작가의 메모
이 기사는 세계보건기구(WHO)가 COVID-19의 확산을 팬데믹(세계적 대유행)으로 선언한 지 며칠 만에 게시되었습니다. 이어 소비자금융보호국(CFPB)은 코로나19 비상사태 및 관련 금융 위기에 대응하기 위해 취할 수 있는 조치를 우선순위로 정했다. 그 결과 2020 의제가 다음과 같이 변경되었습니다.
2020년 5월
ATR/QM 규칙과 관련된 NPRM(Notice of Proposed Rulemaking) 발행 기한을 놓쳤습니다.
2020년 6월 22일
규정 Z의 일반 QM 정의를 수정하여 DTI 제한을 가격 기반 접근 방식으로 대체하고 GSE 패치를 해당 수정의 발효일에 만료되도록 연장할 것을 제안했습니다.
2020년 8월 18일
NPRM을 발행하여 시장의 혁신을 장려하고 소비자가 책임 있고 저렴한 모기지 신용에 접근할 수 있도록 하는 새로운 범주의 노련한 적격 모기지(Seasoned QMs)를 만들었습니다.
<시간>43% DTI 규칙의 끝이 다가오고 있습니다. 모기지 업계의 많은 사람들이 말합니다. 이것은 소비자 금융 보호국(CFPB)이 최근 취한 조치에 대한 정확한 해석입니까 아니면 그저 희망적인 생각입니까? 올해 1월에 의회에 보낸 편지에서 Kathy Kraninger 국장은 CFPB가 소득 대비 부채 비율(DTI)을 없애는 상환 능력/적격 모기지 규칙(ATR/QM 규칙)의 수정안을 제안하고 있다고 밝혔습니다. 모기지 인수의 적격 요소로. 그러나 제안된 수정안에서 실제 시행으로 가는 길은 여러 우회로와 장애물이 있는 구불구불한 길이 될 수 있습니다.
그러한 움직임의 복잡성과 43% DTI 규칙과 CFPB가 시행하는 면제 사이의 논쟁적인 관계를 완전히 이해하려면 두 가지의 기원을 검토하는 것이 도움이 됩니다.
많은 사람들이 기억하듯이 2007년 서브프라임 모기지 시장의 위기와 뒤이은 2008년 금융 위기는 2010년 Dodd-Frank 월스트리트 개혁 및 소비자 보호법으로 이어졌습니다. 이 법의 일환으로 CFPB는 다음 해에 만들어졌습니다. 금융 상품 및 서비스와 관련하여 소비자의 이익을 보호하기 위한 목적입니다. 2014년 1월에 CFPB는 ATR/QM 규칙을 제정했습니다. 간단히 말해서 대출 기관은 대출을 승인하기 전에 대출 상환 능력을 확인해야 했습니다. 적격 모기지(QM)로 간주되기 위해 차용인의 대출 상환 능력은 8가지 요소를 기반으로 했습니다.
확인 가능한 소득
<리>고용 상태
<리>월 모기지 상환액
<리>부동산에 대한 기타 대출의 월별 지불
<리>재산세, 보험 및 HOA에 대한 월별 지불
<리>부채
<리>DTI 비율
<리>신용 기록
CFPB는 대안을 고려했지만 궁극적으로 VA, FHA 및 USDA 프로그램을 통한 정부 보험 대출을 제외하고 QM 대출에 대해 DTI 한도를 43%로 고정했습니다. 당시 이 획일적인 접근 방식은 업계 그룹과 소비자 옹호자들로부터 반발을 받았습니다. 많은 모기지 업계 대표와 소비자 옹호자들이 반대했습니다. 그들은 그것이 구속적이며 소송의 가능성을 증가시키며 차용인을 배제하게 될 것이라고 주장했습니다.
DTI 비율이 43% 이상인 대출은 모기지론의 상당 부분을 차지했고 본질적으로 책임 있는 대출과 일치하지 않았기 때문에 CFPB는 GSE 패치로 알려지게 된 임시 GSE QM 대출 조항을 제안했습니다. GSE 패치는 정부 후원 기업(GSE)(일명 Fannie 및 Freddie)이 구매하거나 보증하는 대출에 대해 43% DTI 규칙에서 면제를 만들었습니다. 이 면제는 7년 동안 또는 GSE 중 하나가 후견인 자격을 중단할 때까지 제공됩니다.
CFPB는 GSE 패치가 모기지 시장이 변화하는 동안 소비자가 신용에 접근할 수 있도록 하는 방법이라고 믿었습니다. 또한 소득 확인이 어려울 수 있지만 여전히 대출 상환 능력을 입증할 수 있는 차용인을 위한 임시 해결책이 될 수 있습니다. 오늘날과 같이 많은 대출 기관은 GSE Patch가 Fannie와 Freddie에게 불공정한 이점을 주었다고 생각했습니다. 왜냐하면 민간 자본으로 뒷받침되는 대출에는 43% DTI 규칙이 적용되기 때문입니다.
2021년 1월 10일에 GSE 패치가 만료됨에 따라 앞으로의 여러 경로가 고려될 수 있으며 일부는 다른 것보다 더 현실적입니다.
일부에서는 GSE 패치가 만료되도록 하면 업계의 형평성이 회복될 것이라고 제안했습니다. Fannie와 Freddie는 더 이상 이점이 없습니다. 그러나 많은 업계 전문가들은 모기지론의 16%에서 19%가 GSE 패치에서 비롯된 것으로 추정합니다. 모기지 시장 내에서 이 부문의 규모는 구현의 원래 이유 중 하나였습니다. 이로 인해 일부에서는 GSE 패치가 예정대로 만료되도록 두는 것이 상당한 영향을 미치고 현재 모기지 시장을 혼란에 빠뜨릴 가능성이 높다고 주장하게 되었습니다.
GSE 패치가 만료되도록 하는 대신 CFPB는 캔을 중단하고 지정된 기간 동안 연장할 수 있습니다. 그러나 이것은 Fannie 및 Freddie와 경쟁할 때 경기장이 공평하지 않다고 느끼는 많은 대출 기관의 우려를 해결하지 못할 것입니다. 또한 FHFA(Federal Housing Finance Agency)는 가까운 시일 내에 GSE가 후견인 자격에서 탈퇴하는 것에 대해 논의하고 있습니다. 기억하시겠지만, GSE 패치는 7년의 기간 또는 GSE의 후견인의 종료에 달려 있었습니다.
일부는 GSE 패치의 만료가 43% DTI 규칙의 종말을 의미한다고 생각하기 때문에 이를 옹호합니다. 많은 대출 기관은 관련성이 있지만 DTI가 대출 상환 능력을 결정하는 데 사용할 수 있는 유일한 요소는 아니라는 데 동의합니다. 그들은 43%라는 엄격한 기준을 없애거나 최소한 수정해야 한다고 제안합니다. 반론은 DTI 요구 사항이 또 다른 금융 위기에 대한 보호 장치이며 소비자가 지불 능력을 넘어서는 부채를 지는 것을 방지하는 데 도움이 된다는 것입니다.
대출을 QM 또는 Non-QM으로 분류하기 위해 43% DTI 규칙에 대한 여러 대안이 제안되었습니다. 실행 가능하려면 대안이 저소득 차용인을 부당하게 배제하지 않고 대출 기관이 차용인의 상환 능력을 평가할 수 있도록 허용해야 합니다. 업계 개인이 논의한 몇 가지 대안을 살펴보겠습니다.
CFPB가 최근에 언급한 대안은 한도를 초과하는 대출이 Non-QM 분류에 속하는 가격 임계값이었습니다. 이 경우 제안된 임계값은 대출의 APR과 유사한 대출에 대한 평균 우대 금리의 차이입니다.
또 다른 인기 있는 대안은 특정 조미료 기간을 기준으로 모기지를 분류하는 것입니다. 시즈닝 기간은 12개월 또는 24개월과 같이 정해진 개월 수입니다. 이 기간 동안 대출이 연체되지 않으면 다른 요구 사항을 충족하는 한 QM으로 분류됩니다.
다른 사람들은 DTI 제한이 유지될 수 있다고 제안했습니다. 그러나 하드 DTI 제한에 대한 예외를 허용하기 위해 보상 요소 또는 일부 유형의 검증 프로세스를 제공하도록 수정되어야 합니다. 이 대안을 사용하는 대출은 완전히 문서화되어야 하고 특정 보상 요소가 있어야 하며 다른 QM 제품 요구 사항을 충족해야 합니다.
43% DTI 규칙과 GSE 패치는 밀접하게 얽혀 있으며 하나에 대한 결정이 다른 하나에 영향을 미칩니다. 내년에 무슨 일이 일어날지 확실히 예측하기는 어렵지만, CFPB는 그들이 갈 길에 대한 몇 가지 신호를 제공했습니다. 계속 진행하기 전에 살펴보겠습니다.
2019년 7월 25일
CFPB는 GSE 패치가 2021년 1월 또는 짧은 연장 후에 만료되도록 할 계획이라고 밝혔습니다.
2019년 11월
FHFA의 Mark Calabria 이사는 2022년 또는 2023년까지 GSE 후견인 제도의 종료를 제안했습니다.
2020년 2월 6일
하원 금융 서비스 위원회에서 Kathy Kraninger 국장은 CFPB가 다음을 제안할 계획이라고 밝혔습니다.
DTI 임계값에서 벗어나 가격 임계값과 같은 대안을 사용하는 ATR/QM 규칙의 수정 사항입니다.
<리>제안된 대안의 발효일 또는 하나 이상의 GSE 중 먼저 도래하는 날짜까지 짧은 기간 동안 GSE 패치를 연장합니다.
2020년 5월
CFPB가 ATR/QM 규칙에 대해 제안된 수정 사항에 대한 의견을 구하는 NPRM(Notice of Proposed Rulemaking)을 발행하는 기한입니다.
2021년 1월 10일
GSE 패치가 만료됩니다.
GSE 패치의 끝은 무엇입니까? FHFA는 Fannie와 Freddie의 후계자가 끝날 것이라고 제안했지만 빠르면 2022년이 되어야 합니다. 대신, 치명타는 CFPB에서 나올 것입니다. 그들은 GSE 패치가 2021년 1월에 만료되도록 할 계획이라고 밝혔습니다. 이 기한에 약간의 유연성이 있는 것처럼 보이지만 43에 대한 대안의 구현을 수용하기에 충분할 정도로 짧은 기간일 가능성이 있습니다. % DTI 규칙. 43% DTI 규칙의 대안은 무엇입니까? 가장 가능성 있는 옵션은 CFPB가 제시한 가격 임계값입니다. 우리는 언제 더 많이 알게 될까요? 업계의 현재 추측과는 별개로, 우리는 CFPB가 제안된 수정안에 대한 의견을 찾기 위해 5월에 NPRM을 발표할 때까지 기다려야 할 것입니다.
CFPB가 GSE 패치의 만료와 43% DTI 규칙의 철폐를 위한 계획을 세웠지만, 그것이 고정되어 있다고 생각하는 것은 순진합니다. 여러 요인이 CFPB가 향후 12개월 동안 취하는 조치에 영향을 미칠 수 있습니다. 경제가 그 한 예이다. 경기 침체는 CFPB의 계획에 영향을 미칠 것입니다. 또 다른 문제는 2021년에 새 행정부와 새 CFPB 정책이 나올 가능성이 있는 선거 연도라는 점입니다. 믿을 수 있는 힘은 모기지 산업 자체입니다. CFPB는 대출 기관, 부동산 중개인, 소비자 옹호자 및 기타 업계 구성원의 다양한 견해와 열띤 토론을 예상할 수 있습니다. 측량할 수 없는 것은 옹호의 정도가 CFPB의 결정에 실질적인 영향을 미칠 것인지 여부입니다.
CFPB의 이사인 Kathy Kraninger는 43% DTI 규칙을 종식시키기 위한 계획을 세웠지만 그 움직임의 성공은 보장되지 않습니다.
43% DTI 규칙을 둘러싼 논란이 끊이지 않고 있습니다. 일부에서는 이를 무책임한 대출에 대한 진정한 보호 장치로 환영합니다. 다른 사람들은 자격을 갖춘 구매자와 대출 기관에 장애물로 간주합니다. 또 다른 사람들은 그것을 유용성보다 오래 된 구식 규칙으로 정의합니다. 귀하의 위치에 관계없이 CFPB는 이 규칙이 가까운 장래에 대체될 것이라는 모든 징후를 제공하고 있습니다. CFPB가 이를 어떻게 달성할 것인지는 명확하지 않습니다. 5월의 NPRM에서 모기지 업계가 다가올 변화에 대비하는 데 도움이 될 수 있는 추가 세부 정보를 제공할 수 있기를 바랍니다.
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