많은 사람들이 부동산 투자로 포트폴리오를 완성하는 것을 좋아합니다.
일부는 작게 시작합니다. 그들은 스타터 하우스를 구입하고 임대하고 거기에서 계속 진행합니다. 자산 다변화와 부동산이 좋은 대안이 되는 고순자산 투자자를 포함한 다른 사람들은 특히 채권 수익률이 약하고 주식 시장이 불안정할 때 좋은 대안입니다.
두 유형의 투자자 모두 인플레이션을 견딜 수 있는 안정적인 수익을 찾고 있습니다.
그러나 나이가 들어감에 따라 30~40대에 부동산 관리를 진정으로 즐겼던 많은 사람들은 더 이상 하고 싶지 않다는 것을 알게 됩니다. 그들은 막힌 배수구에 대한 늦은 밤 전화 응답, 새 세입자 찾기 또는 보험 정책 및 기타 서류 처리에 대해 걱정하는 데 지쳤습니다.
그들은 세금과 씨름하고 싶지도 않습니다. 재산을 팔면 엉클 샘에게 수천 달러의 빚을 지게 될 것입니다.
대부분은 1031 교환기(또는 구어체로 스타커 교환기)를 사용하여 수익금을 대체 부동산에 재투자함으로써 판매에 대한 양도소득세 납부를 연기할 수 있다는 것을 알고 있습니다. 집주인이 되는 것과는 거리가 멀다. 따라서 고객이 이러한 상황에 직면할 때 1031 교환을 사용하여 델라웨어 법정 신탁(DST)이라고 하는 곳에 돈을 넣는 것의 장단점에 대해 논의합니다.
DST 소유권은 개별 자산 소유자와 동일한 혜택과 위험을 대부분 제공하지만 관리 책임은 없습니다. 그 대신 전문적으로 관리될 부동산을 구입하기 위해 다른 투자자들과 함께(때로는 100, 그 이상) 펀드에 투자합니다.
자산은 소매 공간, 의료 센터, 피트니스 센터 또는 아파트 건물일 수 있습니다. 대부분의 투자자들은 다른 사람들과 돈을 모으지 않는 한 들어갈 수 없는 더 큰 자산입니다. 그러나 유사한 TIC(Tenants in Common) 구조와 마찬가지로 문제에 대한 과반수 투표는 없습니다. 한 명의 수탁자가 모든 결정을 내립니다. 이는 소유에 대한 많은 잔소리가 사라지고 은퇴를 확실히 더 즐겁게 할 수 있음을 의미합니다.
예를 들어, 우리 회사는 타운하우스, 콘도, 단독 주택 등 워싱턴 D.C.-북버지니아 전역에 걸쳐 투자 부동산에 200만 달러 이상을 보유한 미망인과 함께 일하기 시작했습니다. 그러나 이것은 그녀의 남편의 일이었고 그는 몇 년 전에 세상을 떠났습니다. 그녀는 이제 60대가 되어 이러한 자산을 관리하고 있습니다. 그녀는 나이가 들수록 이 일을 계속하고 싶지 않을 것임을 알고 있습니다.
그녀의 다양한 자산에 대한 수익률을 살펴보고 세금, 보험 및 기타 비용을 제외하고 실제로 유지하는 금액을 계산한 후 DST를 사용하면 더 나은 수익을 얻을 수 있다는 것을 알았습니다. 윈윈인 관계로 그녀는 이러한 부동산 매각을 시작하기로 결정했습니다.
그녀가 사망했을 때 그 돈이 신탁에 남아 있다면 그녀의 자녀들은 일반 부동산과 마찬가지로 승계 비용을 기준으로 상속을 받고 DST가 청산될 때까지 수익률을 징수합니다. 그 시점에서 그들은 다른 교환을 하거나 돈을 꺼내거나 원하는 방식으로 처리할 수 있습니다.
물론 단점도 있습니다. 투자자는 자신의 현금이 펀드 기간 동안 묶여 있을 것임을 알아야 합니다. 이 기간은 일반적으로 약 7년에서 10년이지만 더 오래 걸릴 수도 있습니다.
그리고 투자를 설정하는 방법에 대한 특정 규칙이 있습니다. 귀하의 의도가 1031 교환과 함께 신탁을 사용하는 것이라면 그것이 수익 규정 2004-86의 요구 사항을 충족하는지 확인해야 합니다. 여기에는 자격을 갖춘 중개자(변호사)를 이용하는 것이 포함됩니다. 판매 금액은 개인 은행 계좌로 들어갈 수 없기 때문입니다. 이는 변호사에게 전달된 다음 신탁에 전달되어야 합니다.
이 전략을 고려하고 있다면 세무 전문가와도 상의해야 합니다.
그리고 지식이 풍부하고 경험이 풍부한 금융 전문가와 함께 일하고 싶을 것입니다. 독립 수탁자는 DST 후원자가 견고하고 탁월한지 확인하고 DST가 전체 퇴직 계획 및 장기 목표에 맞는지 확인하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
이 기사와 이 기사의 의견은 일반적인 정보를 제공하기 위한 것이며 특정 개인을 위한 특정 조언이나 권장 사항을 제공하기 위한 것이 아닙니다. 귀하의 개별 상황과 관련하여 회계사, 세금 또는 법률 고문과 상담하는 것이 좋습니다.
Kim Franke-Folstad가 이 기사에 기고했습니다.
