동산, 특히 다세대 주택의 경기 순환적 특성으로 인해 투자자는 주식 시장의 하락을 헤지할 수 있습니다. 2008년과 같은 대규모 주택 붕괴 중에도 국가의 많은 지역에서 다가구 자산은 동일한 수준을 유지하거나 공실이 감소했습니다. 이는 주로 사람들이 압류 또는 재정 상황으로 집을 잃으면서 임대 주택에 대한 수요가 증가했기 때문입니다.
장기적으로 상업용 건물을 포함한 미국 부동산 가치는 항상 상승했습니다. 연구에 따르면 주식 시장과 수동 부동산 투자는 같은 수준의 성장률에 도달하지만 관리 부동산 자산(예:REIT)은 장기적 성장에서 주식 시장을 약간 능가하는 경향이 있습니다.
CRE 자산의 세금 혜택은 종종 투자자 포트폴리오에 상당한 긍정적인 영향을 미칩니다. 기회 특구(Opportunity Zones)와 같은 프로그램과 1031 Exchange와 같은 규정은 그렇지 않으면 IRS에 지불되었을 자본의 재투자를 허용합니다. 해당 자본을 재투자할 수 있는 능력은 현명한 투자자가 세금 유예 기간이 없는 투자에 비해 더 높은 수익을 창출하는 데 도움이 됩니다.
기회 구역을 통해 수익을 창출하는 것을 목표로 하는 공개 REIT의 예는 Belpointe의 OZ REIT입니다. (벨프, $100.10). 그러나 이 분야의 개척자이지만 하루에 수천 주라는 매우 적은 양으로 "일반의약품"으로 거래되고 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 채택이 된다면 시간이 걸리며 이는 확실히 더 공격적인 취향을 위한 플레이입니다.
사적인 공간에서 SkyBridge Opportunity Zone REIT 유사한 전략을 시도하고 있습니다. Skybridge CEO Anthony Scaramucci는 자신의 회사가 OZ 영역에 진출하는 이유를 Bloomberg에 설명했습니다.
"미국 전역에는 8,700개의 기회 구역이 있으며 우리는 고객에게 해당 시장의 전체 섹션에 걸쳐 다양한 포트폴리오를 제공하고 싶었습니다. 현금 흐름이 될 것이며 6년차 말에 REIT를 공개할 수 있고 사람들이 주식을 유지 및/또는 매각하려는 경우 결정을 내릴 수 있는 유동성 측면이 있습니다."
많은 경우에 투자자들은 시장 타이밍을 맞춰 엄청난 수익을 창출할 수 있다고 생각합니다.
그러나 아무 것도 약속되지 않았으며 어떤 결과도 확실하지 않습니다. 예를 들어, 우리는 현재 10년 전만 해도 대공황이 최고조에 달했을 때 상상도 할 수 없었던 10년 간의 강세를 겪고 있습니다. 2019년에 수익률 곡선이 역전된 것과 같은 일부 부정적인 지표에도 불구하고, 고용 성장 및 소비자 신뢰와 같은 다른 많은 긍정적인 지표는 지속적인 경제 성장을 나타냅니다.
Year 7 또는 Year 8에 시간을 들이지 않고 기다리던 많은 투자자들이 타이밍을 놓쳤다고 자책하고 있습니다. 시장의 조정 기한이 지났다는 잘못된 믿음으로 인해 역사적 추세와 상관없이 투자의 방아쇠를 당기는 투자자에게 뒤처지는 상황이 발생했습니다.
그런 타이밍은 도움이 되지 않습니다. 그러나 부동산 주기에서 현재 위치를 아는 것은 수익성 있는 기회를 찾고 손실을 피하는 데 도움이 될 수 있습니다. 시장 펀더멘털과 내재 가치에 초점을 맞추는 것은 타이밍보다 장기적인 성공의 훨씬 더 큰 요소입니다. 또한 시장이 언제 어떻게 경기 침체에 빠질지 정확히 결정하는 것보다 투자의 기본 펀더멘털을 연구하는 것이 훨씬 쉽습니다.
Sizemore Capital의 교장인 Charles Sizemore는 "투자는 수술용 메스를 사용하는 것보다 브로드소드를 휘두르는 연습에 가깝습니다."라고 말합니다. "합리적인 가격을 받고 소득이 있는 부동산이나 리츠의 경우 경쟁력 있는 수익률을 얻을 수 있다면 물건을 완벽하게 타이밍할 필요는 없습니다. 주요 후퇴를 이용하기 위해. 그러나 숫자가 좋아 보인다면 자본을 작동시키는 것을 두려워해서는 안됩니다." 그는 또한 부동산 임대료는 시간이 지남에 따라 상승하는 경향이 있으며 임대에는 종종 임대료 에스컬레이터가 내장되어 있다고 지적합니다. 따라서 공개적으로 거래되는 REITs의 경우 이러한 임대 수입의 꾸준한 증가는 배당금의 꾸준한 증가로 이어집니다.
부동산 소득 고려 (O, $76.89), 이는 아마도 거래된 주식 REIT 중 가장 "채권과 유사한" 것입니다. Realty Income은 3.6%의 적절한 현재 배당 수익률을 제공하며 1994년 상장 이후 4.6%의 복합 연율로 배당금을 인상했습니다.
외부에서 내부를 들여다보면 비슷한 배경과 혈통을 가진 두 CEO가 상업용 부동산 시장에서 매우 다른 접근 방식을 옹호하는 것을 보는 것이 어리둥절할 수 있습니다.
예를 들어, REITs와 관련하여 거액의 자금 조달을 지지하는 사람들과 이러한 펀드가 최적의 수익을 창출하기에는 너무 번거롭다고 믿는 사람들 사이에 이념적 싸움이 벌어지고 있습니다. 의견의 차이는 일부 리더들이 신중하게 배치된 "스마트 머니"가 최고의 펀드를 선택하고 선택하는 대신 시장에서 상당한 자본과 지위를 사용하여 수익률을 강요하는 대규모 펀드에 비해 더 높은 수익을 창출할 것이라고 믿는다는 사실로 귀결됩니다. 기회.
이러한 서로 다른 신념 시스템은 개별 CEO로 하여금 수익 극대화라는 동일한 목표를 가지고 매우 다른 방향으로 "선박을 조종"하도록 이끕니다. 더 큰 회사는 경제 발전을 추진하기 위해 특정 부동산 시장을 공략하려고 할 수 있지만 더 작고 민첩한 회사는 전국의 고성장 지역에서 개별 기회를 선택하고 선택할 수 있습니다.
시장에서는 아무것도 보장되지 않으므로 가장 지식이 풍부하고 유능한 리더라도 CRE에서 투자자에게 최고의 수익을 창출하는 방법에 대해 서로 다른 견해를 가질 수 있다는 것은 놀라운 일이 아닙니다.
성공적인 "작은 공" 접근 방식의 예로 STORE Capital의 경우를 생각해 보세요. (STOR, $38.31), 수익률 3.7%. STORE는 치과 진료소에서 자동차 매장에 이르기까지 모든 항목으로 구성된 2,400개 이상의 자산 포트폴리오를 성공적으로 구축했습니다. 이 전략의 좋은 점은 단일 자산의 문제가 포트폴리오를 뒤집지 않는다는 것입니다. 서비스 비즈니스에 중점을 둔 STORE의 포트폴리오는 "Amazon-proof"에 거의 가깝습니다.
