주택 구입을 위해 자금을 조달하려는 대부분의 차용인은 기존 모기지를 확보합니다. 이러한 대출에 대한 기준은 연방 전미 모기지 협회(Federal National Mortgage Association)인 패니 매(Fannie Mae)와 연방 주택 융자 모기지 공사(Federal Home Loan Mortgage Corporation)인 프레디 맥(Freddie Mac)에서 설정합니다. 모기지 발행자는 일반적으로 Fannie 또는 Freddie에게 기존 대출을 판매하려고 하므로 발행자는 해당 기준을 따라야 합니다. 소위 준수하는 기존 모기지에는 모기지 금액, 신용 점수, 계약금 및 부채 보상 비율에 대한 지침이 있습니다.
승인된 감정인이 부동산 가치의 추정치를 제공합니다. 대출 기관은 이 정보를 사용하여 신청자가 대출할 수 있는 금액을 결정합니다. 기본 모기지 보험 정책이 포함된 경우 대출은 이 가치의 95%를 초과할 수 없습니다. 기본 모기지 보험은 차용인이 채무 불이행 시 부동산 가치의 일부를 모기지 개시자에게 상환합니다. 모기지 보험이 포함되지 않은 대출은 자산 가치의 80%를 초과할 수 없습니다.
기존 대출은 차용인이 평균 FICO 점수가 620~680이어야 합니다. . FICO 신용 점수는 과거 차입 및 상환 내역을 기반으로 차용인의 신용도를 측정한 것입니다. 대출 기관은 대출 신청을 평가할 때 대출자의 신용 기록과 신용 점수에 액세스합니다. 신용 점수가 더 높은 차용자에게는 더 나은 대출 금리가 제공되며 허용 범위의 더 높은 끝에서 가치 대비 대출 비율이 허용될 수 있습니다.
선결제 비율은 모기지, 보험 및 세금을 포함한 제안된 주택 지불을 차용인의 월 총 소득의 백분율로 측정합니다. 이 비율은 33%를 초과할 수 없습니다.
백 엔드 비율은 장기 부채에 대한 모든 월별 지불액을 차용인의 월간 총 소득의 백분율로 측정합니다. 장기 부채에는 학자금 대출, 자동차 대출, 신용 카드, 위자료 및 자녀 양육비와 같은 다른 부채 출처와 함께 선불 비율로 제안된 주택 비용이 포함됩니다. 백엔드 비율은 45%를 초과해서는 안 됩니다.
연방 주택 금융 협회(Federal Housing Finance Association)는 기존 모기지에 대한 대출 한도를 설정합니다. 대출 한도는 2006년부터 미국 대부분의 지역에서 $417,000였습니다. 그러나 한도는 주택 비용에 따라 다르며 알래스카와 하와이와 같은 곳에서는 최고 $938,250입니다.
Fannie Mae 또는 Freddie Mac에게 모기지를 판매할 생각이 없는 대출 기관은 모기지 요건에 더 관대할 수 있으며 부적합한 일반 대출을 제공할 수 있습니다. 예를 들어, 신용 점수가 준수하는 일반 대출의 기준을 충족하지 않는 차용인을 승인할 수 있습니다. 신청 절차는 모든 일반 대출에 대해 동일합니다.
